Tempo di chiusura. La fine della strada. L’ultimo hurrah – e gli hurrah sono in ordine.
Se siete qui, allora avete trovato un compratore, negoziato le riparazioni della casa, e siete pronti a trasferirvi — e avanti. Ma prima di rendere ufficiale la vendita (e di essere pagati!), avete ancora alcune cose da cancellare dalla vostra lista.
Qui, abbiamo messo in evidenza tutto quello che dovete sapere per avere un accordo di successo.
La chiusura è il passo finale
La chiusura, o “insediamento”, è quando entrambe le parti firmano i documenti finali di proprietà e assicurazione, e l’acquirente diventa il proprietario legale della casa.
Di solito, il giorno della chiusura avviene circa quattro o sei settimane dopo aver firmato un accordo di compravendita. Durante questa finestra, i fondi d’acquisto dell’acquirente sono tenuti in garanzia fino a quando tutte le contingenze, come la contingenza di ispezione della casa e la contingenza di valutazione, sono soddisfatte.
Il vostro agente sarà in grado di rispondere alle domande e offrire supporto durante la chiusura. Ecco cosa aspettarsi dal processo, dall’inizio alla fine.
Prima di chiudere, avrete una visita finale
La maggior parte dei contratti di vendita danno all’acquirente un’ultima possibilità di fare una visita della casa entro 24 ore dalla chiusura. Questa è la loro occasione per controllare che la proprietà sia in buone condizioni, e per assicurarsi che le riparazioni concordate siano state completate.
Nella maggior parte dei casi, non sorgono problemi in questa fase della transazione. (Se c’è qualcosa che non va, il vostro agente vi può accompagnare.) Il walk-through finale dà per lo più agli acquirenti la tranquillità di sapere che voi, il venditore, avete aderito alle condizioni del contratto di vendita e alle riparazioni relative all’ispezione della casa.
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Seguite questi passi per prepararvi alla visita finale
Per assicurarvi che la visita vada liscia, fate questi sei passi prima del tempo per prepararvi:
Passo #1: Casa pulita. La vostra casa dovrebbe essere immacolata per la visita finale. Supponendo che l’acquirente prenda la proprietà il giorno della chiusura, a questo punto dovreste essere completamente trasferiti. Ma muoversi può essere disordinato. Dopo aver ripulito, imballato e spostato, potreste voler fare un’altra pulizia profonda.
Step #2: Lascia i manuali d’uso e le garanzie. Rendi la vita dell’acquirente più facile fornendo tutti i manuali e le garanzie che hai per gli elettrodomestici. Stampa delle copie fisiche e metti questi documenti in un posto per il nuovo proprietario. Se hai delle ricevute da appaltatori per le riparazioni, lasciale insieme ai manuali.
Step #3: Fornire una lista di venditori. Date all’acquirente le informazioni di contatto per gli appaltatori o le società di manutenzione che avete usato in passato. Questi venditori hanno familiarità con la vostra casa, e il nuovo proprietario apprezzerà di avere una lista di fornitori di cui si può fidare che si prenderanno cura della loro nuova casa.
Step #4: Controllare gli oggetti dimenticati. Fate un altro controllo in tutta la casa per assicurarvi di non aver dimenticato nulla. Un’eccezione: Potresti voler lasciare barattoli di vernice inutilizzati o avanzati nei colori attualmente in uso nella casa – ma conferma prima con l’acquirente.
Step #5: Chiudi le valvole di chiusura dell’acqua. L’ultima cosa che volete prima della chiusura è un’inondazione. Con il permesso dell’acquirente, chiudete la valvola di chiusura principale della vostra casa 24 ore prima della chiusura.
Step #6: Chiudere. Finché l’insediamento non è completo, sei legalmente responsabile della casa – il che significa che saresti responsabile se c’è un’intrusione prima della chiusura. Quindi, il giorno prima della chiusura assicurati di chiudere le coperture delle finestre e bloccare le porte d’ingresso. Se una casa non sembra vissuta, è un segno di benvenuto per i ladri. È una buona idea lasciare una luce del portico accesa, o impostare una luce interna da accendere e spegnere con un timer.
Se il walk-through finale rivela un problema con la casa, niente panico. Il protocollo standard prevede che l’agente dell’acquirente avverta immediatamente l’agente che ha fatto l’annuncio che c’è un problema. Poi, entrambe le parti lavorano insieme per risolverlo. Di solito, o la chiusura viene ritardata o c’è un’ulteriore negoziazione, come la deduzione monetaria del prezzo di vendita. In altre parole: Ci sono delle opzioni, e il vostro agente può aiutarvi a risolvere il problema.
