Guinguette Marais Poitevin

Ob Sie nun neugierig auf das Investitionspotenzial von Immobilien sind oder einfach die Nase voll haben von Werbespots, die wenig bekannte Wege versprechen, „von Ihrer Immobilie zu profitieren“, es lohnt sich, wirklich zu lernen, wie man mit Immobilien Reichtum schafft.

Anstatt obskure Strategien für Investitionen in Immobilien oder eine Fibel über Wohneigentum für Erstkäufer zu liefern, wird sich dieser Artikel darauf konzentrieren, wie man mit Immobilien Geld verdient. Er wird sowohl die grundlegenden Methoden behandeln, die sich seit Jahrhunderten nicht verändert haben, ganz gleich, welchen Glanz die Gurus des Augenblicks ihnen aufzusetzen versuchen, als auch spezielle Möglichkeiten, die erst vor relativ kurzer Zeit entstanden sind.

Immobilien profitieren von steigenden Immobilienwerten

Die häufigste Art und Weise, wie Immobilien einen Gewinn bringen: Sie wertet auf – das heißt, sie steigt im Wert. Das wird bei verschiedenen Arten von Immobilien auf unterschiedliche Weise erreicht, aber nur auf eine Weise realisiert: durch den Verkauf. Allerdings können Sie Ihre Rendite auf eine Immobilie auf verschiedene Weise steigern. Eine Möglichkeit – wenn Sie sich Geld geliehen haben, um die Immobilie zu kaufen – besteht darin, den Kredit zu niedrigeren Zinsen zu refinanzieren. Dies senkt Ihre Kostenbasis für die Immobilie und erhöht somit den Betrag, den Sie aus ihr herausholen.

Die offensichtlichste Quelle der Wertsteigerung für unbebautes Land ist natürlich die Erschließung. Wenn sich Städte ausdehnen, wird Land außerhalb der Grenzen immer wertvoller, weil es von Entwicklern gekauft werden kann. Sobald Bauträger Häuser oder Geschäftsgebäude errichten, steigt der Wert noch weiter an.

Eine Wertsteigerung von Land kann auch durch die Entdeckung wertvoller Mineralien oder anderer Rohstoffe entstehen – vorausgesetzt, der Käufer besitzt die Rechte daran. Ein extremes Beispiel hierfür wäre die Entdeckung von Öl, aber auch Kiesvorkommen, Bäume und andere natürliche Ressourcen können zu einer Wertsteigerung führen.

Bei Wohnimmobilien ist die Lage oft der größte Faktor für die Wertsteigerung. Wenn sich die Nachbarschaft um ein Haus herum entwickelt und Verkehrswege, Schulen, Einkaufszentren, Spielplätze und vieles mehr hinzukommen, lassen diese Veränderungen den Wert des Hauses steigen. Natürlich kann dieser Trend auch in umgekehrter Richtung funktionieren, wobei der Wert des Hauses fällt, wenn die Nachbarschaft verfällt.

Auch Verbesserungen am Haus können die Wertsteigerung anspornen. Der Einbau eines zusätzlichen Badezimmers, die Beheizung einer Garage und der Umbau einer Küche mit modernsten Geräten sind nur einige der Möglichkeiten, wie ein Immobilienbesitzer versuchen kann, den Wert eines Hauses zu steigern.

Gewerbeimmobilien gewinnen aus den gleichen Gründen an Wert wie Rohland und Wohnimmobilien: Lage, Entwicklung und Verbesserungen. Die besten Gewerbeimmobilien werden ständig nachgefragt.

Die Rolle der Inflation bei Immobilienwerten

Bei der Betrachtung von Wertsteigerungen müssen Sie die wirtschaftlichen Auswirkungen der Inflation berücksichtigen. Eine jährliche Inflationsrate von 10 % bedeutet, dass Sie mit Ihrem Dollar im folgenden Jahr nur noch etwa 90 % der gleichen Waren kaufen können, und das schließt Immobilien ein. Wenn ein Stück Land 1970 $100.000 wert war und es jahrzehntelang brach lag und nicht bebaut wurde, wäre es heute noch ein Vielfaches davon wert. Aufgrund der rasanten Inflation in den 1970er Jahren und dem stetigen Tempo seither, würde man heute wahrscheinlich mehr als 500.000 $ benötigen, um dieses Land zu kaufen, unter der Annahme, dass 100.000 $ damals der faire Marktwert waren.

