Uno dei pezzi più critici (e confusi) di informazioni che vanno in una transazione di terra è la descrizione legale.
Per dirla semplicemente, la descrizione legale di una proprietà è la definizione del bene immobile che viene acquistato e venduto. È più autorevole dell’indirizzo e del numero di parcella, e se queste informazioni sono indicate in modo errato su un atto, verrà trasferito il pezzo sbagliato di proprietà immobiliare.
La descrizione legale (e in alcuni casi, le mappe del plat comunale a cui fa riferimento) ci permettono di determinare la dimensione, la forma, i confini e la posizione di un lotto. Questo è il motivo per cui le descrizioni legali sono richieste su ogni atto, e perché i geometri hanno bisogno di queste informazioni per fare il loro lavoro.
Anche con l’importanza intrinseca della descrizione legale di una proprietà, ho scoperto che la maggior parte degli investitori immobiliari non hanno idea di come comprendere o interpretare questa bizzarra serie di lettere e numeri. Si limitano a copiare e incollare da un documento all’altro, senza apprezzare ciò che significa, perché è importante e perché l’accuratezza è fondamentale.
Da molto tempo ormai, ho intenzione di scrivere un post dettagliato sul blog per spiegare le basi di come funzionano le descrizioni legali e perché sono importanti. Tuttavia, all’inizio di quest’anno mi sono imbattuto in questo libro e ho notato una sezione che ha dato un grande primer sull’argomento. Dato che questo libro lo ha inchiodato con tale precisione, ho invitato l’autore a condividere questo segmento del suo libro proprio qui sul Blog di REtipster.
Nota a margine: Alcune descrizioni legali sono MOLTO complicate e richiedono un occhio esperto per “decodificare” completamente le informazioni. Questo articolo non vi farà diventare esperti da un giorno all’altro, ma penso che vedrete come sia un’utile introduzione che offre un po’ di chiarezza ad un argomento abbastanza confuso.
Quando Thomas Jefferson si svegliò il 3 maggio 1803, il giorno dopo aver finalizzato il suo famoso “Acquisto della Louisiana”, ci deve essere stato un momento in cui si è guardato allo specchio e ha pensato,
“Acquisto della Louisiana? Cosa ho appena comprato esattamente?”
Subito dopo aver smaltito lo shock, senza dubbio, ha inviato un intero gruppo di geometri per cercare di capirlo.
Fortunatamente, il monumentale sforzo del governo degli Stati Uniti per stabilire le griglie di rilevamento – le township – era già iniziato allora, anni prima in effetti.
I risultati sono durati nei decenni, e sono ancora molto utili per coloro che si occupano di proprietà immobiliari oggi. Quasi tutto il paese è diviso in queste scatole di sei miglia quadrate.
Ci sono alcune eccezioni interessanti, tuttavia. Il Texas, una volta uno stato indipendente, è per lo più diviso in “sondaggi” che si basano su vecchie concessioni di terre spagnole. Nel Lone Star State, una descrizione legale inizia in un punto designato del sondaggio (il Point of Beginning o POB) e da lì parte una descrizione “metes-and-bounds”.
Ma per la maggior parte di noi fuori dal Texas, il Township System (‘PLSS’ o Public Land Survey System), è dove si trova. Una comprensione del sistema Township è essenziale per qualsiasi uomo (o donna) di terra, e vi metterà anni luce davanti alla concorrenza quando si tratta di localizzare la terra.
Per identificare una specifica township (una specifica scatola larga sei miglia e alta sei miglia) – gli stati hanno un asse est-ovest e un asse nord-sud disegnato attraverso il loro centro. È come un grafico cartesiano.
Così una certa borgata può trovarsi 2 miglia a sud della linea parallela di quello stato e 2 miglia a est della linea verticale. È da qui che le borgate prendono il loro nome. Vediamo un esempio:
La borgata in questo esempio sarebbe chiamata: “Township 2 South, Range 2 East (T2S-R2E).”
