Siedzisz na kanapie oglądając kolejny dom-hunting, fixer-upper, lub domu poprawy show, mówiąc do siebie, „musi być miło”. Patrzysz na ekranie, podziwiając i zazdroszcząc jasnooki, spunky inwestorów podejmowania ich następnego przedsięwzięcia nieruchomości. Śmiejesz się z wyobrażenia, że kiedykolwiek mógłbyś być sobą.
Więc, pomyśl jeszcze raz. Te dni z daydreaming są ponad. Mamy zamiar powiedzieć Ci, jak sprawić, aby to się stało naprawdę.
Jeśli dopiero zaczynasz, prawdopodobnie nie masz zwitka gotówki do zainwestowania lub jasnego pojęcia o tym, co jest najlepszą grą. Cóż, masz szczęście: pokażemy Ci dokładnie, co zrobić w oparciu o to, ile masz pieniędzy i co chcesz uzyskać z tego doświadczenia. Reszta zależy od Ciebie!
„The no. 1 rzecz mówię inwestorom jest spróbować zainwestować, gdzie mieszkają”, mówi top-sprzedaży Augusta, Georgia, agent Natalie Poteete. Ona mówi, że ważne jest, aby znać obszar, w którym inwestujesz, dzięki czemu można lepiej określić najlepszy czas na zakup lub sprzedaż w oparciu o rosnące lub spadające ceny domów, gdzie jesteś zlokalizowany.
Więc, inne niż rozpoczęcie z tym, co wiesz, co jeszcze? Dowiedz się, jak zacząć inwestować w nieruchomości w pięciu krokach.
Krok 1: Poznaj swój poziom inwestycyjny
Zanim rozpoczniesz swoją podróż inwestycyjną na rynku nieruchomości, będziesz musiał ocenić, ile potrzeba, aby dokonać pierwszej inwestycji, a następnie zdecydować, która trasa jest najlepsza w oparciu o dostępne fundusze. Dobrą wiadomością jest to, że rozpoczęcie w punkcie startowym nie zajmuje dużo, a następnie można pracować w górę drabiny inwestycji w nieruchomości.
Nie musisz być milionerem, aby inwestować w nieruchomości. Możesz zainwestować tak mało jak $500, lub więcej niż $50,000, w zależności od Twojej sytuacji finansowej i celów inwestycyjnych.
Krok 2: Poznaj swój poziom ryzyka
Nieruchomości to świetna długoterminowa inwestycja z wieloma możliwościami zwrotu finansowego. Jednak wiąże się to z ryzykiem, jak większość możliwości inwestycyjnych.
Oto kilka pytań, które warto sobie zadać, oceniając poziom ryzyka związanego z każdym rodzajem inwestycji:
- Jeśli inwestycja obejmuje wynajem części twojego głównego miejsca zamieszkania, czy czujesz się komfortowo, pozwalając potencjalnym nieznajomym na pobyt krótkoterminowy lub długoterminowy?
- Czy jesteś przygotowany na pogorszenie koniunktury na rynku mieszkaniowym, takie jak wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych lub spadek cen domów, które mogłyby wpłynąć na pieniądze zainwestowane w fundusze inwestycyjne nieruchomości (REITs) lub zdolność do sprzedaży odnowionego domu z zyskiem? Jeśli tak się stanie, czy jesteś gotów poczekać, aż rynek się ustabilizuje?
- Czy jesteś przygotowany na naprawy, konserwację i ewentualne problemy z najemcami, które wiążą się z posiadaniem nieruchomości do wynajęcia? Jeśli najemca łamie ich dzierżawy lub masz puste miejsca, czy masz bardzo zalecane sześć miesięcy rezerw czynszu dostępne na pokrycie kosztów
Przy rozważaniu ryzyka inwestowania w nieruchomości, ważne jest również, aby wiedzieć, jak można je zwalczać.
Jeśli Twoja inwestycja to nieruchomość do wynajęcia i masz na to fundusze, wynajęcie renomowanego zarządcy nieruchomości jest dobrym pomysłem, jeśli Twój czas, chęci lub możliwości dokonywania napraw są ograniczone.
„Zazwyczaj dobrze jest kupić coś, co jest trochę nowsze, więc nie musisz się martwić o konserwację” – mówi Poteete. Nie oznacza to, że musi to być duży dom w najciekawszej okolicy – po prostu coś, co nie będzie wymagało mnóstwa pracy.
Aby zminimalizować ryzyko, takie jak drastyczne zmiany na rynku mieszkaniowym, niedobór wiarygodnych najemców, Twoja odpowiedzialność, jeśli ktoś zrobi sobie krzywdę na Twojej posesji, lub jakikolwiek inny dylemat, powinieneś nabyć nieruchomość poprzez spółkę LLC, aby chronić swoje osobiste aktywa.
Krok 3: Zadaj sobie pytanie, czy płynność jest ważna
Płynność to zdolność do przekształcenia inwestycji w gotówkę. Zastanawiając się, jak zacząć inwestować w nieruchomości, zadaj sobie pytanie, co używasz inwestycji dla i jak szybko trzeba włączyć zysk. To będzie informować, jaki rodzaj inwestycji należy realizować.
