Un veterano dovrebbe scegliere un mutuo FHA piuttosto che un prestito VA? Ci sono diverse ragioni per cui un veterano potrebbe prendere in considerazione un mutuo FHA e alcune di queste ragioni possono avere a che fare con il desiderio di salvare il diritto al mutuo VA per una data successiva, o un richiedente potrebbe aver già utilizzato il diritto al mutuo VA ma ha bisogno di acquistare un’altra proprietà.
Qualunque sia la motivazione per confrontare i mutui FHA con quelli VA, ci sono alcuni aspetti chiave di entrambi i programmi da conoscere prima di impegnarsi in uno o nell’altro.
Offriamo questi aspetti per un confronto fianco a fianco, ma siate consapevoli che le caratteristiche e i requisiti per entrambi questi mutui garantiti dal governo sono soggetti a cambiamenti a causa della legislazione, direttive presidenziali, modifiche normative del governo, ecc.
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FHA e VA Home Loans: Differenze principali
Il prestito VA ha molti vantaggi rispetto ai mutui convenzionali e FHA, ma un cambiamento al programma di prestito VA in vigore il 1 ° gennaio 2020 ha eliminato i limiti di garanzia del prestito ipotecario per i mutui VA del tutto.
Questo significa nessun VA-imposto limite superiore sulla quantità di denaro si può prendere in prestito con un mutuo VA. Prima del 2020, i prestiti VA avevano dei limiti di provincia basati sui limiti di prestito di Fannie Mae e Freddie Mac.
E questa è una delle maggiori differenze tra i mutui VA e i prestiti FHA; i prestiti FHA per nuovi acquisti, costruzioni o progetti di riabilitazione hanno tutti un limite di provincia basato sui limiti di Fannie e Freddie. I prestiti VA non lo fanno.
Il mutuatario e il prestatore devono negoziare il prestito – se supera un certo importo basato sulla garanzia VA per una certa parte del prestito, si può essere richiesto di fare la differenza in contanti a seconda delle circostanze.
Un’altra grande differenza è che i mutui VA, come discuteremo di seguito, non hanno alcun VA-richiesto pagamento verso il basso. Nessun denaro in meno è un grande vantaggio per un cacciatore di case, e i mutui FHA non possono toccare l’opzione senza denaro in meno. Entriamo più in dettaglio sui requisiti VA e FHA per l’acconto più avanti in questo articolo.
FHA e VA Home Loan Similarities
In molti aspetti, entrambi i prestiti ipotecari VA e FHA sono abbastanza simili e hanno caratteristiche che sono quasi identiche in alcuni modi.
Requisiti di proprietà
Tutte le ipoteche VA e FHA hanno requisiti specifici di proprietà. Alcuni di questi saranno affrontati di seguito, ma la cosa più importante che i mutuatari devono sapere in quest’area inizialmente è che entrambi i mutui VA e FHA sono destinati solo a:
- Proprietà che si trovano negli Stati Uniti continentali, i suoi territori, ecc I mutui VA e FHA non possono essere richiesti in altri paesi per l’acquisto di proprietà al di fuori della giurisdizione del governo degli Stati Uniti.
- In generale, i mutui VA e FHA non possono essere approvati per qualsiasi proprietà che non sia tassabile come immobile. Questo significa che una casa mobile deve essere fissata ad una fondazione permanente come condizione per l’approvazione del prestito, significa che un RV o una casa galleggiante non può mai qualificarsi per un mutuo VA o FHA perché non si qualificano legalmente come proprietà reale.
- Non si può anche acquistare una proprietà che non è principalmente di natura residenziale, o proprietà che hanno caratteristiche non residenziali che sovrastano la natura residenziale della casa. L’uso non residenziale della casa è limitato a meno del 50% della superficie totale del pavimento e può essere ulteriormente limitato da questioni di zonizzazione statale o locale.
- Le regole dei prestiti per la casa FHA e VA non prevalgono sulle leggi statali o locali, sul codice edilizio locale o su altri requisiti. Questi regolamenti possono essere un fattore per qualsiasi acquisto di proprietà che non è al 100% di natura residenziale, così come quelle che sono più tipiche case suburbane.
Punteggi FICO
Entrambi i programmi di prestito hanno requisiti di credito più indulgenti. La FHA ha un punteggio FICO di 580 o meglio per il massimo finanziamento, ma il vostro prestatore può richiedere un punteggio FICO più alto di quello per i migliori tassi di interesse e l’acconto più basso.
