Plac budowy przy 950 Market Street jest widoczny w poniedziałek, 1 kwietnia 2019 r. w San Francisco, Calif.
Plac budowy przy 950 Market Street w piątek, 17 lipca 2020 r., w San Francisco, Kalifornia.
Rozwój budownictwa mieszkaniowego w San Francisco zatrzyma się w 2021 r., gdy nowe budynki zostaną otwarte, a spadające czynsze i ceny mieszkań połączą się w celu odcięcia przepływu kapitału na rynki nieruchomości w mieście, twierdzą budowniczowie i analitycy.
Ponad 4000 nowych mieszkań będzie dostępnych w 2021 roku, w tym luksusowe kondominia, takie jak Four Seasons Private Residences przy Mission Street i One Steuart Lane przy Embarcadero, jak również projekty wynajmu, takie jak końcowa faza Trinity Place przy Market Street, licząca 500 mieszkań. Te sumy znacznie przewyższają historyczne liczby produkcji.
Ale nowe inwestycje, w tym zarówno mieszkania w dzielnicach, jak i większe projekty wielofazowe, prawdopodobnie zostaną opóźnione do 2022 lub 2023 roku, co może ostatecznie doprowadzić do gwałtownego wzrostu czynszów i cen w miarę ożywiania się gospodarki.
Obecnie 18 000 jednostek, które są gotowe do rozpoczęcia budowy – pozwolenia na budowę zostały wydane lub zatwierdzone – nie zostało jeszcze rozpoczętych, zgodnie z analizą przeprowadzoną przez internetową publikację nieruchomości Socketsite. To o 31% więcej niż w zeszłym roku i najwięcej od dekady.
Eric Tao, dyrektor w L37 Partners, nie ukrywa wyzwań stojących przed budowniczymi w dziewięć miesięcy po wybuchu pandemii.
Jego firma buduje 232 mieszkania i 242-pokojowy hotel Lines przy 950 Market St., który ma zostać ukończony latem przyszłego roku. Kiedy rozmawia z inwestorami, zaczyna od złych wiadomości: Czynsze spadły o 20%, rynek hotelowy jest zdziesiątkowany, biurowce mają 13% pojemności, a wszystko, co czyniło centrum San Francisco wyjątkowym – restauracje, teatry, muzea, muzyka na żywo – jest zamknięte.
Dobrą wiadomością jest to, że szczepionki są rozprowadzane i sytuacja powinna się poprawić do lipca, kiedy zostaną otwarte apartamenty przy 950 Market St. i do końca 2022 roku, kiedy hotel ma powitać pierwszych gości.
„San Francisco to wciąż miasto duchów” – powiedział. „Jedynym plusem jest to, że nadal budujemy, nie skończyliśmy. Gdybyśmy byli teraz otwarci, bylibyśmy pod wodą.”
Pomimo, że L37 Partners ma dwa projekty apartamentowe o łącznej liczbie 500 mieszkań, które jeszcze nie rozpoczęły budowy w dzielnicy South of Market, Tao nie spodziewa się, że fundusze inwestycyjne będą dostępne przed 2022 rokiem.
„Jestem przewodnikiem dla dużych inwestycji kapitałowych i mogę wykorzystać kapitał do budowy mieszkań tylko wtedy, gdy matematyka jest odpowiednia” – powiedział. „Pandemia spowodowała, że rynek mieszkaniowy stał się chaotyczny, a podmiejskie domy jednorodzinne zyskały na wartości, podczas gdy ulubieńcy boomu technologicznego – bogate w udogodnienia wieżowce miejskie – odnotowały spadek czynszów i cen.
Zapasy mieszkań w San Francisco są najwyższe od 15 lat, co spowodowało spadek cen odsprzedaży o 10% od czasu pandemii. Tymczasem ceny domów jednorodzinnych w Bay Area wzrosły o 19% rok do roku.
Bill Witte, prezes dewelopera Related California, powiedział, że nawet przed COVID-19 zakładał, że lata 2021 i 2022 będą słabe dla rozwoju rynku. Jego firma ma kilka projektów, w tym wieże przy 98 Franklin St. i 530 Sansome St., które prawdopodobnie nie zaczną rosnąć aż do 2022 lub 2023 r.
„Rynek wynajmu dotyczy wzrostu zatrudnienia, a kiedy nie ma nowych najemców wchodzących na rynek, można zrobić tylko tyle” – powiedział Witte. „Powrót do normalności jest warunkiem wstępnym ożywienia rynku najmu.”
Ken Rosen, przewodniczący Berkeley Haas Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, powiedział, że uważa, że 90% miejsc pracy w Bay Area powróci w ciągu roku, ale że dodatkowa elastyczność pozwoli pracownikom żyć dalej od biura.
