このビデオでは、3つの鑑定アプローチの分析を終了します。 他の2つの鑑定アプローチについては、市場比較とコスト アプローチのビデオを参照してください。
価値の基準となる賃貸収入
インカム・アプローチでは、鑑定人は不動産の賃貸収入を使って価値を設定します。
インカム・アプローチで評価される不動産には、以下のようなものがあります。
- マンション
- オフィス
- 工業用ビル
- 商業施設
- その他の収益物件
- 。
インカム・アプローチで不動産の価値を計算するには、次の2つの方法があります：
- グロス・レント・マルチプライヤー（GRM）法、
- キャピタリゼーション法
GRM法では、類似不動産の調査によって決定された対象不動産の市場賃料に、GRMというファクターを掛けて、対象不動産の価値を算出します。
また、収益還元法は、不動産の将来の収入と運営費に基づいて不動産の価値を決定する方法です。 さて、GRM法では、月次または年次の収入を使用することができます。
資産化法で価値を確立するための最初のステップは、その不動産の有効総収入を決定することです。
次に、この有効総収入から営業費用を差し引き、不動産の純営業利益（NOI）を求めます。
運営費には、以下のような項目が含まれます。
- 固定資産税、
- 保険、
- セキュリティ、
- 管理費、
- 光熱費、
- 修繕費
運営費の中には、光熱費や修繕費のような変動費もあれば、固定費もあります。 また、固定資産税や保険料などの固定費もあります。
実効総収入から営業費用を差し引くことで、不動産の純営業利益を算出したことを思い出してください。
第3のステップは、不動産のNOIを適切な資本化率（キャップレート）で数学的に割り算することです。
キャップレートは、慎重な投資家がこの種の不動産に投資した場合の予想年間収益率に、インフレとリスクプレミアムを調整したものと、改良に割り当てられた投資資金の回収率で構成されます。
従って、不動産の公正な市場価値は、NOIをキャップレートで割って求められます。
例えば、ある不動産のNOIが年間10万ドルで、キャップレートが10%の場合、インカム・アプローチによる不動産の価値は100万ドルとなります。
パーセンテージで割っているので、結果として得られる公正な市場評価は常にNOIよりも大きくなります。 また、住宅ローンの利率や住宅ローンの金額や条件は、不動産の市場価値とは関係ありません。
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