Guinguette Marais Poitevin

L’obtention d’un prêt hypothécaire est une étape cruciale dans l’achat de votre première maison, et il existe plusieurs facteurs pour choisir le plus approprié. Bien que la myriade d’options de financement disponibles pour les acheteurs d’une première maison puisse sembler écrasante, prendre le temps de rechercher les bases du financement immobilier peut vous faire économiser beaucoup de temps et d’argent.

Comprendre le marché où se trouve la propriété, et savoir s’il offre des incitations aux prêteurs, peut signifier des avantages financiers supplémentaires pour vous. Et en examinant de près vos finances, vous pouvez vous assurer que vous obtenez le prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins. Cet article présente certains des détails importants dont les acheteurs d’une première maison ont besoin pour faire leur grand achat.

Types de prêts

Prêts conventionnels

Les prêts conventionnels sont des prêts hypothécaires qui ne sont pas assurés ou garantis par le gouvernement fédéral. Ce sont généralement des prêts hypothécaires à taux fixe. Ils font partie des types de prêts hypothécaires les plus difficiles à qualifier en raison de leurs exigences plus strictes – un acompte plus important, un score de crédit plus élevé, des ratios revenu/dette plus faibles et la possibilité d’une exigence d’assurance hypothécaire privée. Cependant, si vous pouvez vous qualifier pour un prêt hypothécaire conventionnel, ils sont généralement moins coûteux que les prêts garantis par le gouvernement fédéral.

Les prêts conventionnels sont définis comme des prêts conformes ou des prêts non conformes. Les prêts conformes respectent les directives, telles que les limites de prêt fixées par les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) Fannie Mae et Freddie Mac. Ces prêteurs (et d’autres) achètent et conditionnent souvent ces prêts, puis les vendent comme titres sur le marché secondaire. Cependant, les prêts qui sont vendus sur le marché secondaire doivent répondre à des directives spécifiques pour être classés comme prêts conformes.

La limite maximale des prêts conformes pour une hypothèque conventionnelle en 2021 est de 548 250 $, bien qu’elle puisse être plus élevée pour les zones désignées à coût élevé. Un prêt effectué au-dessus de ce montant est appelé un prêt jumbo, qui est généralement assorti d’un taux d’intérêt légèrement plus élevé. Ces prêts comportent plus de risques (car ils impliquent plus d’argent), ce qui les rend moins attrayants pour le marché secondaire.

Pour les prêts non conformes, l’établissement de crédit qui souscrit le prêt, généralement un prêteur de portefeuille, fixe ses propres directives. En raison de la réglementation, les prêts non conformes ne peuvent pas être vendus sur le marché secondaire.

Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA)

La Federal Housing Administration (FHA), qui fait partie du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD), fournit divers programmes de prêts hypothécaires aux Américains. Un prêt FHA a des exigences de mise de fonds plus faibles et est plus facile à qualifier qu’un prêt conventionnel. Les prêts FHA sont excellents pour les acheteurs d’une première maison car, en plus des coûts initiaux moins élevés et des exigences de crédit moins strictes, vous pouvez verser un acompte aussi bas que 3,5 %. Les prêts FHA ne peuvent pas dépasser les limites légales décrites ci-dessus.

Cependant, tous les emprunteurs FHA doivent payer une prime d’assurance hypothécaire, intégrée dans leurs paiements hypothécaires. L’assurance hypothécaire est une police d’assurance qui protège un prêteur hypothécaire ou un détenteur de titre si l’emprunteur manque à ses paiements, décède ou est autrement incapable de respecter les obligations contractuelles de l’hypothèque.

Prêts VA

Le ministère américain des Anciens combattants (VA) garantit les prêts VA. Le VA ne fait pas de prêts lui-même, mais garantit les hypothèques faites par des prêteurs qualifiés. Ces garanties permettent aux anciens combattants d’obtenir des prêts immobiliers à des conditions favorables (généralement sans acompte).

Dans la plupart des cas, les prêts VA sont plus faciles à qualifier que les prêts conventionnels. Les prêteurs limitent généralement le montant maximal du prêt VA aux limites des prêts hypothécaires conventionnels. Avant de demander un prêt, vous devrez demander votre éligibilité au VA. Si vous êtes accepté, le VA émettra un certificat d’éligibilité que vous pourrez utiliser pour demander un prêt.

