Het verkrijgen van een hypotheek is een cruciale stap bij de aankoop van uw eerste huis, en er zijn verschillende factoren voor het kiezen van de meest geschikte hypotheek. Hoewel de talloze financieringsmogelijkheden voor starters overweldigend kunnen lijken, kan het u veel tijd en geld besparen als u de tijd neemt om de basisprincipes van woningfinanciering te onderzoeken.
Inzicht in de markt waarin de woning zich bevindt, en of deze stimulansen biedt voor kredietverstrekkers, kan voor u extra financiële voordelen opleveren. En door goed naar uw financiën te kijken, kunt u ervoor zorgen dat u de hypotheek krijgt die het beste bij uw behoeften past. Dit artikel geeft een overzicht van enkele belangrijke details die kopers van een eerste huis nodig hebben voor hun grote aankoop.
Key Takeaways
- Het verkrijgen van een hypotheek is een cruciale stap in de aankoop van uw eerste huis en er zijn verschillende factoren voor het kiezen van de beste.
- Kredietverstrekkers zullen uw kredietwaardigheid en uw vermogen om terug te betalen evalueren op basis van uw inkomen, vermogen, schulden en kredietgeschiedenis.
- Als u een hypotheek kiest, moet u kiezen tussen een vaste of variabele rente, het aantal jaren om uw hypotheek af te betalen, en de grootte van uw aanbetaling.
- Conventionele leningen zijn hypotheken die de overheid niet verzekert.
- Afhankelijk van uw omstandigheden, kunt u in aanmerking komen voor gunstiger voorwaarden via een FHA, VA, of andere door de overheid gegarandeerde lening.
Leningtypes
Conventionele leningen
Conventionele leningen zijn hypotheken die niet zijn verzekerd of gegarandeerd door de federale overheid. Het zijn meestal hypotheken met een vaste rente. Ze behoren tot de moeilijkste soorten hypotheken om zich voor te kwalificeren vanwege hun strengere eisen-een grotere aanbetaling, hogere credit score, lagere inkomens-tot-schulden ratio’s, en de mogelijkheid van een particuliere hypotheekverzekering eis. Als u zich echter kunt kwalificeren voor een conventionele hypotheek, zijn ze meestal minder duur dan leningen die worden gegarandeerd door de federale overheid.
Conventionele leningen worden gedefinieerd als ofwel conforme leningen of niet-conforme leningen. Conforme leningen voldoen aan richtlijnen, zoals de leningslimieten die zijn vastgesteld door door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) Fannie Mae en Freddie Mac. Deze kredietverstrekkers (en verschillende anderen) kopen en verpakken deze leningen vaak, en verkopen ze dan als effecten op de secundaire markt. Leningen die op de secundaire markt worden verkocht, moeten echter aan specifieke richtlijnen voldoen om als conforme leningen te worden geclassificeerd.
De maximale conforme leningslimiet voor een conventionele hypotheek in 2021 is $ 548.250, hoewel het meer kan zijn voor aangewezen gebieden met hoge kosten. Een lening boven dit bedrag wordt een jumbo-lening genoemd, die meestal een iets hogere rentevoet heeft. Deze leningen dragen meer risico (omdat er meer geld mee gemoeid is), waardoor ze minder aantrekkelijk zijn voor de secundaire markt.
Voor niet-conforme leningen stelt de kredietverlenende instelling die de lening onderschrijft, meestal een portfoliokredietverstrekker, haar eigen richtlijnen vast. Vanwege de regelgeving kunnen non-conforme leningen niet op de secundaire markt worden verkocht.
Leningen van de Federal Housing Administration (FHA)
De Federal Housing Administration (FHA), onderdeel van het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD), biedt verschillende hypotheekleningsprogramma’s voor Amerikanen. Een FHA-lening heeft lagere aanbetalingsvereisten en komt gemakkelijker in aanmerking dan een conventionele lening. FHA-leningen zijn uitstekend voor huizenkopers die voor het eerst een huis kopen, omdat u, naast de lagere kosten vooraf en minder strenge kredietvereisten, een aanbetaling van slechts 3,5% kunt doen. FHA-leningen kunnen de hierboven beschreven wettelijke limieten niet overschrijden.
Alle FHA-leners moeten echter een hypotheekverzekeringspremie betalen, die in hun hypotheekbetalingen wordt doorberekend. Hypotheekverzekering is een verzekeringspolis die een hypotheekverstrekker of titelhouder beschermt als de lener in gebreke blijft met betalingen, overlijdt, of anderszins niet in staat is om aan de contractuele verplichtingen van de hypotheek te voldoen.
VA-leningen
Het Amerikaanse ministerie van Veteranenzaken (VA) garandeert VA-leningen. De VA verstrekt zelf geen leningen, maar garandeert hypotheken die door gekwalificeerde kredietverstrekkers zijn verstrekt. Dankzij deze garanties kunnen veteranen een lening met gunstige voorwaarden krijgen (meestal zonder aanbetaling).
