住宅ローンを組むことは、初めて住宅を購入する際の重要なステップであり、最適なものを選ぶためにはいくつかの要素があります。
物件がある市場を理解し、その市場が金融機関にインセンティブを与えているかどうかを知ることで、あなたにとってプラスの金融特典が得られるかもしれません。
その物件がどのような市場にあるのか、金融機関に優遇措置があるのかを理解することで、自分に有利な条件で住宅ローンを組むことができます。
重要なポイント
- 住宅ローンを組むことは、初めての住宅を購入する際の重要なステップであり、最適なものを選ぶためにはいくつかの要素があります。
- 金融機関は、あなたの収入、資産、負債、クレジットヒストリーに基づいて、あなたの信用力と返済能力を評価します。
- 住宅ローンを選ぶ際には、固定金利か変動金利か、住宅ローンを完済するまでの年数、頭金の大きさなどを決める必要があります。
- Conventional Loanは、政府が保証しない住宅ローンです。
- あなたの状況によっては、FHAやVAなどの政府保証のローンを利用することで、より有利な条件を得ることができるかもしれません。
ローンの種類
コンベンショナル・ローン
コンベンショナル・ローンとは、連邦政府が保険や保証を提供しない住宅ローンです。 一般的には、固定金利の住宅ローンです。 コンベンショナルローンは、頭金が多い、クレジットスコアが高い、収入と負債の比率が低い、民間住宅ローン保険が必要など、条件が厳しく、審査が最も難しい住宅ローンの一つです。
従来型の住宅ローンには、コンフォーミングローンとノンコンフォーミングローンがあります。
従来型の住宅ローンには、コンフォーミングローンとノンコンフォーミングローンがあります。コンフォーミングローンは、政府系企業（GSE）であるファニーメイやフレディマックが定めた融資限度額などのガイドラインに準拠したローンです。 これらの金融機関（およびその他の様々な金融機関）は、これらのローンを購入してパッケージ化し、有価証券として流通市場で販売することが多い。
2021年のコンフォーミングローンの上限は54万8,250ドルですが、高コスト地域に指定されている場合はそれ以上になることもあります。
2021年の従来型住宅ローンの上限額は548,250ドルですが、高額所得者が多い地域ではそれ以上になることもあります。この金額を超えるローンはジャンボローンと呼ばれ、通常は若干高い金利が設定されます。
ノンコンフォーミング・ローンは、ローンを引き受ける金融機関（通常はポートフォリオ・レンダー）が独自にガイドラインを設定しています。
連邦住宅局（FHA）ローン
米国住宅都市開発省（HUD）の一部である連邦住宅局（FHA）は、米国人向けに様々な住宅ローンプログラムを提供しています。 FHAのローンは、従来型のローンに比べて頭金が少なくて済み、審査も容易である。 FHAローンは、初期費用が少なく、与信条件が厳しくないことに加え、頭金が3.5％と低く抑えられるため、初めて住宅を購入する方に最適なローンです。
ただし、FHAローンの借り手はすべて、住宅ローンの支払いに組み込まれた住宅ローン保険料を支払わなければなりません。
VAローン
米国退役軍人省（VA）は、VAローンを保証しています。 VAは自らローンを組むことはありませんが、適格な貸し手が組む住宅ローンを保証しています。
ほとんどの場合、VAローンは通常のローンよりも審査が容易です。
ほとんどの場合、VAローンは従来型の住宅ローンよりも審査が容易です。 ローンを申請する前に、VAに適格性を申請する必要があります。
これらの連邦政府のローンに加えて、州政府や地方自治体は、特定の地域での投資や住宅所有権を高めるための支援プログラムを後援しています。
エクイティと収入の要件
住宅ローンの価格は、金融機関によって2つの方法で決定されます。
LTVとは、借り入れの対象となる担保物件に実際に存在する、あるいは暗黙の了解となっているエクイティの額のことです。 住宅購入の場合、LTVは融資額を住宅の購入価格で割って求めます。 金融機関は、頭金の額が多ければ多いほど、ローンを滞納する可能性が低くなると考えます。
DSCRは、あなたの住宅ローンの支払い能力を判定します。 金融機関は、あなたの毎月の純収入を住宅ローン費用で割り、あなたが住宅ローンを滞納する確率を評価します。 ほとんどの金融機関はDSCRが1以上であることを要求します。 DSCRが大きければ大きいほど、借り入れコストをカバーできる可能性が高くなり、貸し手が負うリスクは小さくなります。