En plus de ces types de prêts et programmes fédéraux, les gouvernements et agences d’État et locales parrainent des programmes d’aide pour augmenter l’investissement ou l’accession à la propriété dans certaines zones.

Exigences en matière de fonds propres et de revenus

La tarification des prêts hypothécaires à la propriété est déterminée par le prêteur de deux façons – les deux méthodes sont basées sur la solvabilité de l’emprunteur. En plus de vérifier votre score FICO auprès des trois principales agences d’évaluation du crédit, les prêteurs calculeront le ratio prêt/valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) afin de déterminer le montant qu’ils sont prêts à vous prêter, ainsi que le taux d’intérêt.

Le LTV est le montant de l’équité réelle ou implicite qui est disponible dans la garantie contre laquelle on emprunte. Pour l’achat d’une maison, le LTV est déterminé en divisant le montant du prêt par le prix d’achat de la maison. Les prêteurs partent du principe que plus votre mise de fonds est importante (sous la forme d’un acompte), moins vous risquez de ne pas rembourser le prêt. Plus le LTV est élevé, plus le risque de défaillance est important, et les prêteurs factureront donc davantage.

Le DSCR détermine votre capacité à payer le prêt hypothécaire. Les prêteurs divisent votre revenu net mensuel par les coûts de l’hypothèque pour évaluer la probabilité que vous ne remboursiez pas l’hypothèque. La plupart des prêteurs exigent un ratio DSCR supérieur à un. Plus le ratio est élevé, plus la probabilité que vous soyez en mesure de couvrir les coûts d’emprunt est grande et moins le prêteur assume de risques. Plus le DSCR est élevé, plus il est probable qu’un prêteur négocie le taux du prêt ; même à un taux inférieur, le prêteur reçoit un meilleur rendement ajusté au risque.

Pour cette raison, vous devriez inclure tout type de revenu admissible que vous pouvez lorsque vous négociez avec un prêteur hypothécaire. Parfois, un emploi supplémentaire à temps partiel ou une autre activité génératrice de revenus peut faire la différence entre l’admissibilité ou non à un prêt, ou l’obtention du meilleur taux possible.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Le TLV détermine également si vous devrez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). La PMI aide à isoler le prêteur contre le défaut de paiement en transférant une partie du risque du prêt à un assureur hypothécaire. La plupart des prêteurs exigent une assurance hypothécaire privée pour tout prêt dont le ratio prêt/valeur est supérieur à 80 %. Cela se traduit par tout prêt pour lequel vous possédez moins de 20 % de la valeur nette de la maison. Le montant assuré et le programme hypothécaire détermineront le coût de l’assurance hypothécaire et la façon dont elle est perçue.

La plupart des primes d’assurance hypothécaire sont perçues mensuellement, ainsi que les séquestres de taxes et d’assurance de la propriété. Une fois que le LTV est égal ou inférieur à 78%, le PMI est censé être éliminé automatiquement. Vous pouvez également être en mesure d’annuler la PMI une fois que la maison a pris suffisamment de valeur pour vous donner 20 % d’équité et qu’une période déterminée s’est écoulée, comme deux ans.

Certains prêteurs, comme la FHA, évalueront l’assurance hypothécaire comme une somme forfaitaire et la capitaliseront dans le montant du prêt.

Il existe des moyens d’éviter de payer l’assurance hypothécaire privée. L’une d’entre elles consiste à ne pas emprunter plus de 80 % de la valeur de la propriété lors de l’achat d’une maison ; l’autre consiste à utiliser le financement de la valeur nette de la maison ou une deuxième hypothèque pour mettre en place plus de 20 %. Le programme le plus courant s’appelle un prêt hypothécaire 80-10-10. Le 80 représente le LTV de la première hypothèque, le premier 10 représente le LTV de la seconde hypothèque, tandis que le second 10 représente la valeur nette que vous avez dans la maison.

