Alle Hausbesitzer sollten wissen, wie man die Hypothekenzinsen berechnet. Egal, ob Sie den Kauf eines Hauses finanzieren oder Ihr bestehendes Hypothekendarlehen durch ein neues Darlehen refinanzieren, Sie werden Zinsen im Voraus zahlen.
Wie viel Zinsen im Voraus gezahlt werden, bestimmt, wann Ihre erste regelmäßige Zahlung beginnt. Viele Kreditnehmer bevorzugen es, eine Hypothekenzahlung am Ersten eines jeden Monats zu leisten. Manche ziehen den 15. vor. Manchmal werden Kreditgeber diesen Zahlungstermin für Sie wählen, fragen Sie also nach, wenn Sie eine Präferenz haben.
Hypothekenzinsen werden nachschüssig gezahlt
In den Vereinigten Staaten werden Zinsen nachschüssig gezahlt. Das bedeutet, dass mit Ihrer Tilgungs- und Zinszahlung die Zinsen für die letzten 30 Tage vor dem Fälligkeitsdatum bezahlt werden. Wenn Sie z.B. Ihr Haus verkaufen, wird Ihr Abschlussagent eine Begünstigtenforderung anordnen, die auch unbezahlte Zinsen eintreibt. Lassen Sie uns einen genaueren Blick darauf werfen.
Angenommen, Ihre Zahlung von 599,55 $ ist am 1. Dezember fällig. Ihr Darlehenssaldo beträgt 100.000 $, wird mit 6 % pro Jahr verzinst und über 30 Jahre getilgt. Wenn Sie Ihre Zahlung zum 1. Dezember leisten, zahlen Sie die Zinsen für den gesamten Monat November, also alle 30 Tage.
Wenn Sie Ihr Darlehen am 15. Oktober abschließen, zahlen Sie die Zinsen vom 15. Oktober bis zum 31. Oktober im Voraus.
Es mag so aussehen, als hätten Sie 45 Tage frei, bevor Ihre erste Zahlung am 1. Dezember fällig wird, aber das ist nicht so. Sie werden 15 Tage Zinsen zahlen, bevor Sie abschließen, und weitere 30 Tage Zinsen, wenn Sie Ihre erste Zahlung leisten.
Berechnen Sie Ihren unbezahlten Darlehenssaldo
Wenn Sie Ihren unbezahlten Darlehenssaldo wissen wollen, der übrig bleibt, nachdem Sie Ihre erste Hypothekenzahlung geleistet haben, ist es einfach zu berechnen. Nehmen Sie zunächst Ihren Darlehenssaldo von 100.000 $ und multiplizieren Sie ihn mit Ihrem jährlichen Zinssatz von 6 %. Der jährliche Zinsbetrag beträgt $6.000. Teilen Sie den jährlichen Zinsbetrag durch 12 Monate, um die monatlich zu zahlenden Zinsen zu erhalten. Diese Zahl ist $500.
Da Ihre Tilgungsrate am 1. Dezember $599,55 beträgt, müssen Sie den monatlichen Zinsbetrag ($500) von der Tilgungs- und Zinsrate ($599,55) abziehen, um den Kapitalanteil dieser Zahlung zu berechnen. Das Ergebnis ist $99,55, das ist der Kapitalanteil Ihrer Zahlung.
Nun subtrahieren Sie den gezahlten Kapitalanteil von $99,55 von dem unbezahlten Kapitalsaldo von $100.000. Diese Zahl ist 99.900,45 $, das ist der verbleibende unbezahlte Kapitalsaldo zum 1. Dezember. Wenn Sie einen Kredit abbezahlen, müssen Sie die täglichen Zinsen bis zu dem Tag, an dem der Kreditgeber den Rückzahlungsbetrag erhält, zum unbezahlten Saldo addieren.
Sie wissen jetzt, dass Ihr unbezahlter Kapitalsaldo nach Ihrer Dezemberzahlung 99.900,45 $ betragen wird. Um Ihren Restsaldo nach der Zahlung am 1. Januar zu berechnen, verwenden Sie den neuen unbezahlten Saldo:
- $99.900,45 x 6 % Zinsen = $5.994,03 ÷ durch 12 Monate = $499,50 Zinsen für Dezember.
- Ihre Zahlung im Januar ist die gleiche wie die Zahlung am 1. Dezember, da sie getilgt wird. Sie beträgt $599,55. Sie ziehen die für Dezember fälligen Zinsen in Höhe von $499,50 von Ihrer Zahlung ab. Damit verbleiben 100,05 $, die Sie auf das Kapital Ihres Kredits zahlen müssen.
- Ihr Saldo zum 1. Dezember beträgt 99.900,45 $, von dem Sie den Kapitalanteil Ihrer Zahlung zum 1. Januar von 100,05 $ abziehen. Das ergibt 99.800,40 $ als Ihren neuen unbezahlten Kapitalsaldo.
Mit jeder aufeinanderfolgenden Zahlung sinkt Ihr unbezahlter Kapitalsaldo um einen geringfügig höheren Tilgungsanteil als im Vormonat.
Das liegt daran, dass, obwohl der unbezahlte Saldo jeden Monat mit der gleichen Methode berechnet wird, Ihr Kapitalanteil an der monatlichen Zahlung steigt, während der Zinsanteil kleiner wird.
Berechnung der täglichen Zinsen Ihrer Hypothek
Um die täglichen Zinsen für eine Kreditabzahlung zu berechnen, nehmen Sie den Kapitalsaldo mal den Zinssatz und teilen ihn durch 12 Monate, was Ihnen die monatlichen Zinsen liefert. Dann teilen Sie die monatlichen Zinsen durch 30 Tage, was den täglichen Zinsen entspricht.
Angenommen, Ihr Onkel schenkt Ihnen zu Silvester 100.000 $ und Sie beschließen, Ihre Hypothek am 5. Januar abzuzahlen. Sie wissen, dass Sie ab dem 1. Januar 99.800,40 $ schulden werden. Aber Sie werden auch fünf Tage Zinsen schulden. Wie viel ist das?
- $99.800,40 x 6% = $5.988,02. Teilen Sie durch 12 Monate = 499 $. Teilen Sie durch 30 Tage = 16,63 $ x 5 Tage = 83,17 $ Zinsen für fünf Tage.
- Sie würden dem Kreditgeber 99.800,40 $ plus 83,17 $ Zinsen für eine Gesamtzahlung von 99.883,57 $ schicken.
Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.