Jeśli potrzebujesz natychmiastowego przepływu gotówki
Istnieją dwa główne sposoby, w jakie inwestycje w nieruchomości zarabiają pieniądze. Pierwszym z nich jest produkcja przepływów pieniężnych. Ten rodzaj inwestycji zaczyna zarabiać pieniądze w pierwszym miesiącu i zapewnia stały dochód. To będzie Twój najlepszy strategii, jeśli trzeba zrobić krótkoterminowe zyski, które będą umieszczać pieniądze na koncie bankowym od razu do rzeczy, takich jak oszczędzanie na zaliczkę na wymarzonym domu lub spłacania długu, jak karty kredytowe lub kredytów studenckich.
Przepływ gotówki z inwestycji w nieruchomości pochodzi z wynajmu nieruchomości i wynajmu własnego domu.
Jeśli grasz długą grę
Innym sposobem na zarabianie pieniędzy z inwestowania w nieruchomości jest aprecjacja nieruchomości, lub wzrost wartości domu w okresie czasu. Jeśli Twoim zamiarem jest osiągnięcie długoterminowego celu, jak zakup „move-up domu” w przyszłości lub do finansowania swojej emerytury, inwestowanie w nieruchomości do akumulacji kapitału jest sposób, aby przejść. Ta droga jest dla tych inwestorów, którzy są gotowi czekać na zyski.
Opcje inwestowania w nieruchomości obejmują zarówno zakup własnego domu lub nieruchomości do wynajęcia, aby następnie sprzedać ją, gdy jej wartość znacznie wzrośnie. Kupując nieruchomość do wynajęcia, aby sprzedać ją później i wynająć w międzyczasie, dokonujesz zarówno inwestycji krótkoterminowej, jak i długoterminowej.
Zgodnie z HomeLight’s Top Agent Insights z drugiego kwartału 2019 r., „Raport CoreLogic Home Price Index wykazał, że ceny domów wzrosły o 3.6% rok do roku w kwietniu 2019 r. i przewiduje wzrost cen o 4,3% w 2020 r.”
Domy wielorodzinne z dwoma do czterech jednostek stanowią 18% zasobów mieszkaniowych na wynajem w kraju, a w 2019 r. średnio 2,4% zwrotu z aprecjacji kapitału w skali kraju, w tym ponadprzeciętne zwroty w Las Vegas, Denver i Waszyngtonie D.C, wynika z danych CoreLogic. Jest to kolejna korzyść dla inwestorów, którzy wynajmują tego typu nieruchomości.
Krok 4: Która opcja dla początkujących jest najlepsza?
Jeśli jesteś początkującym inwestorem w nieruchomości, istnieją mało ryzykowne, efektywne opcje dla początkujących.
Jedną z zalet nieposiadania wielu funduszy, z którymi można rozpocząć inwestowanie, jest to, że większość twoich opcji to stosunkowo niskie stawki i niskie ryzyko. Możesz zacząć od dołu prawie natychmiast z szybkimi zwrotami.
Jeśli chcesz zanurzyć palec w basenie inwestowania w nieruchomości, są to najlepsze opcje dla początkujących do rozważenia:
Wynajmij część domu, w którym już mieszkasz
Może to obejmować pokój gościnny, piwnicę lub powozownię; możesz dzielić wspólne obszary z najemcą.
Koszty mogą obejmować dokonanie wszelkich ulepszeń potrzebnych przed przyjęciem najemcy w domu oraz 1% do 4% wartości domu odłożone na naprawy.
Jest to opcja o niskim ryzyku, aby zacząć generować przepływ gotówki dla natychmiast dostępnych funduszy, aby pomóc pokryć koszty kredytu hipotecznego lub umieścić w oszczędnościach na następną inwestycję.
Zostań gospodarzem Airbnb
To jest zasadniczo to samo co powyższa opcja, z wyjątkiem tego, że będziesz odpowiedzialny za sprzątanie po gościach (możesz naliczyć opłatę za sprzątanie, aby to pokryć) i przygotowanie dla nowych gości.
Jako gospodarz Airbnb lub Vrbo (skrót od vacation rental by owner), masz kontrolę nad tym, jaką część swojego domu wynajmujesz i kiedy, czy będzie to tylko część domu, więc nie musisz wychodzić podczas pobytu gości, czy cały dom, który opuścisz, gdy goście będą obecni w weekendy, latem lub kiedy tylko będziesz mógł wyjść.
Online crowdfunding inwestowanie
Certain nieruchomości crowdfunding platformy inwestycyjne, takie jak Fundrise i DiversyFund, pozwalają tak mało jak 500 dolarów inwestycji, aby rozpocząć. Są to prywatnie notowane REITs.
Istnieją pewne zastrzeżenia do rozważenia z tej opcji, które obejmują fakt, że większość z tych aplikacji pobiera opłaty w zakresie od 1% do 2.5% ich klientów zarządzanych aktywów; choć jest to szybkie, aby rozpocząć, te aplikacje mogą zająć dużo czasu, aby produkować znaczące zyski; i dywidendy z tych inwestycji mogą być opodatkowane.
