Ten film kończy naszą analizę trzech podejść do wyceny. Więcej na temat pozostałych dwóch podejść do wyceny można znaleźć w materiałach wideo dotyczących porównania rynkowego i podejścia kosztowego.
Dochód z wynajmu jako miernik wartości
W ramach podejścia dochodowego, rzeczoznawca wykorzystuje dochód z wynajmu nieruchomości do ustalenia jej wartości.
Nieruchomości wyceniane przy użyciu podejścia dochodowego obejmują:
- apartamenty;
- biuro;
- budynki przemysłowe;
- jednostki handlowe; oraz
- inne nieruchomości przynoszące dochód.
Istnieją dwie metody obliczania wartości nieruchomości w ramach podejścia dochodowego:
- metoda mnożnika czynszu brutto (GRM); oraz
- metoda kapitalizacji.
Metoda GRM wykorzystuje czynsz rynkowy, określony przez badanie podobnych nieruchomości, przedmiotowej nieruchomości, który jest następnie mnożony przez współczynnik, GRM, aby uzyskać wartość przedmiotowej nieruchomości. Współczynnik GRM jest określany poprzez porównanie przedmiotowej nieruchomości z podobnymi nieruchomościami, które zostały ostatnio sprzedane.
Alternatywnie, metoda kapitalizacji określa wartość nieruchomości w oparciu o przyszły dochód nieruchomości i koszty operacyjne. Metoda GRM może wykorzystywać miesięczny lub roczny dochód. Metoda kapitalizacji musi być obliczona przy użyciu rocznego dochodu i kosztów.
Pierwszym krokiem do ustalenia wartości przy użyciu metody kapitalizacji jest określenie efektywnego dochodu brutto nieruchomości. Następnie od efektywnego dochodu brutto należy odjąć koszty operacyjne, aby określić dochód operacyjny netto (NOI).
Operating expenses include such items as:
- property taxes;
- insurance;
- security;
- management fees;
- utilities; and
- maintenance.
Some operating expenses are variable, such as utilities and repairs. Inne są stałe, takie jak podatki od nieruchomości i ubezpieczenia. Koszty operacyjne obejmują również rezerwy odłożone na duże wydatki, takie jak wymiana dachu.
Przypomnijmy, że doszliśmy do dochodu operacyjnego netto nieruchomości poprzez odjęcie kosztów operacyjnych od efektywnego dochodu brutto.
Trzecim krokiem jest matematyczne podzielenie NOI nieruchomości przez odpowiednią stopę kapitalizacji (cap rate).
Stopa kapitalizacji składa się z oczekiwanej przez ostrożnego inwestora rocznej stopy zwrotu z pieniędzy zainwestowanych w tego typu nieruchomości, skorygowanej o inflację i premie za ryzyko, oraz stopy odzysku zainwestowanych środków przeznaczonych na ulepszenia. To jest również nazywany depreciation.
Tak więc, godziwa wartość rynkowa nieruchomości jest określona przez podzielenie NOI przez cap rate.
Na przykład, jeśli NOI nieruchomości jest 100.000 dolarów rocznie, a cap rate 10% jest używany, wartość nieruchomości w podejściu dochodowym byłoby $ 1.000.000.
Ponieważ jesteśmy dzielenie przez procent, wynikające z wyceny godziwej wartości rynkowej zawsze będzie większa niż NOI. Ponadto, stopa odsetek płaconych od kredytów hipotecznych oraz kwota lub warunki zadłużenia hipotecznego na nieruchomości nie mają wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Dla celów wyceny nieruchomości zgodnie z podejściem dochodowym, nieruchomość jest postrzegana jako wolna od wszelkich obciążeń pieniężnych.
