Hard money è un modo per prendere in prestito senza usare i tradizionali mutuanti. I prestiti provengono da individui o investitori che prestano soldi basati (per la maggior parte) sulla proprietà che state usando come garanzia.
Quando i prestiti devono avvenire rapidamente, o quando i prestatori tradizionali non approveranno un prestito, l’hard money può essere l’unica opzione. Rivediamo come funzionano questi prestiti.
Cos’è l’hard money?
La maggior parte dei prestiti richiede la prova che puoi ripagarli. Di solito, i prestatori sono interessati al tuo punteggio di credito e al tuo reddito disponibile per ripagare un prestito. Se hai una solida storia di prestiti responsabili e la capacità di ripagare i prestiti (come misurato dal tuo rapporto debito/reddito), sarai approvato per un prestito.
Per essere approvato con un prestatore tradizionale è un processo dolorosamente lento – anche con ottimi punteggi di credito e un sacco di reddito. Se hai voci negative nei tuoi rapporti di credito (o un reddito che è difficile da verificare per la soddisfazione del tuo prestatore), il processo richiede ancora più tempo e potresti non essere mai approvato.
I prestatori di denaro duro hanno un approccio diverso: prestano sulla base di garanzie che assicurano il prestito, e sono meno preoccupati della tua capacità di ripagare. Se qualcosa va storto e non puoi ripagare, gli istituti di credito hard money pianificano di recuperare i loro soldi prendendo il collaterale e vendendolo. Il valore del collaterale è più importante della tua posizione finanziaria.
I prestiti di denaro duro sono generalmente prestiti a breve termine, che durano da uno a cinque anni. Non vorreste comunque tenerli più a lungo di così, perché i tassi d’interesse per l’hard money sono generalmente più alti di quelli dei prestiti tradizionali.
Perché usare l’hard money?
Se l’hard money è costoso, perché dovresti usarlo? L’hard money ha il suo posto per certi mutuatari che non possono ottenere un finanziamento tradizionale quando ne hanno bisogno.
Velocità: poiché il prestatore si concentra soprattutto sulle garanzie (e meno sulla vostra posizione finanziaria), i prestiti hard money possono essere chiusi più rapidamente dei prestiti tradizionali. I prestatori preferirebbero non prendere possesso della vostra proprietà, ma non hanno bisogno di spendere tanto tempo per esaminare la domanda di prestito con un pettine a denti stretti – verificando il vostro reddito, rivedendo gli estratti conto e così via. Una volta che avete un rapporto con un prestatore, il processo può muoversi rapidamente, dandovi la possibilità di chiudere affari che altri non possono chiudere (questo è particolarmente importante nei mercati caldi con offerte multiple).
Flessibilità: i contratti hard money possono anche essere più flessibili dei contratti di prestito tradizionali. I prestatori non usano un processo di sottoscrizione standardizzato. Invece, valutano ogni affare individualmente. A seconda della vostra situazione, potreste essere in grado di modificare cose come i piani di rimborso. Potresti prendere in prestito da un individuo che è disposto a parlare – non da una grande società con politiche severe.
Approvazione: il fattore più importante per i prestatori di denaro duro è la garanzia. Se state comprando un investimento immobiliare, il prestatore vi presterà tanto quanto vale la proprietà. Se avete bisogno di un prestito contro un’altra proprietà che possedete, il valore di quella proprietà è ciò che interessa al prestatore. Se hai un pignoramento o altre voci negative nel tuo rapporto di credito, è molto meno importante – alcuni prestatori potrebbero anche non guardare il tuo credito (anche se molti prestatori ti chiederanno delle tue finanze personali).
La maggior parte dei prestatori hard money mantengono rapporti prestito-valore (rapporti LTV) relativamente bassi. Il loro massimo rapporto LTV potrebbe essere dal 50% al 70%, quindi avrete bisogno di beni per qualificarvi per l’hard money. Con rapporti così bassi, i prestatori sanno di poter vendere la vostra proprietà velocemente e di avere una ragionevole possibilità di recuperare i loro soldi.
Quando ha senso l’hard money?
I prestiti Hard Money hanno più senso per i prestiti a breve termine. Gli investitori Fix-and-flip sono un buon esempio di utilizzatori di hard money: possiedono una proprietà giusto il tempo necessario per aumentarne il valore – non ci vivono per sempre. Vendono la proprietà e ripagano il prestito, spesso entro un anno o giù di lì. È possibile usare l’hard money per entrare in una proprietà e rimanerci, ma è meglio rifinanziare appena si può ottenere un prestito migliore.
Gli svantaggi dell’hard money
L’hard money non è perfetto. Anche se sembra semplice – un bene assicura il prestito, quindi tutti sono al sicuro – l’hard money è solo un’opzione. È costoso, quindi le cose devono funzionare secondo i piani perché i profitti si materializzino.
I soldi duri funzionano diversamente dai prestiti che potresti aver usato in passato: i prestatori potrebbero usare metodi più conservativi per valutare la proprietà rispetto a quanto ti aspetti.
Costo: i prestiti hard money sono costosi. Se potete qualificarvi per altre forme di finanziamento, potreste uscire in vantaggio con quei prestiti. Per esempio, i prestiti FHA vi permettono di prendere in prestito anche con un credito non perfetto. Aspettatevi di pagare tassi d’interesse a due cifre per l’hard money, e potreste anche pagare delle tasse d’apertura di diversi punti per essere finanziati.
Se non potete essere approvati per un prestito perché la vostra proprietà ha bisogno di riparazioni serie, un prestito FHA 203k potrebbe pagare per la riabilitazione ad un costo inferiore.