In de meeste gevallen zijn VA-leningen gemakkelijker te verkrijgen dan conventionele leningen. Lenders beperken over het algemeen de maximale VA-lening tot conventionele hypothecaire lening limieten. Voordat u een lening aanvraagt, moet u uw geschiktheid aanvragen bij de VA. Als u wordt geaccepteerd, geeft de VA een certificaat van geschiktheid af dat u kunt gebruiken om een lening aan te vragen.
Naast deze federale leningtypen en programma’s sponsoren staats- en lokale overheden en agentschappen hulpprogramma’s om investeringen of huiseigenaarschap in bepaalde gebieden te vergroten.
Eigen vermogen en inkomensvereisten
De prijs van een woninghypotheeklening wordt op twee manieren bepaald door de kredietverstrekker – beide methoden zijn gebaseerd op de kredietwaardigheid van de kredietnemer. Naast het controleren van uw FICO score van de drie grote kredietbureaus, zullen kredietverstrekkers de loan-to-value ratio (LTV) en de debt-service coverage ratio (DSCR) berekenen om het bedrag te bepalen dat zij bereid zijn aan u te lenen, plus de rente.
LTV is het bedrag van het werkelijke of impliciete eigen vermogen dat beschikbaar is in het onderpand waartegen wordt geleend. Voor de aankoop van een huis wordt de LTV bepaald door het geleende bedrag te delen door de aankoopprijs van het huis. Kredietverstrekkers gaan ervan uit dat hoe meer geld u inbrengt (in de vorm van een aanbetaling), hoe kleiner de kans is dat u in gebreke blijft bij het aflossen van de lening. Hoe hoger de LTV, hoe groter het risico op wanbetaling, en dus zullen kredietverstrekkers meer in rekening brengen.
De DSCR bepaalt uw vermogen om de hypotheek te betalen. Kredietverstrekkers delen uw maandelijkse netto-inkomen door de hypotheeklasten om te beoordelen hoe waarschijnlijk het is dat u in gebreke blijft bij de aflossing van de hypotheek. De meeste geldverstrekkers zullen een DSCR van meer dan één eisen. Hoe groter de ratio, hoe groter de kans dat u de kosten van de lening kunt dekken en hoe minder risico de kredietverstrekker neemt. Hoe groter de DSCR, hoe groter de kans dat een kredietverstrekker zal onderhandelen over de leenrente; zelfs bij een lagere rente ontvangt de kredietverstrekker een beter risicogecorrigeerd rendement.
Om deze reden moet u elk type kwalificerend inkomen dat u kunt opnemen wanneer u onderhandelt met een hypotheekverstrekker. Soms kan een extra parttime baan of een ander inkomen genererend bedrijf het verschil maken tussen wel of niet in aanmerking komen voor een lening, of het ontvangen van de best mogelijke rente.
Particuliere Hypotheek Verzekering (PMI)
LTV bepaalt ook of u wordt verplicht om particuliere hypotheekverzekering (PMI) te kopen. PMI helpt om de geldschieter te beschermen tegen wanbetaling door een deel van het risico van de lening over te dragen aan een hypotheekverzekeraar. De meeste kredietverstrekkers eisen PMI voor elke lening met een LTV van meer dan 80%. Dit vertaalt zich in elke lening waar je minder dan 20% eigen vermogen in het huis. Het bedrag dat wordt verzekerd en het hypotheekprogramma bepalen de kosten van de hypotheekverzekering en hoe deze worden geïnd.
De meeste hypotheekverzekeringspremies worden maandelijks geïnd, samen met de belasting en de opstalverzekering escrows. Zodra LTV gelijk is aan of minder dan 78%, wordt PMI verondersteld automatisch te worden geëlimineerd. U kunt de PMI ook stopzetten zodra de woning voldoende in waarde is gestegen om u 20% eigen vermogen te geven en er een bepaalde periode is verstreken, zoals twee jaar.
Sommige geldverstrekkers, zoals de FHA, beoordelen de hypotheekverzekering als een forfaitair bedrag en kapitaliseren het in het leenbedrag.
Als vuistregel geldt dat u moet proberen particuliere hypotheekverzekering te vermijden, omdat het een kostenpost is die u geen voordeel oplevert.
Er zijn manieren om te voorkomen dat u PMI moet betalen. Een daarvan is om bij de aankoop van een huis niet meer dan 80% van de woningwaarde te lenen; de andere manier is om een financiering met eigen vermogen of een tweede hypotheek te gebruiken om meer dan 20% te lenen. Het meest voorkomende programma heet een 80-10-10 hypotheek. De 80 staat voor de LTV van de eerste hypotheek, de eerste 10 staat voor de LTV van de tweede hypotheek, terwijl de tweede 10 staat voor het eigen vermogen dat u heeft in het huis.
