新しい家を探していると、FHAローンというものに出会うかもしれません。 FHAローンとは、連邦住宅局（Federal Housing Administration）という保険会社の名前で、住宅をより安く購入できるようにするためのローンですが、住宅購入を検討している人からは、横目で見られがちです。 私も夫と一緒にロサンゼルスで1ベッドルームのバンガローを購入したときには、そう思っていました。 FHAローンは、低所得者層をターゲットにして、実際には買えない家を買わせるというイメージがあります。 FHAローンは、頭金を十分に貯めていない低所得者や中所得者の住宅購入者を支援するために設計されています」とNerdWallet社の住宅ローン専門家であるTim Manni氏は言いますが、ある程度はその通りです。 もしそれがあなたに似ているなら、聞いてください。 FHAローンは非常に責任ある住宅購入方法です。 FHAローンは非常に責任ある住宅購入方法です。
On the Upside
「FHAローンは、低いクレジットスコア、少ない積立金、高い負債所得比率など、より緩やかな資格制限があります」と、『The Millennial Homeowner』の著者Lauren Bowling氏は言います。 A Guide to Successfully Navigating Your First Home Purchase』の著者であるローレン・ボウリングは、次のように述べています。 “特に、20％の頭金を貯めるのが難しいミレニアル世代にとって、FHAローンは人気のある選択肢です。” また、FHAのルールやガイドラインは年々変化していますが、メリットは無数にあります。 “
昨年、夫と私が家を購入したとき、私たちがFHAローンを選んだのは、その素晴らしい金利のためでした。 私のクレジットスコアは優れていましたが、夫のクレジットスコアは平均的なものでしかありませんでした。 夫の信用度が低かったため、私たちが購入した従来型ローンの金利は4.5％以上と予想以上に高かったのです。 FHAローンの金利は？ わずか3.125％だ。 この金利は、住宅購入を検討している人がハッピーダンスを踊るのに十分なものですが、コストがかかることを覚えておいてください。
The Catches
住宅ローン保険は、あなたが住宅ローンを払えなくなったときに貸し手を保護するものです。 頭金が20％以下の場合は、どのようなローンを組んでもこの保険を支払わなければならないのが一般的です。 しかし、FHAローンの場合は、二重に負担しなければなりません。 “借り手は、前払いの住宅ローン保険料と年払いの住宅ローン保険料の両方を支払わなければなりません」とティムは説明します。 入居一時金は融資額の1.75％（例えば25万ドルを借りる場合、4,375ドル）です。 ローンによって異なりますが、継続的な住宅ローン保険料は通常1％以下で、月々の住宅ローンの支払いに数百ドルの負担がかかります。
もうひとつは、従来のローンでは、自己資本が20％に達すると住宅ローン保険を降りることができるということです。 FHAローンではそうはいきません。
もうひとつは、従来型ローンでは自己資本が20％になれば住宅ローン保険を捨てられますが、FHAローンではそうはいきません。15年ローンでも30年ローンでも、どれだけ自己資本が増えても、保険がある限り毎月の追加費用を支払わなければなりません。 これは、完全にFHAローンから離れて多くの人々を怖がらせるが、再び、あなたが金利で保存されているどのくらいに応じて、コストが価値があるかもしれません-特にあなたの家を買ってすぐに借り換えた場合。
とはいえ、住宅ローン保険だけが問題ではありません。 多くの売り手は、住宅都市開発省（HUD）が要求するより厳しい検査に対処したくないと考えており、これは競争の激しい市場では欠点となります。 “また、どんな家でもFHAローンを利用できるわけではありません」とローレンは言います。 また、どんな家でもFHAローンを利用できるわけではありません。”住みやすい “と考えられる家で、ほとんどの地域で30万ドル以下、物価の高い都市部では62万5千ドル以下でなければなりません。
では、その価値はあるのでしょうか？
数字を計算してみる必要があります。 NerdWalletのFHA Mortgage Calculatorがそれに役立ちます）。 住宅購入時に20％の頭金を用意できる資金があれば、ローン期間中の節約につながります。
例えば、私たち夫婦は、住宅ローン保険のコストと金利の差を比較して、最終的にFHAローンを利用することにしました。 そして1年後、私たちのエクイティが改善されたときに（夫のクレジットも改善されたときに）リファイナンスを行いました。
「FHAローンにするかどうかは、地域の住宅価格と自分の手元資金で決まると思います」とローレンさん。 “FHAを利用するかどうかの判断は、地域の住宅価格と自分の手持ち資金にかかっていると思います」とローレンさんは言います。「もし、あなたの地域で賃貸するよりも所有する方が簡単で、仕事も場所も十分に安定していて、住宅購入を妨げているのが20％の頭金だけなら、FHAローンは素晴らしい選択肢になると思います」
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