Unabhängig von der Marktlage ist es wichtig, den Wert der Gewerbeimmobilie, auf der man sitzt, zu verstehen, unabhängig davon, ob man schon bereit ist, zu verkaufen. Hier sind ein paar Methoden, die wir verwenden, um Gewerbeimmobilien für unsere Verkäufervertretung zu bewerten.
Schauen Sie sich Vergleichsobjekte an
Als Makler haben wir Zugang zu Immobilien auf dem Markt und außerhalb des Marktes auf der ganzen Welt. Unsere Datenbanken helfen uns, Objekte in ähnlicher Größe, Lage und Alter wie Ihr eigenes zu finden. Wir sind in der Lage, den Marktleerstand, die letzten Verkäufe und eine Menge anderer demographischer Daten zu untersuchen. Diese Ressourcen helfen uns, Ihnen einen akkuraten, attraktiven Preis zu bieten.
Wenn Sie keinen Makler haben, können Sie trotzdem vergleichbare Objekte finden. Es wird nur mehr Zeit in Anspruch nehmen und wird wahrscheinlich weniger genau sein. Sie können öffentliche Aufzeichnungen durchsuchen oder eine Fahrt durch Ihre Nachbarschaft machen, um nach aktuellen gewerblichen Verkäufen zu suchen.
Diese Methode der Immobilienbewertung ist als Verkaufsvergleichsmethode bekannt. Sie wird typischerweise bei Wohnimmobilien verwendet, kann aber auch für gewerbliche Transaktionen genutzt werden.
Betrachten Sie die Kosten
Der Kostenansatz berechnet die Gesamtkosten, um die Immobilie von Grund auf neu zu bauen. Diese Methode berücksichtigt die Kosten für das Land, den Bau und die Arbeit, die mit dem Bau der aktuellen Struktur verbunden sind.
Sie können diese Formel verwenden, um Ihren Wert zu berechnen: Immobilienwert = Landwert + Kosten für den Neubau + kumulierte Abschreibung.
Wenn Sie ein langfristiger Immobilienbesitzer sind, kann dies die einfachste Methode sein, da Sie wahrscheinlich den Preis kennen, den Sie für den Bau der Struktur bezahlt haben. Diese Methode kann mehr Kopfzerbrechen bereiten, als sie wert ist, wenn Sie sich über die Material- und/oder Grundstückskosten nicht im Klaren sind oder wenn Sie nicht wissen, wie Sie die Abschreibung berechnen sollen.
Betrachten Sie das Einkommen
Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass dieser den Einkommensansatz für die Bewertung Ihrer Immobilie verwendet, da dies die am häufigsten verwendete Methode ist. Dieser Ansatz betrachtet die Struktur in Relation zu den zu erwartenden Erträgen.
Beginnen Sie mit der Betrachtung des Nettobetriebseinkommens (NOI) und der Kapitalisierungsrate (Cap Rate). Das NOI wird berechnet, indem man das effektive Bruttoeinkommen abzüglich der Betriebskosten nimmt. NOI beinhaltet keine Steuern oder Ihre Hypothekenzahlung.
Sobald Sie Ihren NOI haben, können Sie Ihre Cap Rate berechnen. Die Cap Rate ist ein Verhältnis von NOI zum Wert der Immobilie. Sie wird berechnet, indem man den NOI durch den Wert dividiert. Die Cap-Rates variieren je nach Markt, also ärgern Sie sich nicht, wenn Sie zum Beispiel in New York viel niedrigere Cap-Rates sehen.
Nun, hier wird es knifflig. Wenn Ihr NOI auch nur geringfügig abweicht, wird Ihre Cap-Rate verzerrt sein. Das könnte potenzielle Investoren abschrecken, die nach einer bestimmten Rate suchen. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, Ihre Immobilie mit der idealen Cap-Rate zu positionieren, um Investoren anzuziehen.
Andere zu berücksichtigende Fragen
Natürlich gibt es Dinge, die Ihre Immobilie und den potenziellen Verkauf einzigartig machen. Wenn Sie zum Beispiel kürzlich Renovierungen oder Ausstattungs-Upgrades durchgeführt haben, kann Ihre Immobilie einen höheren Verkaufspreis erzielen als ein älteres, ähnlich großes Gebäude. Abgesehen von Aktualisierungen stellen wir den Eigentümern auch gerne die folgenden Fragen:
- Hat Ihre Immobilie Parkplätze? Wenn Sie sich in einer dicht besiedelten Stadt oder in der Innenstadt befinden, können sogar ein paar Parkplätze einen Unterschied machen.
- Verkaufen Sie Ihr Geschäft und die Immobilie oder nur das Gebäude? Geschäfts- und Gebäudeverkäufe werden sehr unterschiedlich gehandhabt, und der Verkauf eines profitablen Geschäfts kann den Immobilienpreis in die Höhe treiben.
- Sind Sie näher an einer Autobahn oder gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar? Wenn Ihr Gebäude direkt an einer Autobahnausfahrt liegt, kann es wertvoller sein als ein Nachbar, der am Ende der Straße liegt.
Auch wenn niemand Ihr Gebäude besser kennt als Sie selbst, kann ein Gewerbeimmobilienprofi Ihnen helfen, Ihre Immobilie genau zu positionieren, während er die schwere Arbeit übernimmt. Mit nur wenigen Informationen kann er Ihnen eine einfache Immobilienanalyse erstellen, die Ihnen hilft, Ihren aktuellen Wert zu verstehen und gleichzeitig potenzielle Verbesserungen zu identifizieren, die Ihren Preis in die Höhe treiben würden.