Ottenere un mutuo è un passo cruciale nell’acquisto della vostra prima casa, e ci sono diversi fattori per scegliere quello più appropriato. Mentre la miriade di opzioni di finanziamento disponibili per chi compra casa per la prima volta può sembrare schiacciante, dedicare del tempo alla ricerca delle basi del finanziamento immobiliare può farvi risparmiare una quantità significativa di tempo e denaro.
Comprendere il mercato in cui si trova la proprietà e se offre incentivi ai prestatori, può significare ulteriori vantaggi finanziari per voi. E dando un’occhiata da vicino alle vostre finanze, potete assicurarvi di ottenere il mutuo che meglio si adatta alle vostre esigenze. Questo articolo delinea alcuni dei dettagli importanti di cui hanno bisogno gli acquirenti della prima casa per fare il loro grande acquisto.
Punti chiave
- Avere un mutuo è un passo cruciale nell’acquisto della tua prima casa e ci sono diversi fattori per scegliere il migliore.
- Gli istituti di credito valuteranno la tua affidabilità creditizia e la tua capacità di rimborso in base al tuo reddito, ai tuoi beni, ai tuoi debiti e alla tua storia creditizia.
- Quando scegliete un mutuo, dovrete decidere tra un tasso fisso o variabile, il numero di anni per pagare il mutuo, e la dimensione del vostro acconto.
- I mutui convenzionali sono mutui che il governo non assicura.
- A seconda delle tue circostanze, potresti avere diritto a condizioni più favorevoli attraverso un FHA, VA, o altri prestiti garantiti dal governo.
Tipi di prestito
Prestiti convenzionali
I prestiti convenzionali sono mutui che non sono assicurati o garantiti dal governo federale. Sono tipicamente mutui a tasso fisso. Sono alcuni dei tipi di mutui più difficili da qualificare a causa dei loro requisiti più severi – un acconto più grande, un punteggio di credito più alto, un rapporto reddito-debito più basso, e il potenziale per un requisito di assicurazione ipotecaria privata. Tuttavia, se potete qualificarvi per un mutuo convenzionale, di solito sono meno costosi dei prestiti garantiti dal governo federale.
I prestiti convenzionali sono definiti come prestiti conformi o non conformi. I prestiti conformi sono conformi alle linee guida, come i limiti di prestito stabiliti dalle imprese sponsorizzate dal governo (GSE) Fannie Mae e Freddie Mac. Questi prestatori (e vari altri) spesso comprano e confezionano questi prestiti, poi li vendono come titoli sul mercato secondario. Tuttavia, i prestiti che sono venduti sul mercato secondario devono soddisfare specifiche linee guida per essere classificati come prestiti conformi.
Il limite massimo di prestito conforme per un mutuo convenzionale nel 2021 è di 548.250 dollari, anche se può essere più per aree designate ad alto costo. Un prestito fatto sopra questo importo è chiamato un prestito jumbo, che di solito porta un tasso di interesse leggermente più alto. Questi prestiti comportano un rischio maggiore (poiché comportano più denaro), rendendoli meno attraenti per il mercato secondario.
Per i prestiti non conformi, l’istituto di credito che sottoscrive il prestito, di solito un prestatore di portafoglio, stabilisce le proprie linee guida. A causa dei regolamenti, i prestiti non conformi non possono essere venduti sul mercato secondario.
Prestiti della Federal Housing Administration (FHA)
La Federal Housing Administration (FHA), parte del U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), fornisce vari programmi di prestiti ipotecari per gli americani. Un prestito FHA ha requisiti più bassi per l’acconto ed è più facile da qualificare rispetto a un prestito convenzionale. I prestiti FHA sono eccellenti per chi compra casa per la prima volta perché, oltre ai costi iniziali del prestito più bassi e ai requisiti di credito meno rigorosi, è possibile effettuare un acconto a partire dal 3,5%. I prestiti FHA non possono superare i limiti di legge descritti sopra.
Tuttavia, tutti i mutuatari FHA devono pagare un premio di assicurazione ipotecaria, incluso nelle rate del mutuo. L’assicurazione ipotecaria è una polizza assicurativa che protegge il mutuante o l’intestatario del mutuo nel caso in cui il mutuatario sia inadempiente nei pagamenti, muoia o non sia altrimenti in grado di rispettare gli obblighi contrattuali del mutuo.