Le regole del prestito ipotecario della VA hanno tradizionalmente rifiutato di specificare qualsiasi requisito di punteggio FICO, lasciando questi dettagli al prestatore. Nel caso di entrambi i programmi di mutuo ipotecario, il fatto che i prestiti siano sostenuti dal governo dà al prestatore un maggiore incentivo ad essere flessibile con i requisiti del punteggio di credito.
In generale, i requisiti del punteggio FICO per i programmi di mutuo casa sono soggetti a modifiche per una serie di motivi. Si può anche scoprire che per alcuni mutui VA e FHA, alcuni programmi possono richiedere punteggi FICO più alti.
Punteggi più alti possono essere richiesti per alcuni prestiti
Se si prevede di avere una casa costruita per voi utilizzando un prestito FHA One-Time Close Construction, per esempio, i vostri punteggi FICO sarà dato più esame a causa della natura più complessa del prestito, gli importi in dollari coinvolti, ecc Anche gli standard del prestatore giocheranno un ruolo importante nel modo in cui questi requisiti sono determinati e applicati.
Regole di occupazione
Sia i prestiti ipotecari VA e FHA che i prestiti di rifinanziamento generalmente richiedono l’occupazione come condizione per l’approvazione del prestito. I mutui FHA richiedono che almeno un mutuatario obbligato sul mutuo occupi la casa come residenza primaria permanente. Anche i mutui VA lo richiedono.
FHA e VA cash-out refinance richiedono entrambi l’occupazione. Tuttavia, una differenza importante per i mutuatari VA è che il programma di prestiti VA per la casa NON richiede l’occupazione per i VA Interest Rate Reduction Refinancing Loans (VA IRRRLs).
Per i VA IRRRLs, il mutuatario deve solo certificare che la casa è stata usata come residenza primaria prima di richiedere il nuovo prestito.
Tassi d’interesse
Le regole dei prestiti ipotecari VA e FHA sono chiare – nessuna delle due agenzie governative è responsabile della definizione o regolamentazione dei tassi d’interesse per i mutui garantiti dal governo.
Il mutuatario e il prestatore devono negoziare il tasso d’interesse sul prestito e il vostro punteggio di credito, la storia dei rimborsi, il record di occupazione, e altre variabili possono influire su ciò che il vostro prestatore è disposto a fare per voi nel reparto tassi d’interesse.
L’unica cosa vicina a un regolamento per i tassi d’interesse su questi prestiti ipotecari sostenuti dal governo è la lingua che si trova in entrambi i regolamenti VA e FHA che richiede che i tassi, le spese, le commissioni e gli altri oneri che devono essere pagati dal mutuatario siano “ragionevoli e consueti” rispetto a prodotti simili di prestito per la casa.
Programmi di prestito ipotecario VA e FHA simili
Sia i mutui FHA che VA possono permettere l’acquisto di una casa mobile, una casa colonica (nelle giuste circostanze), un condominio, una casa di periferia, una proprietà ad uso misto che abbia almeno il 50% della superficie dedicata a scopi residenziali (una percentuale che è soggetta a cambiamenti in base alla legislazione attuale, alla politica governativa o ad altre variabili), e/o proprietà multi-unità fino a quattro unità.
Va Benefici del prestito per la casa contro i benefici del prestito FHA: L’acconto
I mutui FHA richiedono un minimo del 3,5% di acconto che è calcolato sul valore rettificato della proprietà. Il requisito dell’acconto stabilisce che le altre spese per il mutuo ipotecario come le tasse del prestatore, le tasse di valutazione e i costi di chiusura non possono essere considerati parte dell’acconto.
Gli acconti dei mutui FHA sono completamente separati da qualsiasi altro costo di chiusura associato a un mutuo immobiliare.
I mutui ipotecari FHA di regola non richiedono alcun acconto, ma ci sono circostanze in cui uno può essere richiesto a causa degli standard del prestatore per certi range di punteggio FICO, problemi di storia di credito, ecc.
Quando un VA Home Loan Down Payment può essere richiesto
Si può anche essere richiesto di pagare in anticipo nei casi in cui vi è una differenza tra il valore stimato dell’immobile e il prezzo richiesto – il mutuatario non può essere costretto a chiudere l’affare in questi casi.
C’è qualcosa chiamato VA Escape Clause che vieta al prestatore e al venditore di costringere l’acquirente a completare la transazione quando l’importo del prestito è inferiore al prezzo richiesto. Il mutuatario è libero di scegliere la proprietà a prescindere, ma è tenuto a pagare la differenza tra il prezzo richiesto e l’importo del prestito in contanti. Questo non può essere finanziato.
