Nowy Jork jest znany z tego, że jest bardzo drogim miastem dla najemców, ale istnieją przepisy zapewniające, że nie każdy nowojorski najemca jest pozostawiony kaprysom rynku, a około 1 mln mieszkań w mieście podlega tym zabezpieczeniom. Stabilizacja czynszu jest zdecydowanie najczęściej stosowaną ochroną, ale bardzo pożądane mieszkania z kontrolą czynszu nadal istnieją w niektórych częściach miasta.
Takie prawa, jednakże, odnoszą się tylko do niektórych budynków lub niektórych mieszkań i często mają luki prawne, które wynajmujący szybko wykorzystują. Przepisy te zmieniały się z czasem, a ostatnie aktualizacje wprowadziły szerokie, przyjazne lokatorom zabezpieczenia, które zwolennicy mieszkalnictwa postrzegają jako zwycięstwo, ale właściciele lokali i nieruchomości twierdzą, że zdestabilizują rynek wynajmu w mieście.
Po prostu: rynek wynajmu w Nowym Jorku jest skomplikowany, ale można na nim znaleźć mieszkania z regulacją czynszu. Tutaj, mamy podzielone, co trzeba wiedzieć o różnicach między czynsz kontrolowany i czynsz ustabilizowany jednostek, a twoje szanse na snagging każdy. (Spoiler: nigh-impossible dla tych pierwszych, ale nie za złe dla tych drugich)
Mieszkania z kontrolą czynszu
Pomyśl o tych mieszkaniach jak o złotym bilecie w świecie nieruchomości w Nowym Jorku. Kontrola czynszu ma miejsce, gdy lokator mieszka nieprzerwanie w swoim mieszkaniu od 1 lipca 1971 roku – tak, 1971 roku – w budynku zbudowanym przed 1947 rokiem. Kontrola czynszów powinna, w teorii, zagwarantować najemcom niewielkie podwyżki cen na przestrzeni lat, więc zasadniczo płacą czynsze z lat 70. w dzielnicach, które eksplodowały w wartości nieruchomości. (Chociaż badanie ankietowe HPD z 2019 r. pokazuje, że mediana czynszu brutto dla mieszkań z kontrolą czynszu wynosi około 1 039 USD).
Ale to nie będzie trwało wiecznie; kiedy mieszkanie z kontrolowanym czynszem staje się puste, to albo staje się stabilizowane czynszem, albo – jeśli jest w budynku z mniej niż sześcioma jednostkami – zwykle usuwane z regulacji całkowicie.
To oznacza, że całkowita liczba kontrolowanych jednostek zmniejszyła się, ponieważ jednostki stały się ustabilizowane lub zderegulowane. Dla przypomnienia: W latach 50. 2 miliony mieszkań w mieście były kontrolowane pod względem czynszu; teraz ta liczba wynosi około 22 000 (według badania z 2019 r. z Rady ds. Wytycznych dotyczących czynszów), czyli zaledwie około jednego procenta całkowitych zasobów mieszkaniowych w Nowym Jorku.
Rent controlled tenants mogą również podlegać podwyżkom czynszu każdego roku. Mieszkania, które są pod kontrolą czynszu, podlegają systemowi „maksymalnego czynszu bazowego”, co oznacza, że istnieje maksymalna kwota, którą właściciele mogą pobierać od lokatorów, i mogą zdecydować się na podniesienie maksymalnego możliwego do pobrania czynszu – tego, co lokator faktycznie płaci – dopóki nie trafią na ten maksymalny punkt. (Metropolitan Council on Housing ma dokładne wyjaśnienie, w jaki sposób może to nastąpić).
Maksymalny czynsz bazowy może wzrastać co dwa lata, co oznacza, że czynsze w tych mieszkaniach mogą gwałtownie wzrosnąć, jeśli właściciele zdecydują się to zrobić. (Nie każdy właściciel tak robi, a właścicielom z naruszeniami budowlanymi nie wolno tego robić). Zgodnie z nowymi przepisami dotyczącymi czynszów, maksymalny możliwy do pobrania czynsz będzie teraz ograniczony do średniej z pięciu lat ostatnich podwyżek Rent Guidelines Board.
Jak uzyskać mieszkanie z kontrolą czynszu?
Czy masz krewnego zajmującego mieszkanie i czy ty również tam mieszkasz? Kiedy najemca mieszkania ze stabilizacją czynszu lub mieszkania z kontrolą czynszu umiera lub przeprowadza się, niektórzy członkowie rodziny (w tym „nietradycyjni” członkowie rodziny, np. pary bez ślubu), którzy mieszkali w tym mieszkaniu, mają prawo, pod pewnymi warunkami, przejąć najem.
W przeciwnym razie jest to w zasadzie niemożliwe. Współlokatorzy niebędący w związku rodzinnym z głównym najemcą nie mają prawa do dziedziczenia, podobnie jak podnajemcy czy członkowie rodziny niezamieszkujący w lokalu.