Avanti al prossimo: La “Closing Disclosure”
Prevediamo che il walk-through finale vada liscio come l’olio. (Woo-hoo!) Cosa succede dopo?
Avrete informazioni sui vostri costi di chiusura dalla compagnia del titolo.
Nel frattempo, il creditore ipotecario dell’acquirente deve fornire all’acquirente una Closing Disclosure, o CD, tre giorni lavorativi prima dell’insediamento. Questa è una dichiarazione formale dei termini finali del prestito dell’acquirente e dei costi di chiusura. Come mutuatario del prestito, l’acquirente ha diritto a un periodo di revisione di tre giorni per vedere se ci sono discrepanze significative tra il CD e il Loan Estimate (LE) – un documento che gli acquirenti ricevono quando chiedono un prestito. Il LE delinea le spese approssimative che l’acquirente dovrebbe pagare.
Nella maggior parte dei casi, non ci sono grandi differenze tra il CD e il LE. Tuttavia, se certi costi di chiusura differiscono del 10% o più tra la stima e la divulgazione, il prestito dell’acquirente deve tornare al mutuante in modo che le differenze di costo possano essere riviste. Se questo accade, la chiusura è di solito ritardata fino a quando il problema è risolto.
Aspettatevi di vedere queste persone alla chiusura
La chiusura avviene in genere presso la società di titoli, l’ufficio dell’avvocato, o l’ufficio immobiliare dell’agente dell’acquirente o del venditore. (A meno che non viviate in uno stato che permette chiusure elettroniche – eClosings – con notai a distanza. In questo caso, le parti coinvolte possono scegliere di firmare i documenti digitalmente.)
La lista dei partecipanti legalmente obbligati dipenderà dal vostro stato, ma di solito sarete raggiunti da:
- Il vostro agente
- L’acquirente
- L’agente dell’acquirente
- Un rappresentante della title company
- L’ufficiale di prestito
- Eventuali avvocati immobiliari coinvolti nella transazione
Ricordatevi di preventivare i costi di chiusura
I costi di chiusura possono variare molto a seconda della località, ma in genere si pagano costi di chiusura dal 5% al 10% del prezzo di vendita della casa. Così, su una casa di 300.000 dollari, ci si può aspettare di pagare ovunque da 15.000 a 30.000 dollari in costi di chiusura. Nella maggior parte dei casi, questi costi sono dedotti dal vostro ricavato alla chiusura.
I costi di chiusura per i venditori includono tipicamente:
- La commissione per l’agente immobiliare e l’agente dell’acquirente
- Tasse di trasferimento o spese di registrazione
- Costi di estinzione del mutuo
- Le quote di associazione dei proprietari di casa non pagate
- Le quote di associazione dei proprietari di casa incluse fino alla data dell’insediamento
- Tasse di proprietà pagate
- Escrow, titolo, o spese legali
Assicuratevi di portare queste cose alla chiusura
Alla chiusura dovreste avere:
- Un documento d’identità con foto rilasciato dal governo
- Una copia del contratto di vendita ratificato
- Le chiavi di casa, i telecomandi del garage, le chiavi della cassetta postale, le chiavi del cancello, e le chiavi della piscina
- Un assegno circolare, o la prova del bonifico bancario, se i costi di chiusura non vengono detratti dal prezzo di vendita. (Sì, va bene usare un assegno circolare – specialmente se non volete avere a che fare con il fastidio di un bonifico bancario, che può richiedere tempo per essere chiarito. Con un assegno circolare, hai la garanzia che il denaro di cui hai bisogno per la liquidazione sarà lì alla chiusura.
Non dimenticare di mettere i puntini sulle I e le crocette sulle T
Prima di correre a scegliere i campioni di vernice per la tua nuova casa, ricordati di fare questi due passi che sono spesso trascurati dai venditori:
Trasferire i servizi. Non volete pagare le bollette del nuovo proprietario? Coordinatevi con l’acquirente in modo che le utenze – incluso non solo gas ed elettricità ma anche acqua e cavo – siano trasferite all’acquirente il giorno della chiusura.
Cambiare il vostro indirizzo. Ovviamente volete che la vostra posta sia inviata alla vostra nuova casa. Impostare un indirizzo di spedizione assicurerà anche che possiate essere raggiunti se ci sono delle questioni post-chiusura. Puoi presentare un cambio di indirizzo al Servizio Postale degli Stati Uniti qui.
Finalmente: Festeggia!
Finalmente, la tua casa è ufficialmente venduta. Congratulazioni! Datti una pacca sulla spalla – e poi inizia a sistemarti nella tua nuova fase della vita.
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