VA Home Loans Versus FHA Home Loans: Assicurazione ipotecaria
Il programma VA home loan non richiede né assicurazione ipotecaria privata né premi di assicurazione ipotecaria. Il vostro prestatore individuale può o non può richiedere tale assicurazione. I mutui FHA, d’altra parte, richiedono un Up-Front Mortgage Insurance Premium (UFMIP) e un premio di assicurazione ipotecaria (MIP, da non confondere con Private Mortgage Insurance o PMI). L’ammontare di questa spesa varia a seconda di una varietà di fattori.
Per i mutui FHA il mutuatario ha la possibilità di finanziare l’UFMIP in anticipo o pagare l’intero importo in contanti. Non è permesso finanziare parzialmente l’UFMIP.
Prestiti FHA contro mutui VA: Commissioni di finanziamento
La maggior parte dei prestiti per la casa hanno una tassa di finanziamento, e il mutuo VA non fa eccezione. I mutui FHA usano le tasse UFMIP e MIP come tassa di finanziamento, mentre i mutui VA hanno una tassa di finanziamento che è molto diversa, soprattutto a causa dell’esistenza di un’eccezione per i mutuatari che ricevono o sono idonei a ricevere il risarcimento VA per condizioni mediche legate al servizio.
Tutti coloro che ricevono o sono idonei a ricevere tali pagamenti possono richiedere un’esenzione dalla tassa di finanziamento VA.
Le modifiche al programma di prestiti VA che sono entrate in vigore il 1° gennaio 2020 includono una tassa di finanziamento rivista e una struttura della tassa di finanziamento (a partire dal 2020 i membri della Guardia e della Riserva pagano la stessa tassa di finanziamento dei membri in servizio attivo). Altri cambiamenti al programma includono la possibilità per certi beneficiari di Purple Heart (che ricevono l’onorificenza prima della chiusura del prestito) di avere la loro tassa di finanziamento VA esentata.
Se siete attualmente in fase di valutazione per una richiesta medica VA ma non avete ancora una decisione ufficiale di richiesta VA sui registri, potreste essere tenuti a pagare la tassa come se non foste esentati e richiedere un rimborso una volta che la VA ha aggiornato i vostri record.
Sapete che tali rimborsi NON sono AUTOMATICI e DEVONO essere richiesti – chiedete al vostro prestatore come procedere se questa situazione vi riguarda.
Tasse di finanziamento del prestito VA: Aggiornato
Il Blue Water Navy Vietnam Veterans Act ha cambiato le tasse di finanziamento dei prestiti VA. Prima dei cambiamenti, che sono entrati in vigore il 1 gennaio 2020, c’erano diversi tassi per i membri del servizio attivo, della Guardia e della Riserva, con una tassa più alta richiesta per la seconda volta o per un uso successivo del beneficio del prestito VA.
Tutti i richiedenti approvati per un prestito VA per la casa pagano la tassa di finanziamento a meno che il richiedente non sia esente perché riceve o è idoneo a ricevere un risarcimento VA per disabilità collegate al servizio o un destinatario del Cuore Viola.
- Primo utilizzo senza soldi giù – 2.3%
- 5 per cento giù – 1.65%
- 10 per cento giù – 1.4%
Secondo utilizzo VA prestito tasse di finanziamento sono i seguenti:
- Primo utilizzo senza soldi giù – 3.6%
- 5 per cento in meno – 1,65%
- 10 per cento in meno – 1,4%
Esenzioni dalla tassa di finanziamento VA
I veterani con disabilità legate al servizio e i coniugi superstiti possono essere esenti dalla tassa di finanziamento VA. Chi è esente?
- Veterani che ricevono l’indennizzo VA per disabilità legate al servizio.
- Veterani che hanno diritto a ricevere l’indennizzo VA per disabilità legate al servizio, ma che invece ricevono la pensione o la paga del servizio attivo.
- I coniugi superstiti di veterani che sono morti in servizio attivo o per un’invalidità legata al servizio.
- I membri del servizio in servizio attivo che forniscono (entro la data di chiusura del prestito) la prova di aver ricevuto il Cuore Viola.
Limiti di prestito VA: Una cosa del passato
Le regole del prestito VA sono cambiate (in vigore il 1 gennaio 2020) per eliminare i limiti di garanzia del prestito ipotecario, il che significa nessun limite superiore imposto dal VA sulla quantità di denaro che si può prendere in prestito con un mutuo VA. Prima del 2020, i prestiti VA avevano dei limiti di provincia stabiliti in base ai limiti di prestito di Fannie Mae e Freddie Mac. Tenete a mente che la VA garantisce solo una parte di qualsiasi prestito per la casa approvato nel programma di prestito VA.
