Eine beliebte Frage für Hauskäufer ist „Wer ist der Erbauer dieses Hauses?“ Je nach Alter des Hauses kann die Antwort wenig Relevanz für den Besitz oder Wiederverkauf eines Hauses haben. Es kann auch eine schwierig zu beantwortende Frage sein.
Wer baut eigentlich ein Haus?
Das Wort „Bauherr“ ist eine falsche Bezeichnung für die große Mehrheit der Häuser, die gebaut werden. Fast alle Hausbauer sind Generalunternehmer, d.h. sie beauftragen Subunternehmer, um die verschiedenen Aufgaben beim Bau eines Hauses zu erledigen. Ein Subunternehmer gießt das Fundament, eine Rohbaufirma baut die Struktur, eine Sanitärfirma wird mit der Installation der Sanitäranlagen beauftragt, eine Dachdeckerfirma installiert das Dach, eine Trockenbaufirma baut die Wände ein und so weiter. Keiner dieser Subunternehmer ist beim Bauherrn angestellt, und der Bauherr hat wahrscheinlich ein Netzwerk von bevorzugten Subunternehmern, die er regelmäßig einsetzt.
Der Bauherr hat oft eine kleine Anzahl von Mitarbeitern, die am Bau des Hauses beteiligt sind. Der offensichtlichste ist der Polier, der die Arbeit der Subunternehmer plant und überwacht und oft für die Materialbestellung verantwortlich ist. Bauherren beschäftigen auch eine kleine Anzahl von Arbeitern und ihre eigenen Zimmerleute, die sich um zufällige und kleinere Aufgaben auf dem Weg kümmern. Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Angestellter des Bauträgers Zierleisten an den Fenstern anbringt oder Türgriffe montiert, aber man kann mit Sicherheit sagen, dass der Großteil der Arbeit beim Bau eines Hauses von anderen Firmen ausgeführt wird, die vom Bauträger beauftragt wurden.
Können Sie überhaupt herausfinden, wer der Bauträger ist?
Herauszufinden, wer Ihr Haus gebaut hat, ist nicht immer möglich. Wenn Sie ein Haus in einer großen, erst kürzlich errichteten Wohnanlage kaufen, gibt es möglicherweise eindeutige Aufzeichnungen oder allgemeines Wissen darüber, dass Ihr Haus von einem der wenigen großen Bauunternehmen gebaut wurde, die es schon seit vielen Jahren gibt.
Häuser, die von kleineren, unabhängigen Bauunternehmen gebaut wurden, können problematischer sein. Oft wird für jedes einzelne Bauprojekt dieser kleineren Bauunternehmen eine eigene Firma gegründet, die das jeweilige Projekt besitzt, so dass in den Eigentumsunterlagen einfach steht, dass „123 Main Street, LLC“ der ursprüngliche Eigentümer des Hauses war. Das sagt nichts über den Bauunternehmer aus, der das Haus gebaut hat. Die Genehmigungshistorie kann, muss aber nicht mehr Details über den tatsächlichen Bauherrn enthalten. Oft müssen Sie sich auf das Wissen des Vorbesitzers oder auf historische Informationen aus Immobilienanzeigen verlassen, um Informationen zu erhalten.
Was kontrolliert der Bauherr eigentlich beim Bau eines Hauses?
Der größte Einfluss des Bauherrn auf den Bau eines Hauses ist die Auswahl des Grundrisses und die Entscheidung, wie viel oder wie wenig er für den Bau des Hauses ausgibt. Er entscheidet, ob billige Teppiche oder schicke Holzböden, Vinyl- oder Holzverkleidungen, billige oder teure Dächer usw. eingebaut werden.
Der Bauherr hat auch einen offensichtlichen Einfluss auf die Qualität durch die Auswahl der verschiedenen Subunternehmer. Er wird die Arbeit der einzelnen Subunternehmer nicht im Detail überprüfen, aber er trifft Entscheidungen, die entweder eine billige, schnelle Konstruktion oder eine teurere Handwerkskunst begünstigen, je nach dem Endprodukt, das er zu bauen versucht.
Die Qualität des Bauunternehmens kann sich im Laufe der Zeit ändern
Viele Bauunternehmen reagieren auf die Marktbedingungen, indem sie die Qualität der Häuser, die sie bauen, verändern. In einem schwierigen Immobilienmarkt geben sie vielleicht mehr Geld für aufwendigere Ausstattungen aus, um Käufer zu locken. Wenn sich der Markt erholt, entscheiden sie sich vielleicht für billigere Bauweisen, um ihr Ergebnis zu verbessern. Ich habe Käufern geholfen, ein Haus vom gleichen Bauunternehmer in der gleichen Unterteilung zu kaufen, die nur ein paar Monate auseinander lagen und sich in der Ausstattung deutlich unterschieden.
Spielt der Bauunternehmer kurzfristig eine Rolle?