Bien que le taux de la seconde hypothèque soit plus élevé que celui de la première, sur une base mixte, il ne devrait pas être beaucoup plus élevé que le taux d’un prêt à 90 % de LTV. Une hypothèque 80-10-10 peut être moins coûteuse que de payer une PMI. Il vous permet également d’accélérer le paiement de la deuxième hypothèque et d’éliminer rapidement cette partie de la dette afin de pouvoir rembourser votre maison plus tôt.

Hypothèques à taux fixe contre hypothèques à taux variable

Une autre considération est de savoir si vous devez obtenir une hypothèque à taux fixe ou à taux variable (également appelé taux variable). Dans un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux ne change pas pendant toute la durée du prêt. L’avantage évident d’un prêt à taux fixe est que vous savez quels seront les coûts mensuels du prêt pendant toute la durée du prêt. Et, si les taux d’intérêt en vigueur sont bas, vous avez bloqué un bon taux pour une période substantielle.

Un prêt hypothécaire à taux variable, comme un prêt à intérêt seulement ou un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM), est conçu pour aider les acheteurs d’une première maison ou les personnes qui s’attendent à ce que leurs revenus augmentent considérablement au cours de la période de prêt. Les prêts à taux variable vous permettent généralement d’obtenir des taux d’introduction plus bas pendant les premières années du prêt, ce qui vous permet d’être admissible à plus d’argent que si vous aviez essayé d’obtenir un prêt à taux fixe plus coûteux.

Bien sûr, cette option peut être risquée si votre revenu n’augmente pas au même rythme que l’augmentation du taux d’intérêt. L’autre inconvénient est que la trajectoire des taux d’intérêt du marché est incertaine : s’ils augmentent de façon spectaculaire, les conditions de votre prêt monteront en flèche avec eux.

Comment fonctionnent les hypothèques à taux variable (ARM)

Les types d’ARM les plus courants portent sur des périodes de un, cinq ou sept ans. Le taux d’intérêt initial est normalement fixé pour une période de temps, puis se réinitialise périodiquement, souvent chaque mois. Une fois qu’un ARM se réinitialise, il s’ajuste au taux du marché, généralement en ajoutant un certain écart (pourcentage) prédéterminé au taux du Trésor américain en vigueur.

Bien que l’augmentation soit généralement plafonnée, l’ajustement d’un ARM peut être plus cher que le prêt hypothécaire à taux fixe en vigueur afin de compenser le prêteur pour avoir offert un taux plus bas pendant la période d’introduction.

Les prêts à taux d’intérêt unique sont un type d’ARM dans lequel vous ne payez que les intérêts hypothécaires et non le principal pendant la période d’introduction jusqu’à ce que le prêt redevienne un prêt fixe, avec paiement du principal. Ces prêts peuvent être très avantageux pour les nouveaux emprunteurs, car le fait de ne payer que les intérêts réduit considérablement le coût mensuel de l’emprunt et vous permet d’obtenir un prêt beaucoup plus important. Cependant, comme vous ne payez pas de capital pendant la période initiale, le solde dû sur le prêt ne change pas jusqu’à ce que vous commenciez à rembourser le capital.

La ligne de fond

Si vous cherchez un prêt hypothécaire pour la maison pour la première fois, vous pouvez trouver difficile de faire le tri parmi toutes les options de financement. Prenez le temps de décider combien de maison vous pouvez réellement vous permettre, puis financez en conséquence. Si vous pouvez vous permettre de verser une mise de fonds importante ou si vous avez un revenu suffisant pour obtenir un faible ratio prêt/valeur, vous aurez plus de pouvoir de négociation avec les prêteurs et disposerez de plus d’options de financement. Si vous insistez pour obtenir le prêt le plus important, on peut vous proposer un taux ajusté au risque plus élevé et une assurance hypothécaire privée.

Pestimez l’avantage d’obtenir un prêt plus important par rapport au risque. Les taux d’intérêt flottent généralement pendant la période d’intérêt seulement et s’ajusteront souvent en réaction aux variations des taux d’intérêt du marché. Considérez également le risque que votre revenu disponible n’augmente pas parallèlement à la hausse possible des coûts d’emprunt.

Un bon courtier en prêts hypothécaires ou un bon banquier hypothécaire devrait pouvoir vous aider à vous orienter parmi tous les différents programmes et options, mais rien ne vous servira mieux que de connaître vos priorités en matière de prêt hypothécaire.