Stabilizowane czynszem mieszkania
To prowadzi nas do stabilizacji czynszu, znacznie bardziej powszechnego sposobu dla nowojorczyków na zabezpieczenie czynszu poniżej rynkowego. Podczas gdy tylko około jeden procent nowojorskich mieszkań czynszowych jest kontrolowanych, około 50 procent lokali w mieście jest ustabilizowanych. Stabilizacja czynszu dotyczy mieszkań w budynkach z sześcioma lub więcej lokalami wybudowanymi przed 1974 rokiem.
Gdy mieszkanie jest ustabilizowane, właściciel może podnieść czynsz tylko o procent ustalony przez Radę Wytycznych Czynszowych (Rent Guidelines Board), co każdego roku staje się punktem zapalnym. W przeciwieństwie do innych przystępnych programów, czynsz nie zależy od poziomu dochodów, wielkości mieszkania, liczby osób w nim mieszkających, ani żadnych innych czynników opartych na potrzebach.
W przeszłości największe zmiany czynszów w tych jednostkach były uzależnione od tego, jak często mieszkanie zmieniało się w przeszłości, a także od wszelkich remontów, jakie przeprowadził właściciel. Jednak nowe przepisy dotyczące czynszów, które weszły w życie tego lata, znacznie to ograniczą: Teraz, zdolność właściciela do podniesienia czynszu w oparciu o indywidualne ulepszenia mieszkania (IAI) lub główne ulepszenia kapitałowe (MCI) została znacznie ograniczona, w teorii, aby utrudnić podejrzanym właścicielom nieruchomości wykorzystywanie ulepszeń jako sposobu na nękanie lub niesprawiedliwe podnoszenie czynszu najemcy.
Inne zasady również utrudnią właścicielom podniesienie czynszu ustabilizowanych mieszkań do poziomu stawek rynkowych: Do niedawna mieszkania o ustabilizowanym czynszu mogły zostać zderegulowane, jeśli czynsz przekraczał 2700 dolarów, a najemca odchodził, co było praktyką znaną pod nazwą kontroli pustostanów o wysokim czynszu. Dzięki reformom czynszowym uchwalonym przez legislaturę stanową w tym roku, praktyka ta została uchylona, podobnie jak zdolność właściciela do podniesienia czynszu w ustabilizowanym mieszkaniu o 20 procent w okresie między najemcami.
Jak uzyskać mieszkanie ze stabilizacją czynszu?
To nie jest takie trudne! Oto niesamowicie dokładna lista budynków ze stabilizacją czynszu w każdej dzielnicy. Jest też prostszy sposób na sprawdzenie czy budynek jest ustabilizowany tutaj.
Jeśli uważasz, że wprowadzasz się do mieszkania ze stabilizacją czynszu, właściciel powinien umieścić klauzulę o stabilizacji czynszu we wszystkich nowych umowach najmu i ich odnowieniach, informując lokatorów o ich prawach. Jest dość powszechne, że właściciele nie oferują tych szczegółów potencjalnym najemcom i obciążają niczego nie podejrzewających najemców większą opłatą, niż są w stanie zgodnie z prawem. To często zależy od najemcy, aby zrobić swoje badania na temat stabilizacji czynszu, a następnie skonfrontować się ze swoim przyszłym właścicielem na ten temat przed podpisaniem umowy najmu.
Co z preferencyjnym czynszem?
Stabilizacja czynszu ustala maksymalny legalny czynsz dla każdego mieszkania – jak wspomnieliśmy wcześniej, jest to liczba oparta na unikalnej historii każdego mieszkania. Czynsz preferencyjny, z drugiej strony, jest znany jako czynsz pobierany od najemcy objętego stabilizacją czynszu, który jest niższy niż czynsz ustawowy.
Choć w teorii brzmi to jak dobry pomysł, w praktyce może prowadzić do kłopotów dla lokatorów. Jak ujął to raport ProPublica z 2017 roku, „podwyżki preferencyjnych czynszów nie podlegają ustalonym przez miasto limitom regulującym inne mieszkania o ustabilizowanym czynszu. Właściciele mogą wycofać preferencyjne stawki i podnieść czynsze do ustawowego maksimum, gdy tylko umowa najmu zostanie przedłużona. To może oznaczać podwyżki o setki, a nawet tysiące dolarów.”
Reforma czynszów uchwalona w Albany wcześniej tego lata ograniczy zdolność wynajmującego do wprowadzania tych ogromnych podwyżek; zgodnie z nowym ustawodawstwem, najemcy musi zostać zaoferowany preferencyjny czynsz przy odnowieniu umowy najmu, a nie niespodziewanie zostać uderzony ogromną podwyżką czynszu. Daje to właścicielom prawo do naliczania maksymalnego prawnie ustabilizowanego czynszu tylko wtedy, gdy lokator opuści mieszkanie.
A żeby uniknąć problemów poruszonych powyżej, Metropolitan Council on Housing ma to do powiedzenia: „Najemcy z preferencyjnymi czynszami są gorąco zachęcani do poznania swoich praw i opcji w najwcześniejszym możliwym punkcie.”
Korekta: poprzednia wersja tego kawałka pominęła informacje dotyczące maksymalnych czynszów bazowych dla mieszkań objętych kontrolą czynszową; Curbed żałuje tego błędu.