Guinguette Marais Poitevin

Of u nu nieuwsgierig bent naar het investeringspotentieel van onroerend goed, of gewoonweg genoeg hebt van de infomercials die u weinig bekende manieren beloven om “winst te maken met uw onroerend goed”, het is de moeite waard om echt te leren hoe onroerend goed rijkdom creëert.

In plaats van obscure strategieën voor het investeren in onroerend goed of een inleiding op huiseigenaarschap voor starters, zal dit artikel zich richten op hoe geld te verdienen met onroerend goed. Het behandelt zowel de basismethoden die in eeuwen niet zijn veranderd, ongeacht de glans die de goeroes van het moment erop proberen te leggen, als specifieke mogelijkheden die relatief recent zijn ontstaan.

Vastgoedwinst uit stijgende vastgoedwaarde

De meest voorkomende manier waarop vastgoed winst oplevert: Het waardeert op – dat wil zeggen, het stijgt in waarde. Dit wordt op verschillende manieren bereikt voor verschillende soorten onroerend goed, maar het wordt slechts op één manier gerealiseerd: door verkoop. U kunt echter uw rendement op een onroerend goed op verschillende manieren verhogen. Eén manier – als u geld heeft geleend om het onroerend goed te kopen – is om de lening te herfinancieren tegen een lagere rente. Dit verlaagt uw kostenbasis voor het onroerend goed, waardoor het bedrag dat u ermee verdient toeneemt.

De meest voor de hand liggende bron van waardering voor onontwikkeld land is natuurlijk het ontwikkelen ervan. Naarmate steden zich uitbreiden, wordt grond buiten de stadsgrenzen steeds waardevoller, omdat deze door projectontwikkelaars kan worden gekocht. Zodra ontwikkelaars huizen of commerciële gebouwen bouwen, stijgt die waarde nog verder.

De waardestijging van land kan ook komen door de ontdekking van waardevolle mineralen of andere grondstoffen – mits de koper de rechten daarop bezit. Een extreem voorbeeld hiervan is de ontdekking van olie, maar de waardestijging kan ook komen van grindafzettingen, bomen en andere natuurlijke hulpbronnen.

Wanneer we naar woningen kijken, is de locatie vaak de grootste factor in de waardestijging. Als de buurt rond een huis zich ontwikkelt en er transitroutes, scholen, winkelcentra, speeltuinen en meer bijkomen, zorgen deze veranderingen ervoor dat de waarde van het huis stijgt. Natuurlijk kan deze trend ook in omgekeerde richting werken, waarbij de waarde van een huis daalt als een buurt in verval raakt.

Huisverbeteringen kunnen ook een waardestijging stimuleren. Het plaatsen van een extra badkamer, het verwarmen van een garage en het verbouwen van een keuken met de modernste apparatuur zijn slechts enkele van de manieren waarop een huiseigenaar kan proberen de waarde van een huis te verhogen.

Commercieel vastgoed stijgt in waarde om dezelfde redenen als onbebouwde grond en residentieel vastgoed: locatie, ontwikkeling, en verbeteringen. De beste commerciële eigendommen zijn altijd in trek.

De rol van inflatie in de waarde van onroerend goed

Bij waardestijging moet u rekening houden met de economische gevolgen van inflatie. Een jaarlijks inflatiepercentage van 10% betekent dat je met je dollar het jaar daarop nog maar 90% van dezelfde goederen kunt kopen, en dat geldt ook voor onroerend goed. Als een stuk grond in 1970 100.000 dollar waard was en het tientallen jaren braak lag, zou het vandaag de dag nog steeds vele malen meer waard zijn. Door de hoge inflatie in de jaren zeventig en het gestage tempo sindsdien, zou het waarschijnlijk meer dan $ 500.000 kosten om die grond nu te kopen, ervan uitgaande dat $ 100.000 op dat moment de marktwaarde was.