このような理由から、住宅ローンの貸し手と交渉する際には、可能な限り資格のある収入を含めるべきです。
プライベートモーゲージ保険（PMI）
LTVは、プライベートモーゲージ保険（PMI）に加入する必要があるかどうかを決定します。 PMIは、ローンのリスクの一部を住宅ローン保険会社に移すことで、貸し手の債務不履行を防ぐのに役立ちます。 ほとんどの金融機関では、LTVが80％以上のローンにはPMIが必要となります。 つまり、住宅の持分が20％以下のローンには、PMIが必要となります。
ほとんどの住宅ローン保険料は、税金や損害保険のエスクローと一緒に毎月徴収されます。 LTVが78％以下になると、PMIは自動的に解消されることになっています。
FHAなど一部の金融機関では、住宅ローン保険を一括して査定し、ローン額に組み入れています。
経験則として、プライベートモーゲージ保険は、あなたにとって何のメリットもないコストなので、避けるようにしましょう。
PMIの支払いを避ける方法があります。 一つは住宅購入時に物件価格の80％以上を借りないこと、もう一つはホームエクイティファイナンスやセカンドモーゲージを利用して20％以上の頭金を用意することです。 最も一般的なプログラムは「80-10-10モーゲージ」と呼ばれるものです。
第2抵当権の金利は第1抵当権の金利よりも高くなりますが、ブレンドベースではLTV90％のローンの金利よりもはるかに高いということはありません。 80-10-10の住宅ローンは、PMIを支払うよりもコストを抑えることができます。 また、2つ目の住宅ローンの支払いを早めて、その部分の負債を早くなくすことができるので、早期に家を完済することができます。
固定金利型住宅ローンと変動金利型住宅ローンの比較
もう一つの検討事項は、固定金利型と変動金利型（可変金利型ともいう）のどちらの住宅ローンを組むかということです。 固定金利の住宅ローンでは、ローンの全期間にわたって金利が変わりません。 固定金利型のメリットは、借入期間中の月々のローンコストがわかることです。
変動金利型の住宅ローンは、初めて住宅を購入する人や、ローン期間中に収入が大幅に増えることが予想される人を対象にしたもので、金利のみの住宅ローンや調整金利型の住宅ローンなどがあります。
もちろん、金利の上昇に合わせて収入が増えなければ、この選択肢はリスクを伴います。
住宅ローンの差別は違法です。 人種、宗教、性別、婚姻状況、公的支援の利用、国籍、障害、年齢などに基づいて差別されたと思う場合は、自分でできる手段があります。
調整可能な金利の住宅ローン（ARM）の仕組み
最も一般的なARMのタイプは、1年、5年、または7年の期間のものです。 通常、最初の金利は一定期間固定され、その後、定期的に（多くは毎月）リセットされます。
金利の上昇幅には上限がありますが、導入期に低い金利を提供したことを補償するために、ARMの調整は一般的な固定金利の住宅ローンよりも高くなることがあります。
Interest-only Loanは、ARMの一種で、導入期間中は住宅ローンの金利のみを支払い、元金払いの固定ローンに戻るまでは元金を支払わないというものです。 このようなローンは、初めて借りる人にとっては非常に有利で、利息を支払うだけで月々の借入コストが大幅に下がり、より多くのローンを組むことができるようになります。
The Bottom Line
初めて住宅ローンを組む方は、選択肢が多くて迷ってしまうかもしれません。 自分が実際に買える家の金額を決めて、それに合わせて資金を調達しましょう。 多額の頭金を用意できたり、十分な収入があって低いLTVを実現できたりすれば、金融機関との交渉力が増し、融資の選択肢が増えます。
より大きなローンを組むことのメリットとリスクを比較してみてください。
より大きなローンを組むメリットとリスクを比較してみてください。
優れたモーゲージブローカーやモーゲージバンカーは、さまざまなプログラムやオプションの中からあなたを導く手助けをしてくれるはずですが、住宅ローンの優先順位を知っていることに勝るものはありません
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