相続対策を考える際に、「売却せずに家の所有権を移すことはできないだろうか」と疑問に思うことがあるかもしれません。 結局のところ、自宅は非常に価値のある資産であり、愛する人や慈善団体に大きな価値を提供することができます。 もし、先に売らずに寄付することができれば、きっとお金が節約できるのではないでしょうか？
しかし、何から始めればいいのか、誰が関与する必要があるのか、どの時点で財産の移転を行うべきなのか。
不動産の所有権を移転する方法
不動産の所有権を他人に移転する前に、以下の手続きが必要になります。
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受贈者または受領者を特定する
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その人と条件を話し合う
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所有権の変更フォームを記入する
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証書のタイトルを変更する
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証書のタイトルを変更する
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不動産弁護士を雇って証書を作成する
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証書を公証してファイルする
上記のステップは簡単に見えるかもしれませんが、多くの思考と計画が必要です。
上記の手順は簡単に見えるかもしれませんが、あなたのアプローチには多くの思考と計画が必要です。
Deeds to consider when gifting property
Property transfer formを記入し始める前に、誰に財産を贈るのかを考えてみてください。 家族や愛する人に贈るのか？ それとも慈善団体ですか？
ここでは、不動産の所有権を家族や慈善団体に移す際に考慮すべきいくつかの一般的なオプションをご紹介します。
死亡時譲渡証書
死亡時譲渡証書（TOD証書）は、受益者証書とも呼ばれ、生きている間は自分の財産を完全にコントロールできますが、死んだときには特定の人に譲渡されます。 つまり、譲渡が取り消し可能であったり、即時性がなかったりするため、贈与税の支払いを回避することができます。
また、遺言書の検認を受けずに済むので、大切な人にとっても非常に戦略的な選択肢となります。
また、遺言書の検認を受けずに済むため、大切な人にとって非常に戦略的な選択肢となります。しかし、いくつかの欠点もあります。 第二に、すべての州で利用できるわけではありません。
Gift deed
Gift deedは、不動産の所有権を（生前の）所有者から家族や慈善団体に自発的に移すものです。 これは、不動産の所有者が遅れて贈与を行いたい場合に好ましい選択肢です。
TODのように、gift deedsは取り消すことができます。 つまり、その書類を受け取った時点で、受贈者や受領者が新しい法的所有者となるのです。
贈与とみなされるためには、証書に、報酬が期待されていない、または必要とされていないことを明示する文言が含まれていなければなりません。 贈与者は、連邦贈与税と、該当する場合は州贈与税を支払う責任があります。
Tax consequences and implications
ギフトや寄付でも、財産を寄付するときにはコストがかかります。
贈与者への贈与税
IRSは、ある個人から別の個人への財産の移転に対して、贈与者への贈与税を実施しています。 この税金は基本的に、納税者が税金の支払いを避けるために、自分のお金や価値のあるものを他人に贈与することを防ぐものです。 贈与税の規制は非常に複雑なので、2019/2020年の年間贈与除外額である15,000ドル以上の価値のある贈り物をした場合は、それぞれの税務当局に確認することをお勧めします。 言い換えれば、買ったときよりも価値のある資産を売却した場合、その利益に対して税金を支払わなければなりません。
その仕組みはこうです。 資産を売却する際には、売却代金を受け取り、売却費用を差し引くことで、損益を計算します。 その際、売却代金から売却費用を差し引いて損益を計算しますが、次に「基礎」を差し引きます。 この基礎は、資産の取得原価で構成されていますが、主要な改良のための費用も含まれています。
しかし、ここからがややこしいのですが、家族が資産を譲渡したのですから、あなたにはコストがかかりません。 つまり、税金は家族の費用に基づいているので、家族が何にお金を払ったのか、どのようにして不動産を取得したのかを調べる必要があります。 年配の親族であれば、現在の価値よりもはるかに低い金額で購入している可能性があります。 この場合、多額のキャピタルゲイン税が課せられることになります。
所有権の移転と財産の相続
所有権を移転する代わりに、財産を愛する人に相続させるとしたらどうでしょうか。 可能性はあります。 正しい答えを見つけるために最も重要な質問は、「私の愛する人はその財産を今すぐ必要としているのか、それとも私が亡くなるまで待つことができるのか」ということです。
もし受取人が待つことができるのであれば、IRSは寄贈者が亡くなった時点での財産の公正市場価値を考慮するので、相続は確かにキャピタルゲイン税を理解しやすくなります。
シンフォニー・ファイナンシャル・プランニングの専門家が説明している例を見てみましょう
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あなたは土地を25,000ドルで購入しました。 それが今では250,000ドルの価値になっています。 あなたはその土地を子供に寄付しました（そして、贈与税を支払う必要はありません）。 これにより、お子さんは$25,000の課税標準を得ることになります。
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一方、あなたが死亡したとき（土地の価値が$250,000（時価）になったとき）に財産を子供に譲渡した場合、子供は$250,000の課税標準を持つことになります。
上記の例では、お子さんはキャピタルゲイン税を支払う義務がないため、財産の贈与は非常に価値のあるものとなります。
The Bottom Line
不動産を寄付したり受け取ったりすることは親切な行為ですが、寄付する側と受け取る側の両方にコストがかかることがあります。 不動産の譲渡についてよく調べて、税金の観点から事前に計画を立てることが大切です。 どのような方法がベストなのかを理解するためには、必ず各州の弁護士に相談してください。