Wszyscy właściciele domów powinni wiedzieć jak obliczyć odsetki hipoteczne. Niezależnie od tego, czy finansują Państwo zakup domu, czy też refinansują istniejącą pożyczkę hipoteczną nową pożyczką, będą Państwo płacić z góry odsetki.
Jakie odsetki są płacone z góry, będzie określać, kiedy chcą Państwo rozpocząć swoją pierwszą regularną płatność. Wielu kredytobiorców woli dokonywać płatności hipotecznych pierwszego dnia każdego miesiąca. Niektórzy wolą 15-go. Czasami kredytodawcy wybierają tę datę płatności dla Ciebie, więc zapytaj, czy masz jakieś preferencje.
Odsetki hipoteczne są płacone z dołu
W Stanach Zjednoczonych, odsetki są płacone z dołu. Oznacza to, że Twoja płatność kapitału i odsetek pokryje odsetki za 30 dni bezpośrednio poprzedzających termin płatności. Jeśli sprzedajesz swój dom, na przykład, agent zamykający transakcję zamówi żądanie beneficjenta, które również zbierze niezapłacone odsetki. Przyjrzyjmy się temu bliżej.
Na przykład, powiedzmy, że twoja płatność w wysokości $599.55 jest wymagalna 1 grudnia. Twoje saldo pożyczki wynosi $100,000, oprocentowane na 6% rocznie i amortyzowane przez 30 lat. Kiedy dokonujesz płatności do 1 grudnia, płacisz odsetki za cały miesiąc listopad, wszystkie 30 dni.
Jeśli zamykasz pożyczkę 15 października, przedpłacisz pożyczkodawcy odsetki od 15 października do 31 października.
Może się wydawać, że dostajesz 45 dni wolnego przed pierwszą płatnością należną 1 grudnia, ale tak nie jest. Zapłacisz 15 dni odsetek przed zamknięciem i kolejne 30 dni odsetek, kiedy dokonasz pierwszej płatności.
Określenie niespłaconego salda głównego
Jeśli chcesz znać niespłacone saldo główne kredytu, które pozostaje po dokonaniu pierwszej płatności hipotecznej, jest to łatwe do obliczenia. Po pierwsze, weź saldo główne kredytu w wysokości $100,000 i pomnóż je przez 6% roczną stopę procentową. Roczna kwota odsetek wynosi $6,000. Podziel roczną kwotę odsetek przez 12 miesięcy, aby uzyskać miesięczną kwotę należnych odsetek. Liczba ta wynosi $500.
Ponieważ twoja zamortyzowana płatność z 1 grudnia wynosi $599.55, aby obliczyć główną część tej płatności, odjąłbyś miesięczną liczbę odsetek ($500) od płatności głównej i odsetkowej ($599.55). Wynik to $99.55, który jest głównym część płatności.
Teraz, odjąć $99.55 głównej części zapłacone od niespłaconej głównej salda 100.000 dolarów. Liczba ta wynosi $99,900.45, co stanowi pozostałe niespłacone saldo główne na dzień 1 grudnia. Jeśli spłacasz pożyczkę, musisz dodać dzienne odsetki do niespłaconego salda, aż do dnia, w którym pożyczkodawca otrzyma kwotę spłaty.
Wiesz już, że twoje niespłacone saldo główne po grudniowej wypłacie będzie wynosić $99,900.45. Aby obliczyć pozostałe saldo po płatności 1 stycznia, obliczysz je używając nowego niespłaconego salda:
- $99 900,45 x 6% odsetek = $5 994,03 ÷ przez 12 miesięcy = $499,50 odsetek należnych za grudzień.
- Twoja styczniowa płatność jest taka sama jak płatność 1 grudnia, ponieważ jest amortyzowana. Wynosi ona $599,55. Odejmiesz odsetki należne za grudzień w wysokości 499,50 dolarów od swojej płatności. To pozostawia $100.05 do zapłaty na kapitał pożyczki.
- Twoje saldo na dzień 1 grudnia wynosi $99,900.45, od którego odejmujesz główną część płatności z 1 stycznia w wysokości 100.05. Wynosi ona $99 800,40 jako nowe niespłacone saldo kapitałowe.
Z każdą kolejną płatnością, niespłacone saldo kapitałowe będzie się zmniejszać o nieco wyższą kwotę redukcji kapitału w stosunku do poprzedniego miesiąca.
Jest to spowodowane tym, że mimo iż niespłacone saldo jest obliczane tą samą metodą co miesiąc, Twoja część kapitałowa miesięcznej płatności będzie rosła, podczas gdy część odsetkowa będzie malała.
Obliczanie dziennych odsetek od kredytu hipotecznego
Aby obliczyć dzienne odsetki przy spłacie kredytu, weź saldo główne razy stopę procentową i podziel przez 12 miesięcy, co da Ci miesięczne odsetki. Następnie podziel miesięczne odsetki przez 30 dni, co da Ci odsetki dzienne.
Powiedzmy na przykład, że Twój wujek daje Ci 100 000 $ na prezent sylwestrowy i decydujesz się spłacić kredyt hipoteczny 5 stycznia. Wiesz, że będziesz winien $99,800.40 od 1 stycznia. Ale będziesz również winien pięć dni odsetek. Ile to jest?
- $99,800.40 x 6% = $5,988.02. Podziel przez 12 miesięcy = 499 dolarów. Podziel przez 30 dni = $16.63 x 5 dni = $83.17 odsetki należne za pięć dni.
- Wysłałbyś pożyczkodawcy $99,800.40 plus $83.17 odsetki za całkowitą płatność w wysokości $99,883.57.
W czasie pisania, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento, California.