Jednym z najbardziej krytycznych (i mylące) kawałki informacji, które idzie do transakcji gruntów jest opis prawny.
Po prostu, nieruchomości opis prawny jest definicja nieruchomości jest kupowane i sprzedawane. To jest bardziej autorytatywne niż adres i numer działki, a jeśli informacje te są podane nieprawidłowo w akcie notarialnym, niewłaściwy kawałek nieruchomości zostanie przeniesiona.
Opis prawny (a w niektórych przypadkach, miejskich map plat odwołuje) pozwalają nam określić rozmiar, kształt, granice i położenie działki. To dlatego opisy prawne są wymagane na każdym akcie notarialnym, i dlaczego geodeci potrzebują tych informacji, aby wykonać swoją pracę.
Nawet z nieodłącznym znaczeniu nieruchomości w opisie prawnym, I okazało się, że większość inwestorów nieruchomości nie mają pojęcia, jak zrozumieć lub interpretować ten dziwaczny ciąg liter i cyfr. Oni po prostu skopiować i wkleić go z jednego dokumentu do drugiego, bez uznania dla tego, co to znaczy, dlaczego jest to ważne, i dlaczego dokładność jest kluczowa.
Od dawna zamierzałem napisać szczegółowy post na blogu wyjaśniając podstawy, jak prawne opisy pracy i dlaczego są one ważne. Jednak na początku tego roku natknąłem się na tę książkę i zauważył sekcję, która dała wielki elementarz na ten temat. Ponieważ ta książka przybiła go z taką precyzją, zaprosiłem autora do akcji ten segment jego książki właśnie tutaj na Blogu REtipster.
Uwaga boczna: Niektóre opisy prawne są BARDZO skomplikowane i wymagają doświadczonego oka, aby w pełni „rozszyfrować” informacje. Ten artykuł nie uczyni cię ekspertem na noc, ale myślę, że zobaczysz, jak to jest pomocne wprowadzenie, które oferuje trochę jasności do dość mylące subject.
Gdy Thomas Jefferson obudził się 3 maja 1803 roku, dzień po sfinalizowaniu jego słynny „Zakup Luizjany”, nie musiał być moment, w którym spojrzał na siebie w lustrze i pomyślał,
„Zakup Luizjany? Co dokładnie kupiłem?!”
Już po tym, jak szok minął, bez wątpienia wysłał całą grupę geodetów, by spróbowali to rozgryźć.
Na szczęście, monumentalny wysiłek rządu Stanów Zjednoczonych w celu ustanowienia siatek geodezyjnych – townships – już się wtedy rozpoczął, lata wcześniej w rzeczywistości.
Wyniki trwały przez dziesięciolecia i są nadal bardzo przydatne dla tych, którzy zaangażowani w nieruchomości dzisiaj. Prawie cały kraj jest podzielony na te sześciomilowe kwadratowe pola.
Jest jednak kilka interesujących wyjątków. Teksas, kiedyś niezależny kraj, jest w większości podzielony na „badania”, które są oparte na starych hiszpańskich dotacji gruntów. W Lone Star State, opis prawny zaczyna się w wyznaczonym punkcie badania (Point of Beginning lub POB) i biegnie jako „metes-and-bounds” opis stamtąd.
Ale dla większości z nas poza Teksasem, Township System („PLSS” lub Public Land Survey System), jest gdzie to jest na. Zrozumienie systemu Township jest niezbędne dla każdego człowieka ziemi (lub kobiety), i postawi cię o lata świetlne przed konkurencją, jeśli chodzi o lokalizację ziemi.
Aby zidentyfikować konkretne township (konkretne pudełko szerokie na sześć mil i wysokie na sześć mil) – stany mają oś wschód-zachód i oś północ-południe narysowaną przez ich środek. To jest jak wykres kartezjański.
Więc pewne township może być 2 mile na południe od linii równoległej tego stanu i 2 mile na wschód od linii pionowej. To właśnie stąd townships biorą swoje nazwy. Sprawdźmy przykład:
Miasteczko w tym przykładzie nazywałoby się: „Township 2 South, Range 2 East (T2S-R2E).”
