Guinguette Marais Poitevin

Lo sviluppo degli alloggi a prezzo di mercato a San Francisco si fermerà nel 2021, quando un raccolto di nuovi edifici si aprirà e gli affitti in caduta libera e i prezzi dei condomini si combineranno per chiudere il flusso di capitali nei mercati immobiliari della città, dicono i costruttori e gli analisti.

Più di 4.000 nuove unità saranno disponibili nel 2021, inclusi condomini di lusso come il Four Seasons Private Residences su Mission Street e One Steuart Lane sull’Embarcadero, così come progetti di affitto come la fase finale di 500 unità del Trinity Place di 1.900 unità su Market Street. Questi totali sono ben al di sopra dei numeri storici di produzione.

Ma i nuovi sviluppi, compresi gli appartamenti di quartiere e i grandi progetti multifase, saranno probabilmente ritardati fino al 2022 o 2023, il che potrebbe portare ad un picco negli affitti e nei prezzi quando l’economia si riprenderà.

Al momento, 18.000 unità che sono pronte a partire – i permessi di costruzione sono stati rilasciati o approvati – non hanno ancora iniziato il terreno, secondo l’analisi della pubblicazione immobiliare online Socketsite. Questo è il 31% in più rispetto all’anno scorso e il numero più alto in un decennio.

Eric Tao, un principale di L37 Partners, non indora le sfide che i costruttori devono affrontare a nove mesi dalla pandemia.

La sua società sta costruendo 232 condomini e un Lines Hotel di 242 stanze a 950 Market St. che sarà completato la prossima estate. Quando parla con gli investitori inizia con le cattive notizie: Gli affitti sono scesi del 20%, il mercato alberghiero è decimato, gli edifici per uffici sono al 13% della capacità e tutto ciò che ha reso speciale il centro di San Francisco – ristoranti, teatro, musei, musica dal vivo – è chiuso.

La buona notizia è che i vaccini vengono distribuiti e la situazione dovrebbe migliorare entro luglio, quando i condomini a 950 Market St. apriranno, ed entro la fine del 2022, quando l’hotel dovrebbe accogliere i suoi primi ospiti.

“San Francisco è ancora una città fantasma”, ha detto. “L’unico aspetto positivo è che stiamo ancora costruendo, non abbiamo finito. Se fossimo aperti adesso, saremmo sott’acqua.”

Mentre L37 Partners ha due progetti di appartamenti per un totale di 500 unità che devono ancora iniziare la costruzione nel quartiere di South of Market, Tao non si aspetta che i fondi di investimento siano disponibili prima del 2022.

“Sono un intermediario per grandi investimenti di capitale e posso impiegare il capitale per costruire alloggi solo quando la matematica è giusta”, ha detto. “

La pandemia ha reso il mercato immobiliare caotico, con le case unifamiliari suburbane che aumentano di valore mentre le beniamine del boom tecnologico – le torri urbane ricche di servizi – hanno visto un calo degli affitti e dei prezzi.

L’inventario dei condomini a San Francisco è il più alto degli ultimi 15 anni, il che ha fatto scendere i prezzi di rivendita del 10% da quando la pandemia ha colpito. Nel frattempo, le case unifamiliari nella Bay Area sono aumentate del 19% rispetto all’anno precedente.

Bill Witte, presidente dello sviluppatore Related California, ha detto che, anche prima di COVID-19, aveva ipotizzato che il 2021 e il 2022 sarebbero stati anni negativi per lo sviluppo del mercato. La sua azienda ha diversi progetti, comprese le torri al 98 Franklin St. e al 530 Sansome St., che probabilmente non inizieranno a salire fino al 2022 o al 2023.

“Il mercato degli affitti è tutto basato sulla crescita del lavoro, e quando non ci sono nuovi inquilini che entrano nel mercato c’è solo tanto che si può fare”, ha detto Witte. “Un ritorno alla normalità è una precondizione per la ripresa del mercato degli affitti.”

Ken Rosen, presidente del Berkeley Haas Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, ha detto che pensa che il 90% dei posti di lavoro della Bay Area torneranno entro un anno, ma che una maggiore flessibilità permetterà ai lavoratori di vivere più lontano dall’ufficio.

Tasse elevate, ritardi burocratici e problemi di qualità della vita – spaccio di droga, accampamenti di senzatetto e criminalità di strada – potrebbero dare alle aziende meno motivazioni per tornare nel centro o nei quartieri ad alto contenuto tecnologico come Mid-Market, rallentando la ripresa, ha sostenuto.

