Minął nieco ponad rok od wprowadzenia w życie historycznych reform czynszowych w Nowym Jorku. W tym czasie wynajmujący przewidywali, że jedna z dużych zmian, ograniczenie wysokości kaucji, którą mogą pobierać, nieumyślnie sprawi, że wynajmowanie stanie się trudniejsze dla tych, którzy nie będą w stanie spełnić surowych wymogów dotyczących dochodów, jakie lubią nowojorscy wynajmujący. That scenario appears to be playing out.
Many landlords require renters to have both good credit and an annual salary of 40-45 times the monthly rent. W przeszłości, jeśli miałeś chwiejny kredyt lub niższy dochód, mogłeś zaoferować wyższy depozyt zabezpieczający, aby zrównoważyć ryzyko, jakie właściciel podejmował w stosunku do Ciebie. Ta opcja została usunięta z tabeli dzięki nowym przepisom ograniczającym wysokość kaucji do jednomiesięcznego czynszu.
Adam Frisch, dyrektor zarządzający w Lee & Associates Residential NYC, firmie, która reprezentuje właścicieli małych budynków na Manhattanie, mówi, że musiał odrzucić najemców, których zaakceptowałby w przeszłości. W jednym przypadku, jak mówi, w miejsce dowodu zatrudnienia, najemczyni dostarczyła list od swojego byłego szefa, w którym wyjaśnia, że została zwolniona z pracy, ale wkrótce zostanie ponownie zatrudniona, w przyszłym terminie.
Ponieważ nie spełniała wymogów dochodowych, Frisch nie mógł jej zakwalifikować jako najemcy – nawet jeśli miała znaczne fundusze na koncie bankowym. Gdyby prawo się nie zmieniło, powiedziałby, że zaakceptowałby ją pod warunkiem, że zapewniłaby trzymiesięczne zabezpieczenie, które najemczyni powiedziała, że jest skłonna zapłacić.
„Powiedziałem jej, że nie mogę jej zaakceptować – to nielegalne”, mówi Frisch, dodając, że był pewien, że byłaby dobrym najemcą.
Nowe prawo sprawia, że wynajem w Nowym Jorku jest szczególnie trudny dla studentów bez pracy i międzynarodowych pracowników bez ustalonego kredytu w USA (międzynarodowi studenci mają teraz kredyt w USA).W przeszłości, mówi Frisch, „Zasadniczo zrobiliśmy im przysługę, przyjmując ich z dodatkowym zabezpieczeniem, a teraz ryzyko jest tak wysokie, że lepiej znaleźć kogoś z kredytem w USA i dobrą pracą”, mówi Frisch.
Nawet jeśli rynek wynajmu zwolnił, nie zatrzymał się, zauważa. Właściciel może odrzucić mniej wykwalifikowanego najemcę i być stosunkowo pewny, że nadal będzie mógł wypełnić mieszkanie, choć z ustępstwami i przy niższym czynszu niż przed pandemią.
Jak więc najemca, który nie spełnia wymagań może dostać mieszkanie?
W sytuacjach takich jak ta, rozwiązaniem może być osobisty poręczyciel. Osobisty poręczyciel to osoba, która podpisze umowę najmu i zapłaci czynsz, jeśli ty tego nie zrobisz. Zazwyczaj wymaga się od nich, aby mieli ocenę kredytową co najmniej 700, roczny dochód w wysokości 80-krotności miesięcznego czynszu, a jeśli właściciel jest bardzo ostrożny, aby zamieszkiwali na obszarze trzech stanów (Nowy Jork, Connecticut lub New Jersey).
Niektórzy najemcy mogą najpierw zwrócić się do swoich rodziców lub innych starszych krewnych, aby służyli jako poręczyciele, ale jeśli są na emeryturze i nie mają stałego dochodu – może to być problem. Można poprosić przyjaciela lub pracodawcę o zagwarantowanie wynajmu, ale biorąc pod uwagę ryzyko, jakie się z tym wiąże, może się okazać, że osoby niebędące krewnymi niechętnie przyjmą na siebie tę odpowiedzialność.
Oto kilka innych rozwiązań, które warto rozważyć:
Zatrudnij instytucjonalnego gwaranta
W Nowym Jorku możesz zapłacić komuś, aby zrobił prawie wszystko, co trzeba – w tym podpisał twoją umowę najmu. Za około 70 do 85 procent miesięcznego czynszu, jeśli masz kredyt w USA, i 90 do 110 procent miesięcznego czynszu, jeśli jesteś obcokrajowcem bez kredytu w USA, firma Insurent Lease Guaranty (sponsor Brick Underground) może być twoim poręczycielem, przy czym wymagania dotyczące dochodów i zatrudnienia są znacznie mniej restrykcyjne niż u większości wynajmujących. (Aby sprawdzić, czy Twój potencjalny budynek lub właściciel akceptuje Insurent, kliknij tutaj.)