Prestiti VA
Il Dipartimento degli Affari dei Veterani (VA) degli Stati Uniti garantisce i prestiti VA. La VA non fa prestiti, ma garantisce mutui fatti da prestatori qualificati. Queste garanzie permettono ai veterani di ottenere prestiti per la casa con condizioni favorevoli (di solito senza un acconto).
Nella maggior parte dei casi, i prestiti VA sono più facili da qualificare rispetto ai prestiti convenzionali. I prestatori generalmente limitano il prestito VA massimo ai limiti dei prestiti ipotecari convenzionali. Prima di fare domanda per un prestito, dovrai richiedere la tua idoneità al VA. Se sei accettato, la VA emetterà un certificato di idoneità che potrai usare per richiedere un prestito.
In aggiunta a questi tipi di prestiti e programmi federali, i governi e le agenzie statali e locali sponsorizzano programmi di assistenza per aumentare gli investimenti o la proprietà della casa in certe aree.
Requisiti di equità e di reddito
Il prezzo del prestito ipotecario è determinato dal prestatore in due modi – entrambi i metodi sono basati sulla solvibilità del mutuatario. Oltre a controllare il vostro punteggio FICO dai tre principali uffici di credito, i prestatori calcoleranno il rapporto prestito-valore (LTV) e il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) per determinare l’importo che sono disposti a prestarvi, più il tasso di interesse.
LTV è la quantità di capitale effettivo o implicito che è disponibile nella garanzia contro cui viene preso in prestito. Per l’acquisto di una casa, il LTV è determinato dividendo l’importo del prestito per il prezzo di acquisto della casa. Gli istituti di credito ritengono che più soldi si mettono in gioco (sotto forma di acconto), meno è probabile che si sia inadempienti sul prestito. Più alto è l’LTV, maggiore è il rischio di insolvenza, quindi i prestatori faranno pagare di più.
Il DSCR determina la vostra capacità di pagare il mutuo. I prestatori dividono il vostro reddito netto mensile per i costi del mutuo per valutare la probabilità che non pagherete il mutuo. La maggior parte dei creditori richiede un DSCR superiore a uno. Maggiore è il rapporto, maggiore è la probabilità che lei sia in grado di coprire i costi del prestito e minore è il rischio che il prestatore si assume. Maggiore è il DSCR, più è probabile che un prestatore negozi il tasso di prestito; anche ad un tasso più basso, il prestatore riceve un migliore ritorno corretto per il rischio.
Per questa ragione, dovreste includere ogni tipo di reddito qualificante che potete quando negoziate con un prestatore di mutui. A volte un lavoro extra part-time o un’altra attività che genera reddito può fare la differenza tra qualificarsi o meno per un prestito, o ricevere il miglior tasso possibile.
Assicurazione ipotecaria privata (PMI)
LTV determina anche se vi sarà richiesto di acquistare un’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Il PMI aiuta a isolare il prestatore dal default trasferendo una parte del rischio del prestito a un assicuratore di mutui. La maggior parte dei prestatori richiede il PMI per qualsiasi prestito con un LTV superiore all’80%. Questo si traduce in qualsiasi prestito in cui si possiede meno del 20% di equità nella casa. L’importo assicurato e il programma di mutuo determinano il costo dell’assicurazione ipotecaria e il modo in cui viene raccolto. Una volta che il LTV è uguale o inferiore al 78%, il PMI dovrebbe essere eliminato automaticamente. Si può anche essere in grado di cancellare il PMI una volta che la casa si è apprezzata abbastanza in valore da darvi il 20% di equità ed è passato un periodo stabilito, come due anni.
Alcuni prestatori, come la FHA, valuteranno l’assicurazione del mutuo come una somma forfettaria e la capitalizzeranno nell’importo del prestito.
Come regola generale, cercate di evitare l’assicurazione ipotecaria privata perché è un costo che non ha nessun beneficio per voi.
Ci sono modi per evitare di pagare l’ASP. Uno è quello di non prendere in prestito più dell’80% del valore della proprietà quando si acquista una casa; l’altro è quello di utilizzare il finanziamento del patrimonio netto o una seconda ipoteca per mettere più del 20%. Il programma più comune è chiamato un mutuo 80-10-10. L’80 sta per il LTV della prima ipoteca, il primo 10 sta per il LTV della seconda ipoteca, mentre il secondo 10 rappresenta l’equità che avete nella casa.
