Se estiver curioso sobre o potencial de investimento em imóveis ou se estiver simplesmente farto de infomércios prometendo formas pouco conhecidas de “lucrar com a sua propriedade”, vale a pena aprender, para real, como os imóveis criam riqueza.
P>Antes de fornecer estratégias obscuras para investir em imóveis ou uma cartilha sobre a propriedade imobiliária para os compradores de primeira viagem, este artigo irá concentrar-se em como ganhar dinheiro através de imóveis. Cobrirá tanto os métodos básicos que não mudaram em séculos, independentemente do tipo de brilho que os gurus do momento tentem dar-lhes, como as oportunidades específicas que surgiram relativamente recentemente.
Key Takeaways
- A forma mais comum de fazer dinheiro em bens imobiliários é através da valorização – um aumento do valor do imóvel que se realiza quando se vende.
- Localização, desenvolvimento, e melhoramentos são as principais formas que os imóveis residenciais e comerciais podem apreciar em valor.
- A inflação também pode desempenhar um papel no aumento do valor de um imóvel ao longo do tempo.
- Também se pode ganhar dinheiro sob a forma de rendimentos provenientes do arrendamento de propriedades residenciais e comerciais, e as empresas podem pagar-lhe royalties sobre terrenos em bruto, por exemplo, por quaisquer descobertas, tais como minerais ou petróleo.
- Fideicomissos de investimento imobiliário (REITs), títulos garantidos por hipoteca (MBSs), sociedades de investimento hipotecário (MICs), e grupos de investimento imobiliário (REIGs) são alternativas de investimento no sector imobiliário.
Lucros Imobiliários do Aumento do Valor da Propriedade
A forma mais comum de os bens imobiliários oferecerem lucro: Aprecia – isto é, aumenta de valor. Isto é conseguido de diferentes maneiras para diferentes tipos de propriedade, mas só é realizado de uma maneira: através da venda. Contudo, pode aumentar o retorno do seu investimento numa propriedade de várias maneiras. Uma forma – se pediu dinheiro emprestado para comprar a propriedade – é refinanciar o empréstimo a juros mais baixos. Isto irá baixar a sua base de custos para a propriedade, aumentando assim o montante que retira da mesma.
A fonte mais óbvia de apreciação de terras não desenvolvidas é, evidentemente, o seu desenvolvimento. À medida que as cidades se expandem, a terra fora dos limites torna-se cada vez mais valiosa devido ao potencial para ser adquirida por promotores. Quando os promotores constroem casas ou edifícios comerciais, este valor aumenta ainda mais.
Apreciação em terrenos pode também vir de descobertas de minerais valiosos ou outros bens – desde que o comprador detenha os direitos sobre os mesmos. Um exemplo extremo disto seria o petróleo impressionante, mas a apreciação também pode vir de depósitos de cascalho, árvores, e outros recursos naturais.
Quando se olha para propriedades residenciais, a localização é muitas vezes o maior factor de apreciação. À medida que a vizinhança em torno de uma casa evolui, acrescentando rotas de trânsito, escolas, centros comerciais, parques infantis, e mais, estas mudanças fazem com que o valor da casa suba. É claro que esta tendência também pode funcionar ao contrário, com os valores das casas a cair à medida que um bairro se deteriora.
A melhoria das casas também pode estimular a apreciação. Colocar uma casa de banho extra, aquecer uma garagem, e remodelar uma cozinha com aparelhos de última geração são apenas algumas das formas como um proprietário de propriedade pode tentar aumentar o valor de uma casa.
A propriedade comercial ganha valor pelas mesmas razões que um terreno em bruto e um imóvel residencial: localização, desenvolvimento, e melhoramentos. Os melhores imóveis comerciais são perpetuamente procurados.