“I miei amici dei mercati dei capitali di New York e Chicago si stanno chiedendo, ‘San Francisco è finita? La California è finita?”, ha detto. “Non credo che i leader della città e dello stato si rendano conto della crisi che stanno per avere. Il Board of Supervisors di San Francisco non avrà soldi da spendere se questo spinge gli affari ad andarsene. Abbiamo avuto il boom, ma il boom è finito.”

Nei tre mesi terminati il 31 ottobre, il prezzo mediano di un condominio esistente a San Francisco è stato di 1,2 milioni di dollari, un calo del 9,1% rispetto allo scorso anno. Ma ci sono segni che i prezzi più bassi stanno guidando più attività, ha detto Miles Garber, che dirige la ricerca per Polaris Pacific, una mediazione di condominio. Ci sono state 673 rivendite registrate durante i tre mesi terminati il 31 ottobre, un aumento del 5,2% rispetto all’anno scorso, ha detto.

Nelle nuove comunità che Polaris Pacific sta vendendo, più del 90% degli acquirenti ha chiuso il deposito. Durante la Grande Recessione, al contrario, meno della metà degli acquirenti di condominio in contratto ha chiuso l’escrow dopo la caduta di Lehman Bros.

Rich Baumert, un principale dello sviluppatore 706 Mission Street Co. ha detto che quasi tutti gli acquirenti pre-COVID al progetto Four Season Residences sono rimasti in contratto nonostante la pandemia. Questo include due attici programmati per chiudere la prossima settimana, uno per 11,3 milioni di dollari e uno per 12,5 milioni di dollari.

“Abbiamo mantenuto i nostri acquirenti per la maggior parte”, ha detto.

Anche a One Steuart Lane, i prezzi non sono stati tagliati, ha detto Christopher Brandt, vicepresidente senior dell’Asset Management, Paramount Group, Inc. L’edificio aprirà in estate.

“Le vendite stanno andando estremamente forte e abbiamo visto una domanda costante”, ha detto. “

Ma per una regione che è stata alle prese con una crisi di prezzi, la flessione nello sviluppo del mercato potrebbe essere in qualche modo utile in un modo inaspettato. Il rallentamento potrebbe portare ad un calo dei valori dei terreni e dei costi di costruzione, il che potrebbe avvantaggiare i costruttori di complessi sovvenzionati a prezzi accessibili.

L’Ufficio del sindaco per lo sviluppo abitativo e comunitario prevede di iniziare a lavorare su 1.345 unità a prezzi accessibili nei prossimi due anni in 12 progetti diversi.

Related California, che costruisce sia edifici a prezzi di mercato che a prezzi accessibili, sta collaborando con organizzazioni non profit su tre di questi progetti. Witte ha detto che romperà anche la terra nel 2021 su sviluppi accessibili a Santa Rosa, South Lake Tahoe, Los Angeles e Mountain View.

“La nostra attività di alloggi accessibili è più occupata che mai”, ha detto. “

Il sindaco London Breed ha proposto di rinviare le tasse per incoraggiare i costruttori ad iniziare i lavori e ha spinto un emendamento allo statuto che permetterebbe lo sviluppo “come di diritto” per certi progetti che includono più del livello richiesto di unità accessibili.

“Le prime conseguenze di questa recessione pandemica stanno già impedendo ai nuovi progetti abitativi di andare avanti”, ha detto Breed. “Non possiamo stare a guardare e lasciare che questo accada. La nostra ripresa dipenderà dai posti di lavoro che questi progetti di costruzione porteranno, e avremo bisogno di nuove case che aprono nei prossimi anni in modo da non ricadere nella trappola di vedere enormi aumenti degli affitti una volta che la nostra economia si riprende.”

Mark MacDonald, direttore della DM Development, che ha costruito o sta progettando di costruire una dozzina di progetti a San Francisco negli ultimi dieci anni, ha detto che sta cercando di convincere gli investitori che ora è il momento di mettere soldi in alloggi a San Francisco. Nel 2010 e nel 2011, all’indomani della recessione, McDonald ha acquistato diversi siti di sviluppo nella Hayes Valley. Quando si guarda indietro, il 2010 e il 2011 è stato il momento migliore per fare nuovi investimenti”, ha detto. “Non sembrava così in quel momento, ma tutti quegli investimenti si sono trasformati in oro.”

J.K. Dineen è uno scrittore del San Francisco Chronicle. Email: [email protected] Twitter: @sfjkdineen