FHA Versus VA Mortgage Loans: Diritto al prestito e usi del mutuo
Il programma di prestiti per la casa FHA non stabilisce il diritto di usarlo, né regola il numero di volte che si può richiedere un mutuo FHA. Questo NON significa che vi è permesso di comprare tutte le proprietà che volete con un prestito FHA.
Il programma FHA Single-Family Home Loan è destinato a sostenere i mutuatari che stanno acquistando residenze primarie per l’occupazione personale; non è per le proprietà di investimento, quote di tempo, bed-and-breakfast, Air b-n-b tipo di attività, o qualsiasi operazione di “occupazione transitoria” dove gli inquilini affittano per meno di 30 giorni alla volta.
I mutui FHA possono essere usati per comprare case con più unità e il mutuatario è libero di affittare le unità inutilizzate nella proprietà. Lo stesso vale per i mutui VA. Entrambi i programmi di prestito permettono di essere un proprietario in loco, ma non uno fuori sede. Dovete vivere nella casa che comprate con il mutuo FHA o VA.
I mutui VA sono caratterizzati da una quantità stabilita di diritto – potete usare fino al 100% del vostro diritto di mutuo VA per comprare una casa e potete chiedere di avere quel diritto ripristinato una volta che la vostra casa è pagata per intero, rifinanziata in certe circostanze, o venduta.
Non hai bisogno di tutto il tuo diritto quando fai domanda per un VA Interest Rate Reduction Refinance Loan – questa è un’opzione di rifinanziamento ipotecario destinata ad aiutare i mutuatari a ridurre i loro pagamenti mensili e/o il tasso di interesse, o ad uscire da un prestito a tasso variabile ed entrare in un mutuo a tasso fisso.
È necessario richiedere il ripristino del diritto o utilizzare il diritto esistente quando si fa domanda per un prestito di rifinanziamento VA cash-out.
Osservazioni di base sui prestiti d’acquisto FHA rispetto ai prestiti per la casa VA
In qualche modo, i prestiti FHA e VA sono molto simili. Sono entrambi sostenuti dal governo, offrono un rischio ridotto per il prestatore e più supporto per il mutuatario.
Penalità di estinzione anticipata vietate
Sia i mutui VA che FHA vietano una penalità per l’estinzione anticipata del prestito. Confrontate questa caratteristica con alcuni prestiti convenzionali e imparerete presto se un prestito sostenuto dal governo è meglio per voi con tali protezioni per i consumatori.
Opzioni di rifinanziamento Streamline
I mutui ipotecari VA e FHA hanno entrambi la possibilità di richiedere un prestito Streamline Refinance (il VA IRRRL menzionato sopra e l’equivalente FHA Streamline Refinance), che è un vantaggio che potete trovare su alcuni prestiti convenzionali.
Nessun controllo del credito richiesto dal governo per i prestiti Streamline Refinance
VA IRRRLs (a volte conosciuto anche come VA Streamline) e FHA Streamline Refinance prestiti entrambi caratterizzati da nessun controllo del credito richiesto dal governo o valutazione tranne in circostanze specifiche. I rifinanziamenti VA e FHA Streamline richiedono generalmente un beneficio tangibile per il mutuatario sotto forma di un pagamento più basso, un tasso d’interesse, l’uscita da un prestito a tasso variabile, ecc.
Il ritorno di denaro in eccesso al mutuatario è proibito
Né i mutui VA o FHA permettono il ritorno di denaro al mutuatario in eccesso di 500 dollari, tranne sotto forma di rimborsi legittimi per denaro pagato in anticipo e successivamente finanziato nel prestito. Non è permesso richiedere un prestito per la casa superiore a quello richiesto per l’acquisto della proprietà con l’intento di intascare la differenza – la legge federale proibisce questa pratica.
Tasse di finanziamento VA e rinunce alla tassa di finanziamento VA
I veterani possono trovare il prestito VA più preferibile alla controparte FHA per una serie di motivi, ma uno dei più convincenti è la rinuncia alla tassa di finanziamento VA Loan per i membri militari disabili e alcuni premiati Purple Heart (vedi sopra).
Con più membri di servizio che mai che tornano dal servizio con lesioni legate al servizio, problemi medici, esigenze di salute mentale e problemi correlati, la rinuncia alla tassa di finanziamento VA è un grande aiuto. Tali risparmi non sono possibili con l’equivalente FHA e per molti questo è un fattore importante nel prendere la decisione di andare con un mutuo VA.
Joe Wallace è un veterano di 13 anni dellaveterano da 13 anni della United States Air Force e un ex reporter per Air Force Television News
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