O Papel da Inflação no Valor do Imóvel
Ao considerar a valorização, é necessário ter em conta o impacto económico da inflação. Uma taxa de inflação anual de 10% significa que o seu dólar só pode comprar cerca de 90% dos mesmos bens no ano seguinte, e isso inclui a propriedade. Se um terreno valesse 100.000 dólares em 1970 e estivesse adormecido e não desenvolvido durante décadas, valeria ainda hoje muitas vezes mais. Devido à inflação desenfreada ao longo da década de 1970 e a um ritmo constante desde então, seria provavelmente necessário mais de $500.000 para comprar esse terreno agora, assumindo que $100.000 era valor de mercado justo na altura.
Assim, só a inflação pode levar à valorização imobiliária, mas é uma vitória um pouco pírrica. Embora se possa obter cinco vezes mais dinheiro devido à inflação quando se vende, muitos outros bens custam cinco vezes mais para comprar também, pelo que o poder de compra no seu ambiente actual ainda é um factor.
Lucros Imobiliários do Rendimento
A segunda grande forma de os bens imobiliários gerarem riqueza é através de pagamentos regulares de rendimentos. Geralmente referido como renda, os rendimentos de bens imóveis podem vir de muitas formas.
Rendimento bruto do terreno
Dependente dos seus direitos sobre o terreno, as empresas podem pagar-lhe royalties por quaisquer descobertas ou pagamentos regulares por quaisquer estruturas que acrescentem. Estes incluem, por exemplo, valetes de bombagem, oleodutos, saibreiras, estradas de acesso, e torres de celas. A terra em bruto também pode ser alugada para produção, geralmente produção agrícola, e os terrenos com árvores podem ser valiosos para a madeira que pode ser periodicamente explorada.
Rendimento de propriedades residenciais
A grande maioria do rendimento de propriedades residenciais vem sob a forma de renda básica. Os seus inquilinos pagam um montante fixo por mês – que aumentará com a inflação e a procura – e retira-lhe os seus custos, reclamando a parte restante como rendimento de arrendamento. Uma localização desejável é criticamente importante para assegurar que pode assegurar facilmente os inquilinos.
Rendimentos de propriedades comerciais
As propriedades comerciais podem produzir rendimentos a partir das fontes acima mencionadas, sendo o aluguer básico novamente o mais comum, mas podem também acrescentar mais um sob a forma de rendimentos de opções. Muitos inquilinos comerciais pagarão taxas por opções contratuais, como o direito de primeira recusa no escritório ao lado. Os inquilinos pagam um prémio para deter estas opções, quer as exerçam ou não. Os rendimentos de opções por vezes existem para terrenos em bruto e mesmo para propriedades residenciais, mas não são comuns.
Residential Real Estate: Caminhos para Lucros
Aqui está um olhar mais atento a algumas das muitas formas de obter rendimentos de propriedades residenciais.
Comprar e manter
Esta é uma das formas mais tradicionais de obter rendimentos de propriedades imobiliárias. Há uma série de maneiras de o conseguir: Pode comprar uma casa unifamiliar e alugá-la; comprar uma casa multi-familiar e viver numa das unidades enquanto aluga a outra – lateralmente para cobrir a hipoteca e as suas próprias despesas de habitação; ou comprar uma casa multi-familiar e alugar todas as unidades – quer gerindo a propriedade você mesmo, quer contratando uma empresa de gestão para tratar das unidades de aluguer, cobrindo o aluguer, tratando das reparações necessárias, e assim por diante.
Flipping
Flippers de propriedade especializados em adicionar correcções de alto retorno às casas num curto espaço de tempo e depois vendê-las. O flipping pode ser lucrativo se souber como encontrar propriedades para arranjar, se tiver as competências necessárias para fazer as renovações ou supervisionar uma equipa para as realizar, e se tiver uma noção dos custos subjacentes e do valor potencial de uma propriedade.