(Jak to wyjaśnimy, możesz chcieć sprawdzić kilka przykładów z prawdziwego świata. Sprawdź El Paso County Colorado dla szczególnie kwadratowej, a więc prostej ilustracji.)
Pamiętaj: Każde township ma sześć mil szerokości na sześć mil wysokości.
To oznacza, że township zawiera 36 mil kwadratowych.
Mil kwadratowych nazywamy sekcjami.
Sekcje są ponumerowane, zwykle zaczynając od #1 w NE rogu i wijąc się przez township, aby zakończyć #36 w SE rogu.
Jedna sekcja (mila kwadratowa) ma wymiary 5,280′ X 5,280′ i zawiera 640 akrów. Jest to idealna sekcja, która w większości nie jest.
Więc po zidentyfikowaniu township, nazywamy naszą sekcję w ramach township. Załóżmy, że nasza nieruchomość znajduje się w sekcji 14 (jak pokazano na powyższym obrazku).
Teraz badamy sekcję 14, Township 2 South, Range 2 East (co może być również skrócone jako: S14, T2S-R2E).
Zidentyfikowaliśmy konkretny 640-akrowy kawałek ziemi.
Mierniczy może zacząć od punktu w tej sekcji i przeprowadzić opis metryczny, aby zidentyfikować Twoje 20,02 akrów.
Albo: Może opisać działkę, dzieląc sekcję na części.
Północna połowa” (N/2) to północne 320 akrów. Kwartał północno-zachodni” (NW/4) to 160 akrów północno-zachodnich. Północno-zachodnia ćwiartka północno-zachodniej ćwiartki” (NW/4 z NW4) to 40 akrów w skrajnie północno-zachodniej części sekcji.
Dlatego 40 akrów jest tak powszechnym rozmiarem ziemi w USA. Sekcja ziemi ma 16 bloków 40-akrowych traktów.
Opisy prawne wykorzystujące system S-T-R (Section-Township-Range) muszą być czytane wspak. Jeśli to zrobisz, dostaniesz informacje jak poniżej:
Stan, Hrabstwo, Okręg, Sekcja, Ułamek Sekcji, Ułamek tego Ułamka.
Można więc kupić 20 akrów opisanych jako:
’the E/2 of the SE/4 of the SE/4 of Section 14, Township 2 South, Range 2 East, Madison County, Utah.
Zacznij od czytania wspak:
Utah
Hrabstwo Madison
T2S-R2E
Sec.14
SE/4 (wspomnianej Sekcji 14)
SE/4 (wspomnianej SE/4 wspomnianej Sekcji 14)
E/2 (wspomnianej SE/4 wspomnianej SE/4 wspomnianej Sekcji 14)
iv id=E/2 14)
Nie rozpaczaj. Nie musisz uczyć się tego wszystkiego od razu. Możesz się tego nauczyć w miarę upływu czasu, jak będziesz próbował znaleźć poszczególne nieruchomości.
Możesz również uzyskać siatkę S-T-R dodaną do Google Earth za minimalną opłatą. Sprawdź Earthpoint. To jest tego warte. Zobaczysz system siatki nałożony na zdjęcia lotnicze.
Zabaw się tym. Spróbuj znaleźć opis prawny dla własnego domu.
Anyway, nie powiedziałem ci tych wszystkich rzeczy tylko po to, żebyś miał mętlik w głowie. Znajomość systemu Section-Township-Range System jest przydatna, gdy szukamy ofert land-flip w biurze Asesora, lub nawet prawidłowo identyfikując 40-akrową działkę Old Man Browna, którą jego syn reklamuje na Facebooku bardzo tanio (ale nie ma planu).
Wszystko to, solidna wiedza na temat tego systemu pozwoli ci na wykreślanie nieruchomości, podczas gdy konkurencja wciąż drapie się po głowie.
Jeśli podobało ci się to i jesteś głodny więcej wskazówek dotyczących ziemi, sprawdź książkę E.B. Farmera na temat przerzucania ziemi, jego blog i jego kompleksowy e-kurs (pamiętaj o użyciu kodu rabatowego 'RETIPSTER' przy kasie, aby szybko zaoszczędzić).