(Mentre spieghiamo questo, potresti voler controllare alcuni esempi del mondo reale. Controlla la contea di El Paso in Colorado per un’illustrazione particolarmente quadrata e quindi diretta.)
Ricorda: Ogni borgata è larga sei miglia per sei miglia di altezza.
Questo significa che una borgata contiene 36 miglia quadrate.
Le miglia quadrate sono chiamate sezioni.
Le sezioni sono numerate, di solito iniziano con #1 all’angolo NE e serpeggiano attraverso la borgata per finire con #36 all’angolo SE.
Una sezione (un miglio quadrato) è 5.280′ X 5.280′ e contiene 640 acri. Questa è una sezione perfetta, che la maggior parte non lo è.
Quindi, una volta identificata la borgata, diamo un nome alla nostra sezione all’interno della borgata. Diciamo che la nostra proprietà è nella sezione 14 (come mostrato nell’immagine sopra).
Ora stiamo studiando la sezione 14, Township 2 South, Range 2 East (che può anche essere abbreviata come: S14, T2S-R2E).
Abbiamo identificato un particolare tratto di terra di 640 acri.
L’ispettore può iniziare in un punto di questa sezione ed eseguire una descrizione metrica per identificare i tuoi 20,02 acri.
O: Può descrivere un tratto di terra dividendo la sezione in frazioni.
La ‘metà nord’ (N/2) è il nord di 320 acri. Il ‘quarto nord-ovest’ (NW/4) è il nord-ovest 160 acri. Il “quarto nord-ovest del quarto nord-ovest” (NW/4 di NW4) sono i 40 acri nell’estremo NW della sezione.
Questo è il motivo per cui 40 acri è una dimensione così comune per la terra negli Stati Uniti. Una sezione di terra ha 16 blocchi di tratti di 40 acri.
Le descrizioni legali che usano il sistema S-T-R (Section-Township-Range) devono essere lette al contrario. Se lo fai, ti verranno fornite informazioni come queste:
Stato, Contea, Municipalità, Sezione, Frazione di Sezione, Frazione di quella Frazione.
Quindi si potrebbero comprare 20 acri descritti come:
‘la E/2 della SE/4 della SE/4 della Sezione 14, Township 2 South, Range 2 East, Madison County, Utah.’
Inizia a leggere al contrario:
Utah
Contea di Madison
T2S-R2E
Sec.14
SE/4 (di detta Sezione 14)
SE/4 (di detta SE/4 di detta Sezione 14)
E/2 (di detta SE/4 di detta SE/4 di detta Sezione 14)
Non disperate. Non hai bisogno di imparare tutto questo adesso. Puoi impararlo man mano che vai avanti, mentre cerchi di trovare le singole proprietà.
Puoi anche ottenere la griglia S-T-R aggiunta a Google Earth per una tariffa minima. Controlla Earthpoint. Ne vale la pena. Vedrai il sistema a griglia sovrapposto alle foto aeree.
Gioca con esso. Provate a trovare la descrizione legale della vostra casa.
Ad ogni modo, non vi ho detto tutte queste cose solo per farvi girare la testa. La conoscenza del sistema Section-Township-Range è utile quando cerchiamo accordi per il land-flip nell’ufficio dell’Assessore, o anche per identificare correttamente il terreno di 40 acri del vecchio Brown che suo figlio sta pubblicizzando su Facebook a basso costo (ma non ha un plat per).
Tutto sommato, una solida conoscenza di questo sistema vi permetterà di tracciare le proprietà mentre la concorrenza si sta ancora grattando la testa.
Se vi è piaciuto questo, e siete affamati di altri consigli sulla terra, controllate il libro di E.B. Farmer sul land flipping, il suo blog, e il suo completo e-course (assicuratevi di usare il codice sconto ‘RETIPSTER’ alla cassa per qualche risparmio veloce).