Airbnb e alugueres de férias
Embora a pandemia de COVID-19 tenha colocado as pausas por agora, a procura de alugueres de casa fora de casa tinha decolado nos últimos anos, uma vez que muitos viajantes preferiam esta opção a ficar num hotel. Os proprietários de casas poderiam ganhar rendimentos alugando uma casa ou mesmo apenas um quarto a curto prazo, especialmente se a propriedade se situar numa área que seja um destino turístico bem conhecido. Não é claro quando é que esse mercado regressará. Mas se reaparecer, tenha em mente que os alugueres a curto prazo são regulamentados e por vezes até proibidos em certas cidades. Verifique os estatutos da sua cidade antes de listar um imóvel num website como o Airbnb, VRBO, ou HomeAway. E também figure no que a limpeza profunda e higienização adicional entre os hóspedes irá acrescentar aos custos.
Fontes alternativas de rendimentos imobiliários
Real estate investment trusts (REITs)s, mortgage-backed securitie(MBSs), mortgage investment corporations (MICs), e real estate investment groups (REIGs) são alternativas de investimento dentro do sector imobiliário. São geralmente considerados veículos para a obtenção de rendimentos imobiliários, mas têm processos variáveis para o fazer e processos variáveis para a entrada.
REITs
Com um REIT, o proprietário de múltiplos imóveis comerciais vende acções (muitas vezes negociadas publicamente) a investidores (geralmente para financiar a compra de mais imóveis) e depois transfere os rendimentos de aluguer sob a forma de uma distribuição. O REIT é o senhorio para os inquilinos (que pagam renda) mas os proprietários do REIT registam as receitas uma vez que as despesas de exploração dos edifícios e do REIT são tiradas. Há um método especial para avaliar um REIT.
MBSs, MICs, e REIGs
Estes são ainda mais um passo à frente, uma vez que investem em hipotecas privadas em vez das propriedades subjacentes. Os MIC são diferentes dos MBS na medida em que detêm hipotecas inteiras e passam os juros dos pagamentos aos investidores, em vez de titularizar partes de capital e/ou juros. Ainda assim, ambos não são tanto investimentos imobiliários, mas sim investimentos em dívida. Os REIGs são normalmente investimentos privados com uma estruturação própria única, oferecendo aos investidores investimentos de capital ou serviço de parceria.
Outras Formas de Investir em Imóveis
Uma opção é uma opção imobiliária residencial informal, que requer o pagamento de uma taxa, ou prémio, para se ter o direito de comprar uma casa por um período especificado por um preço acordado. Encontrará então investidores que pagarão mais do que o preço da sua opção pelo imóvel. Neste caso, o prémio que recebe é essencialmente uma taxa de procura por combinar uma pessoa que procura um investimento com uma pessoa que procura vender – na realidade, não é diferente da comissão de um agente imobiliário. Embora isto seja rendimento, não provém da posse (ou seja, da posse da escritura) de um imóvel.
Outras opções incluem:
- vendas a descoberto – isto envolve a compra de uma casa a um financiador quando o credor hipotecário está atrasado nos pagamentos. Vendas a descoberto podem ser uma proposta morosa e complicada.
- Opções de arrendamento – estas são o que o nome implica. Quando arrenda com uma opção de compra num mercado imobiliário em bloco, onde os preços estão a subir, pode ser capaz de concluir a compra mais tarde a um preço mais baixo, pré-definido, ou obter lucros através da venda dos seus direitos de compra.
- Inversão de contrato – em vez de inverter casas, este tipo de inversão envolve a transferência dos direitos de um contrato de compra para outro comprador. Se conseguir localizar vendedores em dificuldades e compradores motivados e juntá-los, poderá ter lucro desta forma.
The Bottom Line
Existem várias estratégias comprovadas para ganhar dinheiro no sector imobiliário. Apreciação, inflação, e rendimentos estão no topo da lista, mas também existem vários investimentos imobiliários alternativos. Compreender os seus investimentos, riscos, e se o processo global vale ou não a pena, depende de si.