Oferuj wyższy czynsz
Jako że właściciele zmagają się z limitem depozytów zabezpieczających, możliwe jest, że wynajmujący zauważą, że reklamowany czynsz wzrasta w odpowiedzi na historię kredytową wnioskodawcy.
Frisch mówi, że jest to coś, co wynajmujący prawdopodobnie zobaczą częściej w przyszłości. „Ktoś, kto właśnie ukończył studia i nie chce lub nie może skorzystać z pomocy swoich rodziców jako poręczycieli, będzie mógł wziąć mieszkanie za dodatkowe 100 dolarów czynszu” – mówi.
Płacenie wyższego czynszu może być trudne do zaakceptowania, ale może być wystarczające dla właściciela mieszkania, aby zrównoważyć ryzyko wynajmu, jeśli nie masz historii kredytowej.
Opt for a sublet (or become the new roomie)
Istnieją zdecydowane plusy i minusy mieszkania w miejscu, gdzie twoje nazwisko nie jest na umowie najmu, ale jednym z głównych „pro” jest to, że możesz nie musieć przechodzić przez rękawicę kwalifikacji. Istnieje wiele miejsc, aby szukać sublet set-up, w tym fora internetowe, jak również witryny, które działają jako rynki dla krótkoterminowych czynszów. Jeśli szukasz współlokatora, istnieje wiele stron, które pomogą Ci znaleźć odpowiednie miejsce.
Nie masz poręczyciela? Eksperci od wynajmu z Triplemint, partnera Brick Underground, pomogą Ci poruszać się po rynku i znaleźć świetne mieszkanie do wynajęcia bez niego. Zarejestruj się tutaj, aby skorzystać z Triplemint korporacyjnej stawki relokacji – gdzie będziesz płacić opłatę za pośrednictwo w wysokości 10 procent rocznego czynszu na otwartych ofertach, a nie jak zwykle 12 do 15 procent. Bonus: Agenci Triplemint są zachwyceni, że mogą z Tobą współpracować.
Współpraca z firmą oferującą współmieszkanie
Współmieszkanie oferuje wygodę umeblowanego mieszkania z podstawowymi produktami w spiżarni i gotowymi współlokatorami – wszystko za jedną miesięczną opłatę. Wiele firm weryfikuje najemców w ten sam sposób, w jaki robią to tradycyjni właściciele, sprawdzając ich przeszłość, kwalifikacje kredytowe i dochodowe, ale niektóre z nich są bardziej elastyczne niż inne.
W dzisiejszych czasach nacisk kładziony jest na zajęcia grupowe i spotkania networkingowe oraz na elastyczne warunki najmu, które są bardzo pożądane w tych niepewnych czasach. Niektóre firmy oferujące wspólne mieszkanie oferują nawet krótsze niż zwykle okresy najmu.
Jedną z ważnych kwestii jest jednak legalność operacji. Nie chcesz, aby Twoja jednostka została nagle zamknięta, jak setki lokatorów Bedly. Powinieneś wiedzieć, że nielegalne jest wynajmowanie pojedynczego pokoju we wspólnej przestrzeni mieszkalnej – wszyscy współlokatorzy muszą być na umowie najmu. Musisz także sprawdzić firmę, aby upewnić się, że jest legalna, a lokal jest odpowiednio skonfigurowany pod kątem bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Mieszkania w piwnicy i bez okien nie są legalne ani bezpieczne.
Ubezpieczenie gwarantujące czynsz
Względnie nowy rodzaj ubezpieczenia zapłaci ci czynsz, jeśli stracisz pracę. Nazywa się to gwarancją czynszu i jest traktowane jako ochrona przed utratą pracy, za którą płaci się miesięczną opłatę. Ubezpieczenie gwarancji czynszu jest zazwyczaj uzyskiwane przez wynajmujących, więc możesz zacząć widzieć je wspomniane w ofertach. Właściciele mogą włączyć je do miesięcznego czynszu, a jeśli zostaniesz poproszony o zapłacenie za nie, musi być ono wyszczególnione w umowie najmu.
Pamiętaj, że gwarantując swój czynsz, tracisz możliwość wstrzymania się z czynszem, jeśli właściciel nie naprawi czegoś, co jest ważną dźwignią w stosunku do zaniedbującego właściciela.
Rozejrzyj się za właściwym właścicielem
To może być trudne w już wyczerpującym procesie polowania na mieszkanie, ale szczególnie w miesiącach zimowych, kiedy rynek jest wolniejszy, będziesz miał większe szanse na znalezienie właściciela chętnego do pracy z Twoim szczególnym zestawem okoliczności. Bądź szczery ze swoim brokerem i właścicielami, z którymi się kontaktujesz w sprawie swojej sytuacji.
Wcześniejsze wersje tego artykułu zawierały raporty i teksty autorstwa Virginii K. Smith