Dus, inflatie alleen kan leiden tot waardestijging in onroerend goed, maar het is een beetje een Pyrrusoverwinning. Hoewel u misschien vijf keer uw geld krijgt als gevolg van inflatie wanneer u verkoopt, kosten veel andere goederen ook vijf keer zo veel om te kopen, dus koopkracht in uw huidige omgeving is nog steeds een factor.

Vastgoed profiteert van inkomsten

De tweede grote manier waarop vastgoed rijkdom genereert, is door het verstrekken van regelmatige betalingen van inkomsten. In het algemeen aangeduid als huur, kunnen inkomsten uit onroerend goed in vele vormen komen.

Inkomsten uit onbebouwde grond

Afhankelijk van uw rechten op de grond, kunnen bedrijven u royalty’s betalen voor eventuele ontdekkingen of regelmatige betalingen voor alle structuren die ze toevoegen. Hieronder vallen bijvoorbeeld pompvijzels, pijpleidingen, grindgroeves, toegangswegen en zendmasten. Ruwe grond kan ook worden gehuurd voor productie, meestal landbouwproductie, en landpercelen met bomen kunnen waardevol zijn voor het hout dat periodiek kan worden geoogst.

Inkomen uit onroerend goed

Het overgrote deel van het inkomen uit onroerend goed komt in de vorm van kale huur. Uw huurders betalen een vast bedrag per maand – dat zal stijgen met de inflatie en de vraag – en u haalt uw kosten eruit, waarbij u het resterende deel opeist als huurinkomsten. Een aantrekkelijke locatie is van cruciaal belang om ervoor te zorgen dat u gemakkelijk huurders aan u kunt binden.

Inkomsten uit commercieel onroerend goed

Commercieel onroerend goed kan inkomsten genereren uit de eerder genoemde bronnen, waarbij kale huur weer de meest voorkomende is, maar er kan ook nog een bijkomen in de vorm van optie-inkomsten. Veel commerciële huurders betalen een vergoeding voor contractuele opties zoals het voorkeursrecht op het kantoor naast de deur. Huurders betalen een premie om deze opties te behouden, of zij ze nu uitoefenen of niet. Inkomsten uit opties bestaan soms voor onbebouwde grond en zelfs voor residentieel vastgoed, maar ze zijn niet gebruikelijk.

Residentieel vastgoed: Paths to Profits

Hier volgt een nadere beschouwing van enkele van de vele manieren waarop u inkomen uit residentieel vastgoed kunt verdienen.

Kopen en houden

Dit is een van de meer traditionele manieren om inkomen uit onroerend goed te verdienen. Er zijn een aantal manieren om dit te bereiken: U kunt een eengezinswoning kopen en deze verhuren; een meergezinswoning kopen en in een van de wooneenheden wonen terwijl u de andere verhuurt-bij voorkeur om de hypotheek en uw eigen woonlasten te dekken; of een meergezinswoning kopen en alle wooneenheden verhuren-hetzij het pand zelf beheren of een beheermaatschappij inhuren voor het verhuren van wooneenheden, het innen van de huur, het aanpakken van noodzakelijke reparaties, enzovoort.

Flipping

Property flippers zijn gespecialiseerd in het in korte tijd opknappen van huizen met een hoog rendement en ze vervolgens te verkopen. Flipping kan lucratief zijn als je weet hoe je een pand moet vinden om op te knappen, je de nodige vaardigheden hebt om de renovaties zelf uit te voeren of toezicht te houden op een team om ze uit te voeren, en je een gevoel hebt voor de onderliggende kosten van een pand en de potentiële waarde.

Airbnb en vakantieverhuur

Hoewel de COVID-19 pandemie er voorlopig een eind aan heeft gemaakt, heeft de vraag naar verhuur van vakantiewoningen de afgelopen jaren een hoge vlucht genomen omdat veel reizigers deze optie verkozen boven een verblijf in een hotel. Huiseigenaren konden inkomen verdienen door het verhuren van een huis of zelfs alleen een kamer op een korte termijn basis, vooral als de eigenschap is in gebied dat is een bekende toeristische bestemming. Het is onduidelijk wanneer die markt zal terugkeren. Maar mocht de markt weer opkomen, houd er dan rekening mee dat kortetermijnverhuur in bepaalde steden gereguleerd en soms zelfs verboden is. Controleer de verordeningen van uw stad voordat u een woning op een website zoals Airbnb, VRBO, of HomeAway plaatst. En bereken ook wat extra grondige schoonmaak en sanitaire voorzieningen tussen de gasten zullen toevoegen aan de kosten.