Die Inflation allein kann also zu einer Wertsteigerung bei Immobilien führen, aber es ist ein Pyrrhussieg. Während Sie durch die Inflation vielleicht das Fünffache Ihres Geldes bekommen, wenn Sie verkaufen, kosten viele andere Güter ebenfalls das Fünffache, so dass die Kaufkraft im aktuellen Umfeld immer noch ein Faktor ist.

Immobilien profitieren vom Einkommen

Die zweite große Art und Weise, wie Immobilien Wohlstand generieren, ist die regelmäßige Zahlung von Einkommen. Im Allgemeinen als Miete bezeichnet, kann Einkommen aus Immobilien in vielen Formen kommen.

Einkommen aus Rohland

Abhängig von Ihren Rechten an dem Land, können Unternehmen Ihnen Lizenzgebühren für alle Entdeckungen oder regelmäßige Zahlungen für alle Strukturen, die sie hinzufügen, zahlen. Dazu gehören zum Beispiel Pumpstationen, Pipelines, Kiesgruben, Zufahrtsstraßen und Mobilfunkmasten. Rohes Land kann auch für die Produktion vermietet werden, in der Regel für die landwirtschaftliche Produktion, und Grundstücke mit Bäumen können für das Holz wertvoll sein, das periodisch geerntet werden kann.

Einkommen aus Wohnimmobilien

Die überwiegende Mehrheit der Einkommen aus Wohnimmobilien kommt in Form von Grundmieten. Ihre Mieter zahlen einen festen Betrag pro Monat – der mit der Inflation und der Nachfrage steigt – und Sie ziehen davon Ihre Kosten ab und machen den verbleibenden Teil als Mieteinnahmen geltend.

Gewerbeimmobilien-Einnahmen

Gewerbeimmobilien können Einnahmen aus den oben genannten Quellen erzielen, wobei die Grundmiete wieder die häufigste ist, aber auch eine weitere in Form von Optionseinnahmen hinzukommen kann. Viele gewerbliche Mieter zahlen Gebühren für vertragliche Optionen wie das Vorkaufsrecht auf das Büro nebenan. Mieter zahlen eine Prämie, um diese Optionen zu halten, unabhängig davon, ob sie sie ausüben oder nicht. Optionseinnahmen gibt es manchmal auch für unbebaute Grundstücke und sogar Wohnimmobilien, aber sie sind nicht üblich.

Wohnimmobilien: Wege zum Gewinn

Hier ist ein genauerer Blick auf einige der vielen Möglichkeiten, wie Sie mit Wohnimmobilien Einkommen erzielen können.

Kaufen und Halten

Dies ist eine der traditionelleren Möglichkeiten, um mit Immobilien Einkommen zu erzielen. Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, dies zu erreichen: Sie können ein Einfamilienhaus kaufen und es vermieten; Sie können ein Mehrfamilienhaus kaufen und in einer der Einheiten wohnen, während Sie die anderen vermieten – idealerweise, um die Hypothek und Ihre eigenen Wohnkosten zu decken; oder Sie können ein Mehrfamilienhaus kaufen und alle Einheiten vermieten – entweder verwalten Sie die Immobilie selbst oder Sie beauftragen eine Verwaltungsgesellschaft, die sich um die Vermietung der Einheiten, das Eintreiben der Miete, die notwendigen Reparaturen usw. kümmert.

Flipping

Immobilien-Flipper sind darauf spezialisiert, Häuser in kurzer Zeit mit hoher Rendite zu reparieren und dann zu verkaufen. Flipping kann lukrativ sein, wenn man weiß, wie man Objekte findet, die man in Ordnung bringen kann, wenn man die notwendigen Fähigkeiten hat, um die Renovierungen selbst durchzuführen oder eine Crew zu beaufsichtigen, die sie ausführt, und wenn man ein Gefühl für die zugrundeliegenden Kosten und den potenziellen Wert einer Immobilie hat.

Airbnb und Ferienvermietung

Obwohl die COVID-19-Pandemie dem Ganzen vorerst einen Riegel vorgeschoben hat, ist die Nachfrage nach der Vermietung von Ferienwohnungen in den letzten Jahren stark gestiegen, da viele Reisende diese Option einem Hotelaufenthalt vorziehen. Hauseigentümer könnten durch die kurzfristige Vermietung eines Hauses oder auch nur eines Zimmers Einnahmen erzielen, vor allem, wenn die Immobilie in einer Gegend liegt, die ein bekanntes Touristenziel ist. Es ist unklar, wann dieser Markt zurückkehren wird. Aber sollte er wieder auftauchen, denken Sie daran, dass die Kurzzeitvermietung reguliert und in manchen Städten sogar verboten ist. Prüfen Sie die Gesetze Ihrer Stadt, bevor Sie eine Immobilie auf einer Website wie Airbnb, VRBO oder HomeAway anbieten. Und kalkulieren Sie auch ein, was zusätzliche Tiefenreinigung und Desinfektion zwischen den Gästen zu den Kosten hinzufügt.

