Questo video conclude la nostra analisi dei tre approcci di valutazione. Per saperne di più sugli altri due approcci di valutazione, vedi i video sul confronto di mercato e sull’approccio dei costi.
Il reddito da locazione come metro di valore
Con l’approccio del reddito, un perito usa il reddito da locazione di una proprietà per stabilirne il valore.
Le proprietà valutate usando l’approccio del reddito includono:
- appartamenti;
- uffici;
- edifici industriali;
- unità commerciali; e
- altre proprietà che producono reddito.
Ci sono due metodi per calcolare il valore della proprietà sotto l’approccio del reddito:
- il metodo del moltiplicatore di affitto lordo (GRM); e
- il metodo della capitalizzazione.
Il metodo GRM usa l’affitto di mercato, come determinato da un sondaggio di proprietà simili, della proprietà oggetto che viene poi moltiplicato per un fattore, il GRM, per arrivare a un valore per la proprietà oggetto. Il fattore GRM è determinato confrontando la proprietà in questione con proprietà simili che sono state vendute di recente.
In alternativa, il metodo di capitalizzazione determina il valore della proprietà in base al reddito futuro della proprietà e alle spese operative. Ora, il metodo GRM può usare il reddito mensile o annuale. Il metodo di capitalizzazione deve essere calcolato usando il reddito e i costi annuali.
Il primo passo per stabilire il valore usando il metodo di capitalizzazione è determinare il reddito lordo effettivo della proprietà. Il reddito lordo effettivo di una proprietà è il suo reddito lordo meno i vuoti e le perdite di raccolta.
In seguito, dedurre le spese operative dal reddito lordo effettivo per determinare il reddito operativo netto (NOI) della proprietà.
Le spese operative includono voci come:
- tasse di proprietà;
- assicurazione;
- sicurezza;
- costi di gestione;
- utenze; e
- manutenzione.
Alcune spese operative sono variabili, come le utenze e le riparazioni. Altre sono fisse, come le tasse di proprietà e l’assicurazione. Le spese operative includono anche le riserve messe da parte per le grandi spese, come la sostituzione del tetto.
Ricordo che siamo arrivati al reddito operativo netto della proprietà deducendo le spese operative dal reddito lordo effettivo.
Il terzo passo è dividere matematicamente il NOI della proprietà per il tasso di capitalizzazione appropriato (cap rate).
Il cap rate è composto dal tasso annuo di rendimento atteso da un investitore prudente sui soldi investiti in questo tipo di proprietà, aggiustato per l’inflazione e i premi di rischio, e un tasso di recupero dei loro fondi investiti destinati ai miglioramenti. Questo è anche chiamato deprezzamento.
Quindi, il valore equo di mercato della proprietà è determinato dividendo il NOI per il cap rate.
Per esempio, se il NOI di una proprietà è di $100.000 all’anno, e viene usato un cap rate del 10%, il valore della proprietà secondo l’approccio del reddito sarebbe di $1.000.000.
Siccome stiamo dividendo per una percentuale, la valutazione equa di mercato risultante sarà sempre maggiore del NOI. Inoltre, il tasso di interesse pagato sui mutui e l’ammontare o i termini del debito ipotecario su una proprietà non hanno alcuna influenza sul valore di mercato di una proprietà. Ai fini della valutazione di una proprietà secondo l’approccio del reddito, la proprietà è considerata come libera da qualsiasi vincolo monetario.