Wysokie podatki, opóźnienia biurokratyczne i problemy z jakością życia – handel narkotykami, obozy dla bezdomnych i przestępczość uliczna – mogą sprawić, że firmy będą miały mniejszą motywację do powrotu do centrum miasta lub do dzielnic intensywnie wykorzystujących technologię, takich jak Mid-Market, co spowolni ożywienie gospodarcze. Czy to koniec Kalifornii?” – powiedział. „Nie sądzę, aby miasto i przywódcy państwowi zdawali sobie sprawę z kryzysu, jaki ich czeka. Rada Nadzorcza San Francisco nie będzie miała żadnych pieniędzy do wydania, jeśli wyprze biznes. Mieliśmy boom, ale boom się skończył.”
W ciągu trzech miesięcy kończących się 31 października, mediana ceny istniejącego mieszkania w San Francisco wynosiła 1,2 miliona dolarów, co stanowi spadek o 9,1% w stosunku do ubiegłego roku. Ale są oznaki, że niższe ceny prowadzą do większej aktywności, powiedział Miles Garber, który kieruje badaniami dla Polaris Pacific, firmy brokerskiej. W ciągu trzech miesięcy kończących się 31 października odnotowano 673 odsprzedaży, co stanowi wzrost o 5,2% w stosunku do ubiegłego roku.
W nowych wspólnotach, które Polaris Pacific sprzedaje, ponad 90% nabywców zamknęło transakcje. Podczas Wielkiej Recesji, dla kontrastu, mniej niż połowa kupujących, którzy zawarli umowy, zamknęła transakcje po upadku Lehman Bros.
Rich Baumert, dyrektor w firmie deweloperskiej 706 Mission Street Co. powiedział, że prawie wszyscy kupujący w projekcie Four Season Residences pozostali przy umowie pomimo pandemii. Obejmuje to dwa penthousy, których zamknięcie zaplanowano na przyszły tydzień, jeden za 11,3 mln dolarów, a drugi za 12,5 mln dolarów.
„W większości przypadków trzymaliśmy się naszych nabywców”, powiedział.
Na One Steuart Lane ceny również nie zostały obniżone, powiedział Christopher Brandt, starszy wiceprezes ds. zarządzania aktywami, Paramount Group, Inc. Budynek zostanie otwarty latem.
„Sprzedaż idzie bardzo dobrze i obserwujemy stały popyt” – powiedział. „Widzimy, że jest to okazja, która zdarza się raz na pokolenie.”
Ale dla regionu, który zmaga się z kryzysem cenowym, spowolnienie rozwoju rynku może być pomocne w nieoczekiwany sposób. Spowolnienie może doprowadzić do spadku wartości gruntów i kosztów budowy, co może przynieść korzyści budowniczym subsydiowanych kompleksów o przystępnych cenach.
Biuro Burmistrza ds. Mieszkalnictwa i Rozwoju Społeczności planuje rozpoczęcie prac nad 1345 przystępnymi cenowo mieszkaniami w ciągu najbliższych dwóch lat w ramach 12 różnych projektów.
Related California, która buduje zarówno budynki o przystępnych cenach, jak i te o przystępnych cenach, współpracuje z organizacjami non-profit przy trzech z tych projektów. Witte powiedział, że w 2021 roku rozpocznie również budowę przystępnych cenowo obiektów w Santa Rosa, South Lake Tahoe, Los Angeles i Mountain View.
„Nasza działalność w zakresie przystępnych cenowo mieszkań jest bardziej ruchliwa niż kiedykolwiek wcześniej” – powiedział. „
Burmistrz London Breed zaproponował odroczenie opłat, aby zachęcić budowniczych do rozpoczęcia prac i przeforsował poprawkę do statutu, która pozwoliłaby na rozwój „z mocy prawa” dla niektórych projektów, które obejmują więcej niż wymagany poziom przystępnych cenowo jednostek.
„Wczesny upadek z tej pandemicznej recesji już zapobiega nowym projektom mieszkaniowym, aby ruszyć do przodu”, powiedział Breed. „Nie możemy po prostu stać z boku i pozwolić, aby tak się stało. Nasze ożywienie będzie zależało od miejsc pracy, które przyniosą te projekty budowlane, a my będziemy potrzebowali nowych domów otwieranych w nadchodzących latach, abyśmy nie wpadli z powrotem w pułapkę ogromnych podwyżek czynszów, gdy nasza gospodarka się odbuduje.”
Mark MacDonald, dyrektor DM Development, który zbudował lub planuje zbudować tuzin projektów w San Francisco w ciągu ostatniej dekady, powiedział, że stara się przekonać inwestorów, że teraz jest czas, aby zainwestować pieniądze w mieszkania w San Francisco. W 2010 i 2011 r., w następstwie recesji, McDonald kupił kilka terenów inwestycyjnych w Hayes Valley. Wszystkie przyniosły pokaźne zyski.
„Kiedy spojrzymy wstecz, rok 2010 i 2011 był najlepszym czasem na nowe inwestycje” – powiedział. „Nie czuło się tego w tamtym czasie, ale wszystkie te inwestycje zamieniły się w złoto.”
J.K. Dineen jest autorem tekstów w San Francisco Chronicle. Email: [email protected] Twitter: @sfjkdineen