Non importa lo stato del mercato, è importante capire il valore degli immobili commerciali su cui siete seduti, indipendentemente dal fatto che siate pronti a vendere. Ecco alcuni metodi che usiamo per valutare gli immobili commerciali per i nostri annunci di rappresentanza del venditore.
Guarda le proprietà comparative
Come broker, abbiamo accesso a proprietà sul mercato e fuori mercato in tutto il mondo. I nostri database ci aiutano a trovare proprietà di dimensioni, posizione ed età simili alle vostre. Siamo in grado di esaminare il mercato vacante, le vendite recenti e una tonnellata di altri dati demografici. Queste risorse ci aiutano a fornirvi un prezzo accurato e interessante.
Se non avete un broker, potete ancora trovare proprietà comparabili. Ci vorrà solo più tempo e probabilmente sarà meno accurato. Potete passare al setaccio i registri pubblici o fare un giro nel vostro quartiere a caccia di vendite commerciali recenti.
Questo metodo di valutazione della proprietà è noto come approccio di confronto delle vendite. E’ tipicamente usato nel settore immobiliare residenziale ma può essere usato anche per le transazioni commerciali.
Guarda il costo
L’approccio al costo calcola il costo totale per ricostruire la proprietà da zero. Questo metodo tiene conto del costo del terreno, della costruzione e di qualsiasi manodopera associata alla costruzione della struttura attuale.
Puoi usare questa formula per calcolare il tuo valore: valore della proprietà = valore del terreno + costo per costruire nuovo + deprezzamento accumulato.
Se sei un proprietario di immobili a lungo termine, questo può essere il metodo più facile da usare poiché probabilmente conosci il prezzo che hai pagato per costruire la struttura. Questo metodo può causare più mal di testa di quanto valga la pena se non sei sicuro dei costi del materiale e/o del terreno o se non sai come calcolare il deprezzamento.
Guarda il reddito
Se stai lavorando con un broker, c’è una buona possibilità che stia usando l’approccio al reddito per valutare la tua proprietà, dato che è il metodo più usato. Questo approccio guarda la struttura in relazione al reddito che si prevede di generare.
Inizia a guardare il tuo reddito operativo netto (NOI) e il tasso di capitalizzazione (cap rate). NOI è calcolato prendendo il reddito lordo effettivo meno le spese operative. NOI non include le tasse o il pagamento del mutuo.
Una volta che hai il tuo NOI, puoi calcolare il tuo cap rate. Il cap rate è un rapporto tra il NOI e il valore della proprietà. Si calcola prendendo il NOI e dividendolo per il valore. Il cap rate varia a seconda del mercato, quindi non preoccupatevi se vedete un cap rate molto più basso a New York, per esempio.
Ora, è qui che le cose si complicano. Se il vostro NOI è anche solo leggermente fuori, il vostro cap rate sarà distorto. Questo potrebbe allontanare potenziali investitori che stanno cercando un tasso specifico. Un broker immobiliare commerciale esperto può aiutarvi a posizionare la vostra proprietà al cap rate ideale per attrarre gli investitori.
Altre domande da considerare
Naturalmente, ci sono cose che rendono unica la vostra proprietà e la vostra potenziale vendita. Se avete recentemente completato lavori di ristrutturazione o aggiornamenti delle attrezzature, per esempio, la vostra proprietà può ottenere un prezzo più alto rispetto a un edificio più vecchio e di dimensioni simili. A parte gli aggiornamenti, ci piace anche porre ai proprietari le seguenti domande:
- La tua proprietà ha un parcheggio? Se si trova in una città densamente popolata o in centro, anche pochi posti possono fare la differenza.
- Stai vendendo la tua azienda e l’immobile o solo l’edificio? Le vendite di attività e di edifici sono gestite in modo molto diverso, e la vendita di un’attività redditizia può far salire il prezzo dell’immobile.
- Siete più vicini a un’autostrada o facilmente accessibili con i mezzi pubblici? Se il vostro edificio si trova direttamente fuori da un’uscita dell’autostrada, potreste avere più valore di un vicino situato in fondo alla strada.
Anche se nessuno conosce il vostro edificio meglio di voi, un professionista immobiliare commerciale può aiutarvi a posizionare accuratamente la vostra proprietà mentre fa il lavoro pesante. Con poche informazioni, possono fornirvi una semplice analisi della proprietà che vi aiuterà a capire il vostro valore attuale e a identificare i potenziali miglioramenti che potrebbero far salire il vostro prezzo.