ニューヨークは賃貸料が非常に高い都市として知られていますが、ニューヨークのすべての賃借人が市場の気まぐれに左右されることがないように法律が整備されており、市内の約100万戸のアパートがこの保護の対象となっています。 最も一般的なのはRent stabilizationですが、一部には憧れのレントコントロールマンションも存在します。
しかし、このような法律は、特定の建物や特定のアパートにしか適用されず、家主がすぐに利用できるような抜け道があることが多いのです。
この法律は時代とともに変化してきましたが、最近の更新では、住宅擁護団体は勝利と見なしていますが、家主や不動産所有者は、市の賃貸市場を不安定にすると主張している、借主に優しい保護策が導入されました。
簡単に言うと、ニューヨークの賃貸市場は複雑ですが、家賃規制のあるアパートは存在します。 ここでは、レントコントロール物件とレントスタビライズ物件の違いと、それぞれを手に入れるチャンスについて、知っておくべきことをまとめました。
Rent-controlled apartments
これらのアパートは、ニューヨークの不動産業界のゴールデンチケットと考えてください。 1947年以前に建設された建物で、1971年7月1日以降、継続して居住しているテナントがいる場合、レントコントロールが適用されます。 レントコントロールは理論的には、テナントが長年にわたる軽微な値上げを保証するはずなので、彼らは実質的に、不動産価値が爆発的に上昇した地域で1970年代の家賃を支払っていることになる。 (ただし、2019年のHPDの調査研究によると、レントコントロールされたアパートのグロス賃料の中央値は1,039ドル程度となっています)。
しかし、これは永遠に続くわけではありません。レントコントロールされているアパートが空室になると、そのアパートはレントスタビライズされるか、または6ユニット以下の建物であれば、通常は規制から完全に外されます。
つまり、安定化されたり規制が緩和されたりすることで、管理されているユニットの総数は減少しているのです。 例えば、1950年代。 1950年代には、市内のアパートのうち200万戸がレントコントロールされていましたが、現在は約2万2,000戸（Rent Guidelines Boardの2019年の調査による）で、ニューヨーク市の全住宅ストックのわずか約1％に過ぎません。
また、レントコントロールされているテナントは、毎年、家賃の値上げが行われることがあります。 レントコントロールされているアパートは、「最大基本家賃」制度が適用されています。つまり、家主がテナントに請求できる金額には上限があり、その上限に達するまで、家主は最大収集可能家賃（テナントが実際に支払う金額）を上げることを選択できます。 この仕組みについては、Metropolitan Council on Housingが詳しい説明をしています。
基本家賃の上限は2年ごとに引き上げられるので、家主がその気になれば、これらのアパートの家賃は急上昇する可能性があります。 すべての家主がそうしているわけではありませんし、建物に違反している家主はそうすることができません）。 新家賃法では、徴収可能な家賃の上限は、直近のRent Guidelines Boardの値上げ幅の5年間の平均値に制限されます。
レントコントロールされたアパートを手に入れるには？
親戚が入居していて、自分もそこに住んでいるということはありませんか？ レントスタビライズド・アパートやレントコントロール・アパートの入居者が死亡または転居した場合、そのアパートに住んでいた特定の家族（未婚のカップルなど「非伝統的な」家族を含む）は、一定の条件の下で、入居権を引き継ぐ権利があります。
それ以外の場合は、基本的に不可能です。 主たる借主と家族関係にない同居人には承継権はなく、転借人やその部屋に住んでいない家族にも承継権はありません。
Rent-stabilized apartments
そこで、ニューヨーカーが市場価格以下の家賃を確保するための、より一般的な方法であるRent stabilizationについて説明します。 ニューヨークの賃貸住宅のうち、家賃が管理されているのは約1％ですが、約50％は安定化されています。 家賃の安定化は、1974年以前に建てられた6戸以上の建物のアパートに適用されます。
安定したアパートに入ると、家主は家賃ガイドライン委員会が決定した割合でしか家賃を上げることができませんが、これは毎年話題になる問題です。 他のアフォーダブルプログラムとは異なり、家賃は収入レベルやアパートの広さ、住んでいる人の数など、ニーズに応じて決まるものではありません。
これまでは、このようなユニットの家賃の最大の変化は、過去のアパートの入れ替わりの頻度や、家主が行ったリフォームに影響されていました。 しかし、今年の初夏に成立した新家賃法では、それが大幅に抑制されることになりました。
その他の規則により、家主が家賃を安定させているユニットを市場価格に引き上げることも難しくなります。 ごく最近まで、家賃が2,700ドルを超えてテナントが退去した場合、安定したアパートは規制緩和されていました。
どうすれば家賃安定型アパートを取得できますか？
それほど難しいことではありません。 ここに、各行政区の家賃安定化ビルの非常に詳細なリストがあります。 建物が安定化されているかどうかを確認するには、もっと簡単な方法があります。
もし自分が家賃安定型のアパートに入居していると思うのであれば、家主はすべての新規賃貸契約や更新時に、賃借人の法的権利を知らせる家賃安定化特約を盛り込むべきです。 しかし、家主がそのような情報を提供せず、疑わずに借りた人に法的に認められている以上の金額を請求してしまうことはよくあることです。 賃借人は家賃安定化について調べ、契約前に将来の家主に相談する必要があるでしょう。
優遇家賃については？
Rent stabilizationは、先に述べたように、各アパートの歴史に基づいて、それぞれのアパートに最大の法定家賃を設定するものです。 一方、優遇家賃とは、家賃を安定させている入居者に対して、法定家賃よりも低い家賃を請求することをいいます。
理論的には良いアイデアのように聞こえますが、実際には、テナントにとってトラブルの原因となることがあります。 2017年のProPublicaのレポートによると、「優遇家賃の増加は、他の家賃安定化アパートに適用される市が設定した制限の対象にはなりません。 家主は、賃貸契約の更新時期が来ればいつでも、優遇家賃を取り消し、法律で定められた上限まで家賃を引き上げることができる。
今年の夏にオールバニで可決された家賃改革では、家主がこうした大幅な値上げを行うことができなくなります。新しい法律では、借主は契約更新時に優遇された家賃を提示しなければならず、突然の大幅な家賃値上げに見舞われることはありません。 また、テナントがアパートを退去する場合に限り、法律で定められた安定化家賃の上限まで請求する権利を家主に与えています。
また、上記のような問題を避けるために、Metropolitan Council on Housingは次のように言っています。 “
訂正：この記事の前のバージョンでは、レントコントロールされたアパートの最大基本賃料に関する情報が抜けていました。