Twardy pieniądz jest sposobem na pożyczkę bez korzystania z tradycyjnych kredytodawców hipotecznych. Pożyczki pochodzą od osób prywatnych lub inwestorów, którzy pożyczają pieniądze w oparciu (w przeważającej części) o nieruchomość, której używasz jako zabezpieczenia.
Gdy pożyczki muszą być udzielane szybko lub gdy tradycyjni pożyczkodawcy nie zatwierdzą pożyczki, twardy pieniądz może być jedyną opcją. Sprawdźmy, jak działają te pożyczki.
Co to jest twardy pieniądz?
Większość pożyczek wymaga dowodu, że jesteś w stanie je spłacić. Zazwyczaj kredytodawcy są zainteresowani Twoją punktacją kredytową i Twoimi dochodami, które możesz przeznaczyć na spłatę pożyczki. Jeśli masz solidną historię odpowiedzialnego pożyczania i zdolność do spłaty pożyczki (mierzoną stosunkiem długu do dochodu), zostaniesz zatwierdzony do pożyczki.
Uzyskanie zatwierdzenia u tradycyjnego pożyczkodawcy jest boleśnie powolnym procesem – nawet przy świetnych wynikach kredytowych i dużych dochodach. Jeśli masz negatywne pozycje w swoich raportach kredytowych (lub dochody, które trudno zweryfikować w sposób satysfakcjonujący kredytodawcę), proces ten trwa jeszcze dłużej i możesz nigdy nie uzyskać zatwierdzenia.
Trudni kredytodawcy stosują inne podejście: udzielają pożyczek w oparciu o zabezpieczenie pożyczki i są mniej zainteresowani Twoją zdolnością do spłaty. Jeśli coś pójdzie nie tak i nie będziesz w stanie spłacić kredytu, pożyczkodawcy hard money planują odzyskać swoje pieniądze, zabierając zabezpieczenie i sprzedając je. Wartość zabezpieczenia jest ważniejsza niż Twoja sytuacja finansowa.
Kredyty na twardy pieniądz są na ogół kredytami krótkoterminowymi, trwającymi od jednego do pięciu lat. Nie chcielibyście Państwo trzymać ich dłużej niż ten okres, ponieważ stopy procentowe dla twardego pieniądza są generalnie wyższe niż dla tradycyjnych pożyczek.
Dlaczego warto korzystać z twardego pieniądza?
Jeśli twardy pieniądz jest drogi, dlaczego miałbyś z niego korzystać? Twardy pieniądz ma swoje miejsce dla niektórych pożyczkobiorców, którzy nie mogą uzyskać tradycyjnego finansowania, kiedy go potrzebują.
Szybkość: ponieważ pożyczkodawca koncentruje się głównie na zabezpieczeniu (a mniej na Twojej sytuacji finansowej), pożyczki twardego pieniądza mogą być zamknięte szybciej niż tradycyjne pożyczki. Pożyczkodawcy wolą nie przejmować Twojej nieruchomości, ale nie muszą poświęcać tyle czasu na dokładne sprawdzenie wniosku kredytowego – weryfikację Twoich dochodów, przegląd wyciągów bankowych itd. Po nawiązaniu relacji z kredytodawcą, proces może przebiegać szybko, dając możliwość zamknięcia transakcji, których inni nie mogą zamknąć (jest to szczególnie ważne na gorących rynkach z wieloma ofertami).
Elastyczność: umowy o kredyt typu hard money mogą być również bardziej elastyczne niż tradycyjne umowy kredytowe. Pożyczkodawcy nie stosują standardowego procesu oceny zdolności kredytowej. Zamiast tego, oceniają każdą transakcję indywidualnie. W zależności od Twojej sytuacji, możesz być w stanie dostosować takie rzeczy, jak harmonogram spłat. Być może pożyczasz od osoby prywatnej, która jest skłonna do rozmowy – a nie od dużej korporacji o ścisłej polityce.
Zatwierdzenie: najważniejszym czynnikiem dla pożyczkodawców hard money jest zabezpieczenie. Jeśli kupujesz nieruchomość inwestycyjną, pożyczkodawca pożyczy tyle, ile warta jest nieruchomość. Jeśli potrzebujesz pożyczki pod zastaw innej nieruchomości, której jesteś właścicielem, wartość tej nieruchomości jest tym, na czym zależy pożyczkodawcy. Jeśli masz na koncie przejęcie lub inne negatywne pozycje w raporcie kredytowym, jest to znacznie mniej ważne – niektórzy pożyczkodawcy mogą nawet nie patrzeć na Twój kredyt (chociaż wielu pożyczkodawców zapyta o Twoje finanse osobiste).
Większość pożyczkodawców udzielających pożyczek typu hard money utrzymuje stosunkowo niskie współczynniki LTV (loan-to-value ratio). Ich maksymalny wskaźnik LTV może wynosić od 50% do 70%, więc aby zakwalifikować się do twardych pieniędzy, potrzebne są aktywa. Przy tak niskich wskaźnikach, pożyczkodawcy wiedzą, że mogą szybko sprzedać Twoją nieruchomość i mają szansę odzyskać swoje pieniądze.
Kiedy twardy pieniądz ma sens?
Pożyczki twardego pieniądza mają największy sens w przypadku pożyczek krótkoterminowych. Inwestorzy typu „fix-and-flip” są dobrym przykładem użytkowników twardego pieniądza: posiadają oni nieruchomość tylko na tyle długo, aby zwiększyć jej wartość – nie mieszkają tam na zawsze. Sprzedają nieruchomość i spłacają pożyczkę, często w ciągu roku lub dłużej. Możliwe jest wykorzystanie twardego pieniądza, aby wejść w nieruchomość i pozostać w niej, ale chciałbyś refinansować się tak szybko, jak tylko możesz uzyskać lepszą pożyczkę.
Wady twardego pieniądza
Twardy pieniądz nie jest idealny. Choć wydaje się to proste – aktywa zabezpieczają pożyczkę, więc wszyscy są bezpieczni – twardy pieniądz jest tylko jedną z opcji. Jest drogi, więc wszystko musi działać zgodnie z planem, aby zyski mogły się zmaterializować.
Twardy pieniądz działa inaczej niż pożyczki, z których korzystałeś w przeszłości: pożyczkodawcy mogą stosować bardziej konserwatywne metody wyceny nieruchomości, niż się spodziewasz.
Koszty: pożyczki na twardy pieniądz są drogie. Jeśli jesteś w stanie zakwalifikować się do innych form finansowania, możesz wyjść na plus z tymi pożyczkami. Na przykład, kredyty FHA pozwalają na zaciągnięcie pożyczki nawet przy mniej niż doskonałym kredycie. Oczekuj, że zapłacisz dwucyfrowe oprocentowanie za twardy pieniądz, a także możesz zapłacić kilka punktów opłaty za uruchomienie, aby uzyskać finansowanie.
Jeśli nie możesz uzyskać zatwierdzenia do kredytu, ponieważ twoja nieruchomość wymaga poważnych napraw, kredyt FHA 203k może zapłacić za rehabilitację po niższych kosztach.