Wenn Sie ein brandneues Haus kaufen, spielt es eine große Rolle, wer der Bauunternehmer ist. Sie sorgen für eine positive (oder negative) Kundenerfahrung beim Bau und möglicherweise bei der Anpassung eines Hauses. Er ist auch für die Umsetzung der Garantie verantwortlich, die in unserem Bundesstaat bei Einfamilienhäusern in der Regel ein Jahr lang gilt.
Beim Wiederverkauf eines Hauses in den ersten Jahren nach dem Bau wirkt sich der Ruf des Bauunternehmens auch auf die Wahrnehmung des Hauses durch den Käufer aus. Zum Beispiel hat Bauunternehmer A einen Ruf für billig gebaute Häuser, während Bauunternehmer B für teurere Handwerkskunst bekannt ist. Dieser Ruf kann sich über viele Jahre halten, und bestimmte große Bauunternehmen haben einen so hohen Bekanntheitsgrad, dass er den wahrgenommenen Wert eines Hauses noch einige Zeit lang beeinflusst.
Spielt der Bauherr auf lange Sicht eine Rolle?
Ab einem bestimmten Punkt wird es irrelevant, wer das Haus gebaut hat. Ja, die ursprüngliche Wahl der Oberflächen kann immer noch im Haus vorhanden sein, aber es ist wichtiger, wie das Haus im Laufe der Jahre gepflegt und aktualisiert wurde, was nichts damit zu tun hat, wer das Haus gebaut hat. Auch der Ruf des Erbauers wird mit der Zeit verblassen. Der Ruf eines großen Bauträgers kann die Wahrnehmung der Käufer über den Wert des Hauses für 10-20 Jahre beeinflussen, aber der Ruf eines kleinen, unabhängigen Bauträgers kann in den Köpfen der Käufer sofort verblassen.
Das Haus, das ich kaufe, wurde von einem Bauträger gebaut, über den ich nicht mehr herausfinden kann. Sollte ich mir Sorgen machen?
Im Zeitalter der Internetrecherche lieben es die Leute, historische Details über ein Haus auszugraben. Ich hatte kürzlich einen Käufer, der ein 5 Jahre altes Haus kaufte, das von einem kleinen Bauunternehmen gebaut wurde, nennen wir es „Seaview Homes“. Es gibt keine Website für Seaview Homes, und keine Informationen darüber, ob diese Firma noch existiert. Der Käufer war besorgt darüber, wie sich dies auf den Besitz des Hauses auswirken könnte.
Wir haben gerade eine massive Immobilienmarktkrise hinter uns, und viele, viele kleine Bauunternehmen sind während des Abschwungs einfach in Konkurs gegangen. Das ist eine einfache wirtschaftliche Realität, die wenig darüber aussagt, ob sie ein „guter“ oder „schlechter“ Bauunternehmer waren. Selbst in stärkeren Märkten kann es vorkommen, dass kleinere Bauunternehmen in das Geschäft einsteigen oder aussteigen oder sich mit anderen Bauunternehmen zusammenschließen. Sie müssen sich Ihr eigenes Urteil über die Qualität eines Hauses bilden, basierend auf den verwendeten Oberflächen und den Ergebnissen einer gründlichen Hausinspektion.
Kleine unabhängige Bauunternehmen haben vielleicht wenig öffentliche Präsenz oder sogar eine Website, um zu erkennen, wer sie sind, und bauen dennoch vielleicht die besten Häuser da draußen. Ein Freund von mir hat ein absolut erstaunliches Multi-Millionen-Dollar-Haus, wahrscheinlich eines der hochwertigsten Häuser, die ich je gesehen habe. Obwohl es ursprünglich vor über 100 Jahren gebaut wurde, hat es zwei große Renovierungen mit einem kleinen Team von Handwerkern hinter sich. Der größte Teil des Hauses wurde in den letzten 7 Jahren umgebaut, aber es ist schwer, etwas über den Bauherrn herauszufinden, da sie nur über Mundpropaganda arbeiten.
Im Endeffekt ist das Haus selbst wichtiger als der Bauherr
Ein Bauherr ist nur für kurze Zeit an seinem Haus beteiligt. Während Sie mit den Entscheidungen, die der Baumeister für Abstellgleis/Dach/Schränke/etc. getroffen hat, feststecken, werden Sie nicht mit dem Baumeister interagieren, es sei denn, Sie kaufen einen Neubau. Der Ruf des Bauherrn wird im Laufe der Zeit für Ihr Haus verblassen, manchmal so schnell wie ein oder zwei Jahre, oder vielleicht bis zu 10-20 Jahre für ein paar bekannte builders.
Häuser müssen gewartet und aktualisiert werden im Laufe der Zeit zu erhalten und zu maximieren ihren Wert, und eine gründliche Haus Inspektion wird Ihnen sagen, viel mehr über ein Haus als wer es gebaut vor 10 Jahren.