Hoewel de rente op de tweede hypotheek hoger zal zijn dan de rente op de eerste, op een gemengde basis, zou het niet veel hoger mogen zijn dan de rente van een 90% LTV lening. Een 80-10-10 hypotheek kan minder duur zijn dan betalen voor PMI. Het stelt u ook in staat om de betaling van de tweede hypotheek te versnellen en dat deel van de schuld snel te elimineren, zodat u uw huis eerder kunt afbetalen.
Hypotheken met vaste rente vs. hypotheken met variabele rente
Een andere overweging is of u een hypotheek met vaste rente of met variabele rente wilt afsluiten. Bij een hypotheek met een vaste rente verandert de rente niet gedurende de gehele looptijd van de lening. Het voor de hand liggende voordeel van een lening met een vaste rente is dat u weet wat de maandelijkse leningskosten zullen zijn gedurende de gehele looptijd van de lening. En, als de heersende rentevoeten laag zijn, hebt u een goede rente voor een aanzienlijke tijd vastgezet.
Een hypotheek met variabele rente, zoals een rente-only hypotheek of een aanpasbare rente hypotheek (ARM), is ontworpen om starters op de huizenmarkt of mensen die verwachten dat hun inkomen aanzienlijk zal stijgen tijdens de looptijd van de lening te helpen. Leningen met een variabele rente stellen u meestal in staat om lagere introductietarieven te krijgen tijdens de eerste paar jaar van de lening, en dit stelt u in staat om in aanmerking te komen voor meer geld dan wanneer u had geprobeerd om een duurdere lening met een vaste rente te krijgen.
Natuurlijk kan deze optie riskant zijn als uw inkomen niet meegroeit met de stijging van de rentevoet. Het andere nadeel is dat het pad van de marktrente onzeker is: als deze drastisch stijgt, zullen de voorwaarden van uw lening mee omhoog schieten.
Hypothecaire kredietdiscriminatie is illegaal. Als u denkt dat u bent gediscrimineerd op grond van ras, godsdienst, geslacht, burgerlijke staat, gebruik van sociale bijstand, nationaliteit, handicap of leeftijd, zijn er stappen die u kunt ondernemen. Een van deze stappen is het indienen van een rapport bij het Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling.
Hoe Adjustable-Rate Mortgages (ARM’s) werken
De meest voorkomende soorten ARM’s hebben een looptijd van één, vijf of zeven jaar. De initiële rente is normaal gesproken vast voor een bepaalde periode en wordt vervolgens periodiek aangepast, vaak elke maand. Zodra een ARM wordt herzien, past het zich aan de marktrente aan, meestal door een vooraf bepaalde spread (percentage) toe te voegen aan de geldende rente van de Amerikaanse schatkist.
Hoewel de stijging meestal beperkt is, kan een ARM-aanpassing duurder zijn dan de geldende vastrentende hypotheeklening om de geldschieter te compenseren voor het aanbieden van een lagere rente tijdens de introductieperiode.
Interest-only leningen zijn een soort ARM waarbij u alleen hypotheekrente betaalt en niet de hoofdsom tijdens de introductieperiode totdat de lening overgaat in een vaste, hoofdsom-betalende lening. Dergelijke leningen kunnen zeer voordelig zijn voor mensen die voor het eerst een lening aangaan, omdat alleen het betalen van rente de maandelijkse kosten van het lenen aanzienlijk verlaagt en u in staat stelt in aanmerking te komen voor een veel grotere lening. Omdat u tijdens de eerste periode echter geen hoofdsom betaalt, verandert het verschuldigde saldo op de lening niet totdat u begint met het terugbetalen van de hoofdsom.
The Bottom Line
Als u voor de eerste keer op zoek bent naar een hypotheek voor een huis, vindt u het misschien moeilijk om alle financieringsopties te sorteren. Neem de tijd om te beslissen hoeveel huis u zich daadwerkelijk kunt veroorloven en dienovereenkomstig te financieren. Als u zich kunt veroorloven om een aanzienlijk bedrag naar beneden of hebben genoeg inkomen om een lage LTV te creëren, heb je meer onderhandelingspositie met kredietverstrekkers en de meeste financieringsmogelijkheden. Als u aandringt op de grootste lening, kunt u een hoger risico-gecorrigeerd tarief en particuliere hypotheekverzekering aangeboden krijgen.
Weeg het voordeel van het verkrijgen van een grotere lening af tegen het risico. Rentetarieven zweven meestal tijdens de rente-only periode en zullen vaak worden aangepast in reactie op veranderingen in de marktrente. Overweeg ook het risico dat uw besteedbaar inkomen niet samen met de mogelijke stijging van de leenkosten zal stijgen.
Een goede hypotheekmakelaar of hypotheekbankier moet u door alle verschillende programma’s en opties kunnen loodsen, maar niets zal u beter van dienst zijn dan te weten wat uw prioriteiten voor een hypothecaire lening zijn.