市場の状況に関わらず、まだ売る準備ができているかどうかに関わらず、自分が持っている商業用不動産の価値を理解することは重要です。
比較物件を見る
私たちはブローカーとして、世界中のオン・オフ・マーケットの物件にアクセスできます。 そのデータベースを使って、お客様の物件と同じような規模、立地、築年数の物件を探すことができます。 また、市場の空室状況や最近の販売状況、その他多くの人口統計データを調べることができます。
もしあなたがブローカーを持っていなくても、比較対象となる物件を見つけることはできます。
仲介業者がいない場合でも、比較対象となる物件を見つけることはできます。ただし、時間がかかり、精度も低くなるでしょう。
この不動産評価の方法は、売上比較法として知られています。
Look at Cost
コスト・アプローチは、不動産をゼロから再構築するための総コストを計算します。
この方法では、土地、建設費、現在の構造を構築するための労働力を考慮します。
次の式を使用して価値を計算することができます：不動産価格=土地価格+新築費用+減価償却累計額
長期的な不動産所有者であれば、構造を構築するために支払った価格を知っている可能性が高いため、この方法は最も簡単な方法かもしれません。
Look at Income
もしあなたがブローカーと仕事をしているのであれば、最も広く使われている方法であるインカム・アプローチを使用している可能性が高いでしょう。
まず、NOI（Net Operating Income）とキャップレート（Cap Rate）を見てみましょう。NOIは、有効総収入から営業費用を差し引いて計算されます。
NOIがわかれば、キャップレートを計算することができます。 キャップレートとは、不動産の価値に対するNOIの比率です。
NOIがわかれば、キャップレートを計算することができます。 キャップレートは市場によって異なるので、例えばニューヨークのキャップレートがかなり低くても気にする必要はありません。
さて、ここからが難しいところです。 NOIが少しでもずれていると、キャップレートが歪んでしまいます。 これでは、特定のレートを求めている潜在的な投資家を遠ざけてしまう可能性があります。
その他の質問
もちろん、あなたの物件や売却の可能性をユニークなものにするものがあります。 例えば、最近リフォームや設備のアップグレードを行った場合、古い同規模のビルよりも高い提示価格になるかもしれません。
- 駐車場はありますか？
- ビジネスと不動産の売却ですか、それとも建物だけですか？
- 高速道路に近いか、公共交通機関でアクセスしやすいか？
自分のビルのことを自分以上に知っている人はいないにしても、商業不動産の専門家は、重い腰を上げながら、自分の不動産を正確に位置づける手助けをしてくれます。 いくつかの情報だけで、簡単な物件分析を行い、現在の価値を理解し、価格を上げるための潜在的な改善点を見出す手助けをしてくれます
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