Alternatieve bronnen van vastgoedinkomsten

Real estate investment trusts (REIT’s), mortgage-backed securitie (MBS’s), mortgage investment corporations (MIC’s), en vastgoedbeleggingsgroepen (REIG’s) zijn beleggingsalternatieven binnen de vastgoedsector. Zij worden over het algemeen beschouwd als vehikels voor het genereren van inkomsten uit onroerend goed, maar zij hebben verschillende processen om dit te doen en verschillende toegangsprocessen.

REIT’s

Bij een REIT verkoopt de eigenaar van meerdere commerciële eigendommen aandelen (vaak beursgenoteerd) aan beleggers (meestal om de aankoop van meer eigendommen te financieren) en geeft vervolgens de huuropbrengsten door in de vorm van een uitkering. De REIT is de verhuurder voor de huurders (die huur betalen), maar de eigenaren van de REIT boeken inkomsten zodra de kosten van de exploitatie van de gebouwen en de REIT eruit zijn gehaald. Er is een speciale methode om een REIT te beoordelen.

MBS’s, MIC’s, en REIG’s

Deze zijn nog een stap verder verwijderd, omdat zij in particuliere hypotheken beleggen in plaats van in de onderliggende eigendommen. MIC’s verschillen van MBS’s in die zin dat zij volledige hypotheken aanhouden en de rente uit betalingen doorgeven aan beleggers, in plaats van delen van de hoofdsom en/of rente te securitiseren. Toch zijn beide niet zozeer vastgoedinvesteringen als wel schuldinvesteringen. REIG’s zijn meestal particuliere investeringen met hun eigen unieke structurering, waarbij investeerders aandelenbeleggingen of partnerschapsdiensten krijgen aangeboden.

Andere manieren om in onroerend goed te beleggen

Eén optie is een informele optie op residentieel onroerend goed, waarbij u een vergoeding, of premie, betaalt om het recht te hebben een huis te kopen voor een bepaalde periode tegen een overeengekomen prijs. U vindt dan investeerders die meer dan uw optieprijs voor het onroerend goed willen betalen. In dit geval is de premie die u krijgt in wezen een vindersloon voor het matchen van een persoon die op zoek is naar een investering met een persoon die op zoek is om te verkopen – eigenlijk niet anders dan de commissie van een makelaar. Hoewel dit inkomen is, komt het niet van het bezitten van (d.w.z. het houden van de akte van) een stuk onroerend goed.

Andere opties zijn:

• Short sales-dit houdt in het kopen van een huis van een geldschieter wanneer de hypotheekhouder achter is met de betalingen. Short sales kunnen een tijdrovende en gecompliceerde aangelegenheid zijn.
• Lease-opties – dit is wat de naam impliceert. Wanneer u leaset met een koopoptie in een stijgende vastgoedmarkt, waar de prijzen stijgen, kunt u de aankoop later voltooien tegen een lagere, vooraf vastgestelde prijs, of winst maken door uw aankooprechten te verkopen.
• Contractflipping – in plaats van huizen te flippen, gaat het bij dit type flipping om de overdracht van de rechten van een koopcontract aan een andere koper. Als u noodlijdende verkopers en gemotiveerde kopers kunt vinden en ze bij elkaar kunt brengen, kunt u op deze manier winst maken.

The Bottom Line

Er zijn verschillende bewezen strategieën om geld te verdienen in onroerend goed. Waardestijging, inflatie en inkomsten staan hoog op de lijst, maar er bestaan ook verschillende alternatieve vastgoedinvesteringen. Inzicht in uw investeringen, risico’s, en of het totale proces is de moeite waard of niet is aan jou.