Se stai cercando una nuova casa, potresti imbatterti in qualcosa chiamato prestito FHA. Chiamato come la Federal Housing Administration, l’agenzia che li assicura, questi prestiti sono progettati per rendere l’acquisto più accessibile, ma i potenziali acquirenti di case tendono a guardarli con un occhio di lato. L’ho fatto anch’io, quando io e mio marito stavamo comprando un bungalow con una camera da letto a Los Angeles. C’è una credenza prevalente che i prestiti FHA abbiano come obiettivo gli americani a basso reddito per fargli comprare case che non possono davvero permettersi. In una certa misura, questo è vero: “I prestiti FHA sono progettati per aiutare gli acquirenti di case a basso e medio reddito che non hanno abbastanza risparmiato per un acconto”, ha detto Tim Manni, esperto di mutui a NerdWallet. Se questo suona come voi, ascoltate: I prestiti FHA possono essere un modo molto responsabile per acquistare una casa. Dovete solo pesare prima i pro e i contro.
Il lato positivo
“I prestiti FHA offrono restrizioni di qualificazione più rilassate come un punteggio di credito più basso, fondi di riserva più piccoli e un rapporto debito/reddito più alto”, dice Lauren Bowling, autore di The Millennial Homeowner: A Guide to Successfully Navigating Your First Home Purchase. “Specialmente per i millennial che possono avere difficoltà a risparmiare abbastanza soldi per un acconto del 20%, i prestiti FHA sono un’opzione popolare”. E mentre le regole e le linee guida FHA sono cambiate nel corso degli anni, i vantaggi sono ancora miriadi. “Oltre ai requisiti più bassi per il punteggio di credito e l’acconto, i prestiti FHA offrono tassi di interesse competitivi”, dice Tim.
Quando io e mio marito abbiamo comprato la nostra casa l’anno scorso, abbiamo scelto un prestito FHA per il tasso fantastico che ne derivava. Anche se il mio punteggio di credito era eccellente, quello di mio marito era solo medio, e nel mondo della sottoscrizione dei mutui, la media batte l’eccellenza. Grazie al suo credito meno che stellare, i tassi di interesse sui prestiti convenzionali che abbiamo comprato erano più alti del previsto, al 4,5% o più. Il tasso di interesse con un prestito FHA? Solo il 3,125%. Quel tasso è abbastanza per far fare una danza felice a qualsiasi potenziale acquirente di casa, ma tenete a mente che ha un costo. Vale a dire, l’assicurazione ipotecaria.
Le fregature
L’assicurazione ipotecaria protegge il creditore se non potete pagare il vostro mutuo lungo la strada. Se il vostro acconto è inferiore al 20%, generalmente dovete pagare questa assicurazione indipendentemente dal tipo di prestito che ottenete. Ma con un prestito FHA, c’è un doppio problema. “I mutuatari devono pagare sia una tassa di assicurazione ipotecaria anticipata che una tassa annuale di assicurazione ipotecaria”, spiega Tim. La tassa iniziale è l’1,75% del prestito (quindi se, per esempio, prendete in prestito 250.000 dollari, la tassa sarà di 4.375 dollari). Anche se varia a seconda del prestito, il premio di assicurazione ipotecaria in corso è di solito sotto l’1%, che può aggiungere un paio di centinaia di dollari alla rata mensile del mutuo. Tuttavia, l’importo che si risparmia in interessi ottenendo un prestito FHA potrebbe compensare quell’importo.
L’altra cosa è che con un prestito convenzionale, si può rinunciare all’assicurazione ipotecaria una volta raggiunto il 20% di equità. Non è così con i prestiti FHA. Sia che otteniate un prestito FHA di 15 o 30 anni, dovrete pagare quel costo mensile extra per tutto il tempo in cui lo avrete, non importa quanta equità accumulerete. Questo spaventa un sacco di persone lontano dai prestiti FHA del tutto, ma ancora una volta, a seconda di quanto si sta risparmiando in interessi, il costo potrebbe essere utile, soprattutto se si rifinanzia poco dopo l’acquisto della casa. Dopo tutto, se si rifinanzia con un prestito convenzionale, si dice addio al prestito FHA e a quella fastidiosa assicurazione ipotecaria.
Detto questo, l’assicurazione ipotecaria non è l’unico problema. Molti venditori non vogliono avere a che fare con le ispezioni più rigorose richieste dal Department of Housing and Urban Development (HUD), il che può essere uno svantaggio in un mercato competitivo. “Non si può anche prendere un prestito FHA su qualsiasi casa”, dice Lauren. “La casa deve essere considerata ‘vivibile’ e venire sotto $300k nella maggior parte delle aree e sotto $625k nelle aree metropolitane più costose”. Per il fixer uppers, si potrebbe considerare un altro tipo di prestito FHA, il FHA 203 (k).
Così, ne vale la pena?
Dovrete scricchiolare i numeri. (Il calcolatore di ipoteche FHA di NerdWallet può aiutare in questo). Se avete i soldi per mettere comodamente giù il 20% su una casa, risparmierete più soldi per tutta la durata del vostro prestito, cioè meno soldi da prendere in prestito e meno interessi da pagare. Ma anche se avete un acconto considerevole che è appena sotto il vecchio standby del 20%, i prestiti FHA possono farvi risparmiare soldi.
Per esempio, io e mio marito abbiamo confrontato il costo dell’assicurazione ipotecaria con la differenza di interesse e alla fine abbiamo deciso di andare con un prestito FHA. Poi abbiamo rifinanziato un anno dopo, quando il nostro patrimonio netto è migliorato (insieme al credito di mio marito). Il prestito FHA ci ha fatto risparmiare migliaia.
“Credo che la decisione di fare o meno un FHA dipenda dall’accessibilità della casa nella vostra zona e dalle vostre riserve di denaro”, dice Lauren. “Se è più facile possedere piuttosto che affittare nella vostra zona, vi sentite abbastanza stabili nel vostro lavoro e nella vostra posizione, e l’unica cosa che vi impedisce di comprare una casa è l’acconto del 20%, penso che i prestiti FHA possano essere un’opzione fantastica.