Guinguette Marais Poitevin

Odwrócone hipoteki są sposobem dla starszych Amerykanów, aby uzyskać dostęp do kapitału własnego w ich domach i używać go do finansowania emerytury. Jednakże, istnieją ścisłe zasady i wytyczne dotyczące tego, kto kwalifikuje się do tych kredytów hipotecznych, jak również ile dochodu może zapewnić odwrócona hipoteka i ile kosztuje.

Jeśli rozważasz odwróconą hipotekę, ważne jest, aby zrozumieć podstawowe zasady i przepisy.

Odwrócona hipoteka: An overview

Odwrócona hipoteka jest kredytem, który jest generalnie udzielany właścicielom domów, którzy mają 62 lata i więcej. Kredyty te pozwalają kredytobiorcom na zamianę części kapitału własnego w ich domach na wolną od podatku gotówkę bez konieczności dokonywania miesięcznych płatności, mówi Darryl Hicks, wiceprezes ds. komunikacji w National Reverse Mortgage Lenders Association.

„Pożyczka nazywana jest odwróconą hipoteką, ponieważ zamiast dokonywania miesięcznych płatności na rzecz pożyczkodawcy, jak w przypadku tradycyjnej hipoteki, pożyczkodawca dokonuje płatności na rzecz pożyczkobiorcy” – mówi Hicks.

Najczęstszym rodzajem odwróconej hipoteki jest Home Equity Conversion Mortgage (HECM) oferowana przez amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).

„HECM nie jest pożyczką rządową. Jest to pożyczka udzielana przez kredytodawcę hipotecznego, ale ubezpieczona przez Federalną Administrację Mieszkaniową, która jest częścią HUD” – wyjaśnia Hicks.

Odwrócona hipoteka pozwala właścicielowi domu pożyczyć pieniądze, używając swojego domu jako zabezpieczenia. Właściciele domów otrzymują od banku płatności kredytu hipotecznego – albo jako sumę ryczałtową, albo jako płatności bieżące – oparte na procencie kwoty kapitału własnego, który zgromadzili w swoim domu.

Wymagania kwalifikacyjne dla odwróconej hipoteki

Istnieją różne wymagania i wytyczne kwalifikacyjne, które należy spełnić, aby zakwalifikować się do odwróconej hipoteki HECM.

Przede wszystkim właściciel domu musi mieć 62 lata lub więcej. Dodatkowe wymagania obejmują:

• Dom, w którym starasz się o odwróconą hipotekę musi być Twoim głównym miejscem zamieszkania. Oznacza to, że musi to być adres, gdzie spędzasz większość roku kalendarzowego.
• Musisz albo właścicielem domu na własność lub mieć bardzo niskie saldo na domu, gdy ubiegają się o HECM odwróconej hipoteki. Ci, którzy nadal mają saldo kredytu hipotecznego musi być w stanie spłacić to saldo podczas zamykania na odwrotnej hipoteki.
• Nie można zalegać z żadnym długiem federalnym. Obejmowałoby to podatki dochodowe lub federalne kredyty studenckie. Jednak ważne jest, aby pamiętać, że można korzystać z funduszy z odwróconej hipoteki, aby spłacić takie długi.
• Musisz być skłonny do odłożenia na bok niektóre z funduszy odwróconej hipoteki na zamknięciu (lub mieć wystarczająco dużo własnych pieniędzy), aby zapłacić za takie rzeczy jak podatki od nieruchomości i ubezpieczenia, jak również koszty utrzymania domu i naprawy.

Aby uzyskać zatwierdzenie dla odwróconej hipoteki, twój dom musi być również w dobrym stanie, i musisz uczestniczyć w doradztwie, które jest dostarczane przez HUD zatwierdzone odwróconej agencji doradztwa hipotecznego. Podczas sesji doradczej, agent będzie przeglądać swoje uprawnienia do odwróconej hipoteki, a także omówić konsekwencje finansowe.

Na przykład, those who take out a reverse mortgage loan when they’re too young risk run out of money later in life, during a time when it’s likely income will be lower and healthcare bills may be steeper.

Koszty odwróconej hipoteki

Odwrócona hipoteka nie jest darmowym pieniądzem – odsetki i opłaty będą dodawane do salda hipotecznego każdego miesiąca. Oznacza to, że kwota, którą jesteś winien na swojej hipotece wzrośnie, gdy podpiszesz się pod tego typu pożyczką.

W dodatku, kredytobiorca nadal musi płacić podatki od nieruchomości i ubezpieczenie.

„Główną zaletą odwróconej hipoteki jest korzyść z przepływu gotówki, polegająca na wyeliminowaniu miesięcznej raty hipotecznej, jak również dostęp do kapitału własnego w formie linii kredytowej lub płatności ryczałtowej” – mówi David Reyes, doradca finansowy z Reyes Financial Architecture. Wielu ekspertów finansowych sugeruje, aby traktować odwróconą hipotekę jako ostateczność, ponieważ często nie ma sensu poświęcać kapitału własnego dla dochodu.

