Jeśli szukasz nowego domu, możesz natknąć się na coś, co nazywa się kredytem FHA. Nazwane dla Federalnej Administracji Mieszkaniowej, agencji, która je ubezpiecza, kredyty te mają na celu uczynienie zakupów bardziej przystępnymi, ale potencjalni nabywcy domów mają tendencję do patrzenia na nie bocznym okiem. Ja też tak miałam, kiedy razem z mężem kupowaliśmy bungalow z jedną sypialnią w Los Angeles. Istnieje powszechne przekonanie, że kredyty FHA są przeznaczone dla Amerykanów o niskich dochodach, aby skłonić ich do kupna domów, na które tak naprawdę ich nie stać. W pewnym stopniu jest to prawda: „Kredyty FHA są zaprojektowane, aby pomóc nabywcom domów o niższych i średnich dochodach, którzy nie mają wystarczająco dużo oszczędności na zaliczkę” – powiedział Tim Manni, ekspert ds. kredytów hipotecznych w NerdWallet. Jeśli to brzmi jak ty, słuchaj uważnie: Pożyczki FHA mogą być bardzo odpowiedzialnym sposobem na zakup domu. Trzeba tylko najpierw rozważyć wszystkie za i przeciw.
On the Upside
„Pożyczki FHA oferują bardziej zrelaksowane ograniczenia kwalifikacyjne, takie jak niższa punktacja kredytowa, mniejsze fundusze rezerwowe i wyższy stosunek długu do dochodu” – mówi Lauren Bowling, autorka książki The Millennial Homeowner: A Guide to Successfully Navigating Your First Home Purchase”. „Szczególnie dla millenialsów, którzy mogą mieć trudności z zaoszczędzeniem wystarczającej ilości pieniędzy na 20% zaliczki, kredyty FHA są popularną opcją”. I chociaż zasady i wytyczne FHA zmieniły się na przestrzeni lat, zalety są nadal niezliczone. „Oprócz niższych wymagań dotyczących oceny zdolności kredytowej i zaliczki, kredyty FHA oferują konkurencyjne oprocentowanie” – mówi Tim.
Kiedy w zeszłym roku kupiliśmy z mężem nasz dom, wybraliśmy kredyt FHA ze względu na świetne oprocentowanie, które było z nim związane. Chociaż mój wynik kredytowy był doskonały, wynik mojego męża był tylko przeciętny, a w świecie przyznawania kredytów hipotecznych, przeciętność ma przewagę nad doskonałością. Dzięki jego mniej niż gwiazdkowemu kredytowi, oprocentowanie konwencjonalnych kredytów, które kupowaliśmy, było wyższe niż się spodziewaliśmy i wynosiło 4,5% lub więcej. Oprocentowanie kredytu FHA? Tylko 3,125%. Ta stawka jest wystarczająca, aby każdy potencjalny nabywca domu wykonał radosny taniec, ale pamiętaj, że wiąże się to z kosztami. Mianowicie, ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego chroni kredytodawcę, jeśli nie będziesz w stanie spłacić kredytu hipotecznego. Jeśli Twoja zaliczka wynosi mniej niż 20%, generalnie musisz zapłacić to ubezpieczenie bez względu na to, jaki rodzaj pożyczki dostaniesz. Ale przy pożyczce FHA jest to podwójne obciążenie. „Kredytobiorcy muszą zapłacić zarówno opłatę za ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry, jak i roczną opłatę za ubezpieczenie kredytu hipotecznego” – wyjaśnia Tim. Opłata z góry wynosi 1.75% wartości kredytu (więc jeśli, na przykład, pożyczasz 250,000$, opłata ta wyniesie 4,375$). Chociaż zależy to od pożyczki, bieżąca składka ubezpieczenia hipotecznego wynosi zazwyczaj poniżej 1%, co może dodać kilkaset dolarów do miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Jednak kwota, którą zaoszczędzisz na odsetkach dzięki pożyczce FHA może zrównoważyć tę kwotę.
Inną sprawą jest to, że przy pożyczce konwencjonalnej możesz zrezygnować z ubezpieczenia hipotecznego po osiągnięciu 20% udziału własnego. Nie jest tak w przypadku kredytów FHA. Niezależnie od tego, czy dostaniesz kredyt FHA na 15 czy 30 lat, będziesz musiał płacić ten dodatkowy miesięczny koszt tak długo, jak będziesz go miał, bez względu na to, ile kapitału własnego zgromadzisz. To odstrasza wiele osób od kredytów FHA, ale w zależności od tego, ile zaoszczędzisz na odsetkach, koszt ten może być opłacalny, zwłaszcza jeśli refinansujesz krótko po zakupie domu. Po tym wszystkim, jeśli refinansują Państwo konwencjonalny kredyt, pożegnają się Państwo z kredytem FHA i tym kłopotliwym ubezpieczeniem hipotecznym.
Ubezpieczenie hipoteczne nie jest jedynym haczykiem. Wielu sprzedawców nie chce mieć do czynienia z bardziej rygorystycznych inspekcji wymaganych przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), co może być wadą na konkurencyjnym rynku. „Nie można również wziąć FHA Loan na każdym domu, który chcesz”, mówi Lauren. „Dom musi być uznany za 'nadający się do zamieszkania' i pochodzić poniżej $300k w większości obszarów i poniżej $625k w droższych obszarach metropolitalnych”. Dla fixer uppers, możesz rozważyć inny rodzaj pożyczki FHA, FHA 203(k).
Więc, czy warto?
Musisz przeliczyć liczby. (NerdWallet’s FHA Mortgage Calculator może w tym pomóc). Jeśli masz gotówkę, aby wygodnie odłożyć 20% na dom, zaoszczędzisz więcej pieniędzy przez cały okres trwania pożyczki – to mniej pieniędzy, które musisz pożyczyć i mniej odsetek, które musisz zapłacić. Ale nawet jeśli masz znaczną zaliczkę, która jest niższa niż stare 20%, kredyty FHA mogą zaoszczędzić ci pieniądze.
Na przykład, mój mąż i ja porównaliśmy koszt ubezpieczenia kredytu hipotecznego z różnicą w oprocentowaniu i ostatecznie zdecydowaliśmy się na kredyt FHA. Następnie refinansowaliśmy go rok później, kiedy nasz kapitał uległ poprawie (wraz z kredytem mojego męża). Kredyt FHA pozwolił nam zaoszczędzić tysiące.
„Czuję, że decyzja o tym, czy zdecydować się na kredyt FHA, czy nie, zależy od przystępności cenowej domu w danym regionie i własnych rezerw gotówkowych” – mówi Lauren. „Jeśli łatwiej jest posiadać niż wynajmować w Twojej okolicy, czujesz się wystarczająco stabilny w swojej pracy i lokalizacji, a jedyną rzeczą, która powstrzymuje Cię przed zakupem domu jest 20% zaliczka, myślę, że Kredyty FHA mogą być fantastyczną opcją.”
.