Alternative Einkommensquellen für Immobilien

Real Estate Investment Trusts (REITs), Mortgage Backed Securitie (MBSs), Mortgage Investment Corporations (MICs) und Real Estate Investment Groups (REIGs) sind Investitionsalternativen innerhalb des Immobiliensektors. Sie gelten allgemein als Vehikel für die Erzielung von Immobilienerträgen, haben aber unterschiedliche Verfahren dafür und unterschiedliche Verfahren für den Einstieg.

REITs

Bei einem REIT verkauft der Eigentümer mehrerer Gewerbeimmobilien Aktien (oft börsennotiert) an Investoren (meist zur Finanzierung des Kaufs weiterer Immobilien) und gibt die Mieteinnahmen dann in Form einer Ausschüttung weiter. Der REIT ist der Vermieter für die Mieter (die Miete zahlen), aber die Eigentümer des REIT verbuchen Erträge, sobald die Ausgaben für den Betrieb der Gebäude und des REIT abgezogen sind. Es gibt eine spezielle Methode, um einen REIT zu bewerten.

MBSs, MICs und REIGs

Diese sind sogar noch einen Schritt weiter entfernt, da sie in private Hypotheken und nicht in die zugrunde liegenden Immobilien investieren. MICs unterscheiden sich von MBSs dadurch, dass sie ganze Hypotheken halten und die Zinsen aus den Zahlungen an die Investoren weitergeben, anstatt Teile von Kapital und/oder Zinsen zu verbriefen. Dennoch sind beide nicht so sehr Immobilieninvestitionen als vielmehr Fremdkapitalinvestitionen. REIGs sind in der Regel private Investitionen mit ihrer eigenen, einzigartigen Strukturierung, die Investoren Eigenkapitalinvestitionen oder Partnerschaftsservice bieten.

Andere Wege, in Immobilien zu investieren

Eine Option ist eine informelle Wohnimmobilienoption, bei der Sie eine Gebühr oder Prämie zahlen müssen, um das Recht zu haben, ein Haus für einen bestimmten Zeitraum zu einem vereinbarten Preis zu kaufen. Sie finden dann Investoren, die mehr als Ihren Optionspreis für die Immobilie zahlen. In diesem Fall ist die Prämie, die Sie erhalten, im Wesentlichen eine Vermittlungsgebühr für das Zusammenbringen einer Person, die eine Investition sucht, mit einer Person, die verkaufen möchte – eigentlich nichts anderes als die Provision eines Immobilienmaklers. Obwohl dies ein Einkommen ist, kommt es nicht aus dem Besitz (d.h. dem Besitz der Urkunde) einer Immobilie.

Andere Optionen sind:

• Leerverkäufe – dies beinhaltet den Kauf eines Hauses von einem Kreditgeber, wenn der Hypothekennehmer mit den Zahlungen im Rückstand ist. Leerverkäufe können ein zeitaufwändiges und kompliziertes Unterfangen sein.
• Mietoptionen – sie sind das, was der Name andeutet. Wenn Sie in einem Bullen-Immobilienmarkt, in dem die Preise steigen, mit einer Kaufoption leasen, können Sie den Kauf später zu einem niedrigeren, im Voraus festgelegten Preis abschließen oder durch den Verkauf Ihrer Kaufrechte einen Gewinn erzielen.
• Contract flipping-anstatt Häuser zu flippen, beinhaltet diese Art des Flippens die Übertragung der Rechte eines Kaufvertrags an einen anderen Käufer. Wenn Sie notleidende Verkäufer und motivierte Käufer ausfindig machen und zusammenbringen können, sind Sie möglicherweise in der Lage, auf diese Weise einen Gewinn zu erzielen.

The Bottom Line

Es gibt mehrere bewährte Strategien, um mit Immobilien Geld zu verdienen. Wertsteigerung, Inflation und Einkommen stehen ganz oben auf der Liste, aber es gibt auch einige alternative Immobilieninvestitionen. Es liegt an Ihnen, Ihre Investitionen und Risiken zu verstehen und zu entscheiden, ob sich der gesamte Prozess lohnt oder nicht.