Niezależnie od stanu rynku, ważne jest, aby zrozumieć wartość nieruchomości komercyjnej siedzisz na, niezależnie od tego, czy jesteś gotowy do sprzedaży jeszcze. Oto kilka metod, których używamy do wyceny nieruchomości komercyjnych dla naszej reprezentacji sprzedającego.
Spójrz na porównywalne nieruchomości
Jako brokerzy mamy dostęp do nieruchomości na rynku i poza nim na całym świecie. Nasze bazy danych pomagają nam znaleźć nieruchomości o podobnym rozmiarze, lokalizacji i wieku do Państwa. Jesteśmy w stanie zbadać pustostany rynkowe, ostatnie sprzedaże i tonę innych danych demograficznych. Te zasoby pomagają nam zapewnić Państwu dokładną, atrakcyjną cenę.
Jeśli nie masz brokera, nadal możesz znaleźć porównywalne właściwości. To po prostu zajmie więcej czasu i będzie prawdopodobnie mniej dokładne. Można przesiać przez rejestry publiczne lub podjąć dysku przez okolicę do polowania na ostatnich komercyjnych sales.
Ta metoda wyceny nieruchomości jest znany jako podejście porównania sprzedaży. Jest on zazwyczaj stosowany w mieszkalnych nieruchomości, ale może być również stosowany do transakcji komercyjnych.
Spójrz na koszt
Podejście kosztowe oblicza całkowity koszt odbudowy nieruchomości od podstaw. Ta metoda bierze pod uwagę, koszt ziemi, budowy i jakiejkolwiek pracy związanej z budową obecnej struktury.
Możesz użyć tej formuły do obliczenia swojej wartości: wartość nieruchomości = wartość ziemi + koszt budowy nowej + skumulowana amortyzacja.
Jeśli jesteś długoterminowym właścicielem nieruchomości, może to być najłatwiejsza metoda do wykorzystania, ponieważ prawdopodobnie znasz cenę, którą zapłaciłeś za budowę struktury. Ta metoda może spowodować więcej bólu głowy niż jest warta, jeśli nie jesteś pewien kosztów materiałów i / lub ziemi lub jeśli nie wiesz, jak obliczyć amortyzację.
Spójrz na dochód
Jeśli pracujesz z brokerem, jest duża szansa, że używają podejścia dochodowego do wyceny nieruchomości, ponieważ jest to najczęściej używana metoda. Podejście to patrzy na strukturę w odniesieniu do dochodu, który ma generować.
Zacznij od spojrzenia na dochód operacyjny netto (NOI) i stopę kapitalizacji (cap rate). NOI jest obliczany przez wzięcie efektywnego dochodu brutto pomniejszonego o koszty operacyjne. NOI nie obejmuje podatku lub płatności hipotecznych.
Gdy masz NOI, możesz obliczyć swoją stopę kapitalizacji. Cap rate to stosunek NOI do wartości nieruchomości. Oblicza się go biorąc NOI i dzieląc go przez wartość. Cap rates różnią się w zależności od rynku, więc nie martw się, jeśli widzisz znacznie niższe stopy kapitalizacji w Nowym Jorku, na przykład.
Teraz, to jest, gdzie rzeczy stają się trudne. Jeśli NOI jest nawet trochę off, Twój cap rate będzie skewed. To może odstraszyć potencjalnych inwestorów, którzy szukają konkretnej stawki. Doświadczony broker nieruchomości komercyjnych, może pomóc Ci ustawić swoją własność w idealnym cap rate, aby przyciągnąć inwestorów.
Inne pytania do rozważenia
Oczywiście, są rzeczy, które sprawiają, że nieruchomości i potencjalnej sprzedaży wyjątkowy. Jeśli na przykład niedawno przeprowadziłeś renowację lub modernizację sprzętu, Twoja nieruchomość może osiągnąć wyższą cenę wywoławczą niż starszy budynek o podobnej wielkości. Oprócz aktualizacji, lubimy również zadawać właścicielom następujące pytania:
- Czy Twoja nieruchomość ma parking? Jeśli znajdujesz się w gęsto zaludnionym mieście lub w centrum, nawet kilka miejsc może zrobić różnicę.
- Czy sprzedajesz swoją firmę i nieruchomość, czy tylko budynek? Sprzedaż firm i budynków jest obsługiwana bardzo różnie, a sprzedaż dochodowego biznesu może podbić cenę nieruchomości.
- Czy jesteś bliżej autostrady lub łatwo dostępny za pośrednictwem transportu publicznego? Jeśli budynek znajduje się bezpośrednio przy wyjściu z autostrady, może być bardziej wartościowe niż sąsiad położony w dół drogi.
Nawet jeśli nikt nie zna budynku lepiej niż ty, komercyjny profesjonalista nieruchomości może pomóc dokładnie ustawić swoją własność, robiąc ciężki lifting. Z zaledwie kilku informacji, mogą one dostarczyć Ci prostą analizę nieruchomości, która pomoże Ci zrozumieć swoją obecną wartość wraz z pomocą w identyfikacji potencjalnych ulepszeń, które mogłyby napędzać swoją cenę.