Anche se il tasso sulla seconda ipoteca sarà più alto del tasso sulla prima, su una base mista, non dovrebbe essere molto più alto del tasso di un prestito LTV del 90%. Un mutuo 80-10-10 può essere meno costoso che pagare il PMI. Permette anche di accelerare il pagamento della seconda ipoteca ed eliminare rapidamente quella parte del debito in modo da poter pagare presto la vostra casa.
Mutui a tasso fisso contro mutui a tasso variabile
Un’altra considerazione è se ottenere un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile (chiamato anche tasso variabile). In un mutuo a tasso fisso, il tasso non cambia per l’intero periodo del prestito. L’ovvio vantaggio di ottenere un mutuo a tasso fisso è che si sa quali saranno i costi mensili del mutuo per l’intero periodo del prestito. E, se i tassi d’interesse prevalenti sono bassi, avete bloccato un buon tasso per un tempo sostanziale.
Un mutuo a tasso variabile, come un mutuo per soli interessi o un mutuo a tasso regolabile (ARM), è progettato per assistere chi compra casa per la prima volta o le persone che si aspettano che il loro reddito aumenti sostanzialmente durante il periodo del mutuo. I mutui a tasso variabile di solito permettono di ottenere tassi introduttivi più bassi durante i primi anni del mutuo, e questo permette di qualificarsi per più soldi che se si fosse cercato di ottenere un più costoso mutuo a tasso fisso.
Naturalmente, questa opzione può essere rischiosa se il vostro reddito non cresce di pari passo con l’aumento del tasso di interesse. L’altro aspetto negativo è che il percorso dei tassi d’interesse di mercato è incerto: se aumentano drasticamente, i termini del tuo prestito saliranno alle stelle con loro.
La discriminazione dei prestiti ipotecari è illegale. Se pensate di essere stati discriminati in base a razza, religione, sesso, stato civile, uso di assistenza pubblica, origine nazionale, disabilità o età, ci sono passi che potete fare. Uno di questi passi è quello di presentare una denuncia al Consumer Financial Protection Bureau o al U.S. Department of Housing and Urban Development.
Come funzionano i mutui a tasso variabile (ARM)
I tipi più comuni di ARM sono per periodi di uno, cinque o sette anni. Il tasso di interesse iniziale è normalmente fisso per un periodo di tempo e poi si azzera periodicamente, spesso ogni mese. Una volta che un ARM si resetta, si adegua al tasso di mercato, di solito aggiungendo uno spread predeterminato (percentuale) al tasso prevalente del Tesoro USA.
Anche se l’aumento è tipicamente limitato, un adeguamento ARM può essere più costoso del mutuo ipotecario a tasso fisso prevalente per compensare il prestatore di offrire un tasso più basso durante il periodo introduttivo.
I mutui di solo interesse sono un tipo di ARM in cui si pagano solo gli interessi del mutuo e non il capitale durante il periodo introduttivo fino a quando il mutuo torna ad essere un mutuo a tasso fisso. Tali prestiti possono essere molto vantaggiosi per i mutuatari della prima volta perché pagare solo gli interessi diminuisce significativamente il costo mensile del prestito e vi permetterà di qualificarvi per un prestito molto più grande. Tuttavia, poiché non si paga il capitale durante il periodo iniziale, il saldo dovuto sul prestito non cambia fino a quando si inizia a rimborsare il capitale.
La linea di fondo
Se stai cercando un mutuo per la casa per la prima volta, potresti trovare difficile ordinare tra tutte le opzioni di finanziamento. Prendetevi del tempo per decidere quanto potete effettivamente permettervi per la casa e poi finanziatevi di conseguenza. Se potete permettervi di mettere una somma sostanziale in basso o avete abbastanza reddito per creare un LTV basso, avrete più potere di negoziazione con i prestatori e più opzioni di finanziamento. Se spingete per il prestito più grande, vi può essere offerto un tasso più alto aggiustato per il rischio e un’assicurazione ipotecaria privata.
Pesate il beneficio di ottenere un prestito più grande con il rischio. I tassi di interesse tipicamente fluttuano durante il periodo di soli interessi e spesso si regolano in reazione ai cambiamenti nei tassi di interesse del mercato. Inoltre, considerate il rischio che il vostro reddito disponibile non aumenti insieme al possibile aumento dei costi di prestito.
Un buon broker di mutui o un banchiere di mutui dovrebbe essere in grado di aiutarvi ad orientarvi tra tutti i diversi programmi e opzioni, ma niente vi servirà meglio che conoscere le vostre priorità per un mutuo ipotecario.