Krok 5: Zrób następny krok
Powiedzmy, że zrobiłeś swój pierwszy prawdziwy inwestycji w nieruchomości i całkowicie zmiażdżył go. Bug ugryzł cię i chcesz więcej! Cóż, na szczęście dla Ciebie, zawsze jest więcej możliwości, aby być miał. Check out where to go when it’s time to make the jump from beginner to intermediate.
Buy a house
Whether it’s a bigger, better home you’re able to buy from the money made renting out your former home, or if you’ve saved up enough for your first home purchase, you’ll be building equity for your future.
Kupić nieruchomość do wynajęcia
Można to osiągnąć na dwa sposoby: inwestorzy mogą kupić dom wyłącznie do wynajęcia lokatorom, lub mogą kupić nieruchomość wielorodzinną, gdzie mieszkają w jednej jednostce i wynajmują inne, znaną również jako house hacking.
Pierwsza opcja wymaga co najmniej 20% zaliczki i inwestycyjnej pożyczki hipotecznej, która jest wyżej oprocentowana niż pierwotne kredyty hipoteczne dla właścicieli – do 0,5% do 0,75% więcej.
Druga opcja, w zależności od ceny domu, może być bardziej przystępna, ponieważ można ją nabyć już za 3.5% w dół z kredytem FHA, ponieważ służy on również jako główne miejsce zamieszkania kupującego.
Inwestuj w Real Estate Investment Trusts (REITs)
REITs to firmy, które posiadają lub finansują nieruchomości przynoszące dochód, które wypłacają 90% swojego dochodu podlegającego opodatkowaniu akcjonariuszom. Inwestorzy mogą nabyć akcje poszczególnych spółek poprzez fundusz inwestycyjny lub exchange traded fund (ETF) na rynku akcji. ETF-y nie wymagają minimalnej inwestycji w wysokości $3,000, a minimalna inwestycja dla prywatnych REIT-ów może wynosić od $1,000 do $25,000.
REIT-y dobrze radzą sobie z długoterminowymi dywidendami, ale nie są dobrymi opcjami krótkoterminowymi.
Jeśli jesteś na rolce
Gdy nadszedł czas, aby ukończyć do prawdziwej ligi inwestycji w nieruchomości, gdzie możesz iść dalej? Oto kolejne możliwości inwestowania w nieruchomości, które warto mieć w swojej tylnej kieszeni, kiedy nadejdzie czas.
Przerzucanie domów
Kupowanie domów, które są poniżej wartości rynkowej, zazwyczaj dlatego, że potrzebują trochę lub dużo TLC, a następnie naprawianie ich w celu odsprzedaży – lub przerzucanie ich – jest teraz bardzo trendy. Według CoreLogic, home flipping jest na historycznym poziomie, stale rosnącym od 2002 roku. Zwroty z tego typu inwestycji mogą być również wysokie, z największym zyskiem od 60% do 95% w niektórych obszarach metropolitalnych. Najbardziej dochodowe obszary mają najstarsze mieszkania, a więc więcej fixer-upper contenders.
Nie musisz być Chip i Joanna Gaines do rock the fixer-upper gry. Trzeba tylko wiedzieć, jak znaleźć te inwestycyjne perełki, mówi Poteete.
„Oczywiście każdy chce kupić dom 30% poniżej wartości rynkowej, ale jest tylko tyle tych nieruchomości, więc trzeba być naprawdę bystrym w swoich poszukiwaniach. Więc to naprawdę sprowadza się do inwestora, który jest skłonny uderzyć w chodnik.”
Mówi, że znalezienie ich jest najtrudniejszą częścią. Renowacja i sprzedaż ich z zyskiem jest częścią zabawy. „Kiedy już je znajdziesz, naprawianie ich i sprzedawanie jest łatwe. Agenci nieruchomości są świetni w pomaganiu ci w ich sprzedaży.”
Kup więcej nieruchomości
Kolejnym krokiem do zwiększenia portfela inwestycyjnego nieruchomości jest kupno większej ilości nieruchomości, jeśli możesz sobie na to pozwolić wygodnie, używając kapitału z pierwszej nieruchomości, aby pomóc sfinansować następną. „Nadal trzeba umieścić 20% w dół, ale jesteś w stanie toczyć niektóre z kapitału własnego z innych nieruchomości do tych nowych kredytów, a to może naprawdę pomóc Ci być w stanie zgromadzić więcej w krótkim okresie czasu,” mówi Poteete.
Więc, teraz masz solidne podstawy do tego, co trzeba zacząć inwestować w nieruchomości. To jest połowa bitwy – zrozumienie oczekiwań, jak wiele umieścić w zależności od tego, co chcesz dostać z niego.
Jak mówią, trzeba wydawać pieniądze, aby zarabiać pieniądze. Czy to dużo lub mało w tym momencie w życiu, zawsze są możliwości rozwoju, jeśli chodzi o nieruchomości. Teraz możesz być jednym z tych ludzi na HGTV, zamiast po prostu oglądać je!