„Ogólnie rzecz biorąc, odwrócona hipoteka powinna być rozważana jako część planu emerytalnego dla seniorów” – mówi Reyes. „W niektórych przypadkach, senior może tylko wyeliminować swoje miesięczne płatności hipoteczne. W innych przypadkach, w zależności od ich kapitału własnego, mogą wyeliminować miesięczne płatności hipoteczne i uzyskać dostęp (do) znacznej ilości gotówki. W innych sytuacjach, z domem, który jest wolny i czysty, właściciel domu lub senior może mieć dostęp do dużej linii kredytowej, która może być wykorzystana, gdy pojawi się taka potrzeba.”

Jak wypłacane są pieniądze

Kwota kredytu dostępna poprzez odwróconą hipotekę zależy od wieku kredytobiorcy (lub wieku najmłodszego współmałżonka, gdy jest para), jak również od wartości domu, aktualnych stóp procentowych, a w przypadku programu HECM, limitu kredytowego FHA wynoszącego $765,600, mówi Hicks. Istnieje wiele możliwości wyboru, jeśli chodzi o to, jak kredytobiorcy otrzymują płatności z odwróconej hipoteki HECM. Opcje obejmują:

Linię kredytową

Linia kredytowa może być dostępna, gdy potrzebne są pieniądze. Uzyskanie dostępu do pieniędzy wymaga zazwyczaj złożenia pisemnego wniosku do firmy obsługującej kredyt.

Płatności terminowe

W przypadku tej opcji, kredytobiorcy otrzymują stałe miesięczne płatności przez określony czas, np. pięć lat. W tym czasie, ilość gotówki, którą kredytobiorca otrzymuje każdego miesiąca nie zmieni się. Jest to prawdą nawet jeśli dom straci na wartości w czasie trwania płatności.

Płatności za dziedziczenie

Kredytobiorcy otrzymają stałe miesięczne płatności tak długo, jak długo będą mieszkać w domu jako głównym miejscu zamieszkania. Płatności będą kontynuowane nawet jeśli pożyczka przekroczy wartość domu. Płatności kończą się, gdy kredytobiorca umiera lub opuszcza dom.

Kilka dodatkowych opcji obejmuje Zmodyfikowany Okres/Linię Kredytową, rodzaj wypłaty hybrydowej, w której kredytobiorca otrzymuje zarówno linię kredytową, jak i stałe miesięczne płatności za określony okres czasu. Podobnie, Zmodyfikowany Okres/Linia Kredytowa zapewnia kredytobiorcy linię kredytową i stałe miesięczne płatności tak długo, jak dom jest jego głównym miejscem zamieszkania.

Poprzez odwróconą hipotekę, możliwe jest również wnioskowanie o pojedynczą wypłatę lub ryczałt. Opcja ta oznacza, że wszystkie wpływy z kredytu są przekazywane kredytobiorcy w momencie zamknięcia transakcji.

Spłata odwróconej hipoteki

Kredytobiorca nie jest zobowiązany do spłaty odwróconego kredytu hipotecznego do momentu sprzedaży domu, opuszczenia go lub śmierci ostatniego żyjącego kredytobiorcy.

Jednakże, jeżeli dom w pewnym momencie przestanie być Twoim głównym miejscem zamieszkania, będziesz zobowiązany do spłaty kredytu.

W dodatku, możesz być również zobowiązany do spłaty kredytu wcześniej, jeśli:

• Nie płacisz podatków od nieruchomości lub ubezpieczenia
• Nie utrzymujesz domu w dobrym stanie

Odwrócone hipoteki własne

Pomimo, że odwrócone hipoteki HECM stanowią ponad 90 procent wszystkich odwróconych hipotek w USA, Istnieje rosnący rynek dla tego, co jest znane jako własnościowe odwróconej hipoteki, która jest prywatnie ubezpieczony przez firmy hipoteczne, które oferują je, mówi Hicks.

„Proprietary odwróconej hipoteki zazwyczaj mają wyższe limity kredytowe (zazwyczaj do 4 milionów dolarów) i większą elastyczność z typów nieruchomości”, Hicks wyjaśnia.

Proprietary odwróconej hipoteki również pochodzą z wielu tych samych zabezpieczeń konsumenckich związanych z programem HECM, takich jak obowiązkowe doradztwo.

Kupowanie odwróconej hipoteki

Zawsze warto zrobić badania i rozejrzeć się za kredytem każdego typu, w tym odwróconą hipoteką.

Podczas zakupów porównaj opłaty i stopy procentowe od wielu kredytodawców, aby upewnić się, że otrzymujesz najlepszą możliwą ofertę dla swojej sytuacji finansowej.

Dowiedz się więcej:

• Kredyt hipoteczny, HELOC czy odwrócona hipoteka: Który z nich jest dla Ciebie odpowiedni?
• Odwrócona hipoteka za i przeciw
• Czym są oszustwa związane z odwróconą hipoteką?