Die Aufnahme einer Hypothek ist ein entscheidender Schritt beim Kauf Ihres ersten Eigenheims, und es gibt mehrere Faktoren für die Auswahl der am besten geeigneten. Während die unzähligen Finanzierungsoptionen, die für Erstkäufer von Wohneigentum zur Verfügung stehen, überwältigend erscheinen können, können Sie, wenn Sie sich die Zeit nehmen, die Grundlagen der Immobilienfinanzierung zu recherchieren, eine beträchtliche Menge an Zeit und Geld sparen.
Die Kenntnis des Marktes, in dem sich die Immobilie befindet, und ob dieser Anreize für Kreditgeber bietet, kann für Sie zusätzliche finanzielle Vorteile bedeuten. Und indem Sie einen genauen Blick auf Ihre Finanzen werfen, können Sie sicherstellen, dass Sie die Hypothek bekommen, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passt. Dieser Artikel umreißt einige der wichtigen Details, die Erstkäufer von Wohneigentum benötigen, um ihren großen Kauf zu tätigen.
Key Takeaways
- Eine Hypothek zu erhalten ist ein entscheidender Schritt beim Kauf Ihres ersten Eigenheims, und es gibt mehrere Faktoren für die Auswahl der besten.
- Kreditgeber werden Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung auf der Grundlage Ihres Einkommens, Ihres Vermögens, Ihrer Schulden und Ihrer Kreditgeschichte bewerten.
- Bei der Auswahl einer Hypothek müssen Sie sich zwischen einem festen oder variablen Zinssatz, der Anzahl der Jahre bis zur Abzahlung der Hypothek und der Höhe der Anzahlung entscheiden.
- Konventionelle Kredite sind Hypotheken, die nicht von der Regierung versichert werden.
- Abhängig von Ihren Lebensumständen können Sie für günstigere Konditionen durch ein FHA-, VA- oder anderes staatlich garantiertes Darlehen in Frage kommen.
Darlehensarten
Konventionelle Darlehen
Konventionelle Darlehen sind Hypotheken, die nicht von der Bundesregierung versichert oder garantiert werden. Sie sind in der Regel festverzinsliche Hypotheken. Sie gehören zu den schwierigsten Hypothekenarten, da sie strengere Anforderungen stellen – eine höhere Anzahlung, eine höhere Kreditwürdigkeit, ein geringeres Verhältnis zwischen Einkommen und Schulden und möglicherweise eine private Hypothekenversicherung. Wenn Sie sich jedoch für eine konventionelle Hypothek qualifizieren können, sind diese in der Regel günstiger als Darlehen, die von der Bundesregierung garantiert werden.
Konventionelle Darlehen werden entweder als konforme Darlehen oder als nicht konforme Darlehen definiert. Konforme Darlehen entsprechen den Richtlinien, wie z.B. den Darlehensgrenzen, die von den staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) Fannie Mae und Freddie Mac festgelegt wurden. Diese Kreditgeber (und verschiedene andere) kaufen und verpacken diese Kredite oft und verkaufen sie dann als Wertpapiere auf dem Sekundärmarkt. Darlehen, die auf dem Sekundärmarkt verkauft werden, müssen jedoch bestimmte Richtlinien erfüllen, um als konforme Darlehen eingestuft zu werden.
Die maximale konforme Darlehensgrenze für eine konventionelle Hypothek liegt im Jahr 2021 bei 548.250 $, obwohl sie in bestimmten Gebieten mit hohen Kosten höher sein kann. Ein Darlehen, das über diesem Betrag liegt, wird als Jumbo-Darlehen bezeichnet, das in der Regel einen etwas höheren Zinssatz hat. Diese Darlehen sind mit einem höheren Risiko verbunden (da sie mehr Geld beinhalten), was sie für den Sekundärmarkt weniger attraktiv macht.
Für Non-Conforming-Darlehen legt das kreditgebende Institut, in der Regel ein Portfolio-Kreditgeber, seine eigenen Richtlinien fest. Aufgrund von Vorschriften können Non-Conforming-Darlehen nicht auf dem Sekundärmarkt verkauft werden.
Darlehen der Federal Housing Administration (FHA)
Die Federal Housing Administration (FHA), Teil des U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), bietet verschiedene Hypothekenkreditprogramme für Amerikaner an. Ein FHA-Darlehen hat geringere Anforderungen an die Anzahlung und ist einfacher zu qualifizieren als ein konventionelles Darlehen. FHA-Darlehen eignen sich hervorragend für Erstkäufer von Wohneigentum, denn zusätzlich zu den geringeren Vorlaufkosten und weniger strengen Kreditanforderungen können Sie eine Anzahlung von nur 3,5 % leisten. FHA-Darlehen können die oben beschriebenen gesetzlichen Grenzen nicht überschreiten.
Allerdings müssen alle FHA-Kreditnehmer eine Hypothekenversicherungsprämie zahlen, die in ihre Hypothekenzahlungen einfließt. Die Hypothekenversicherung ist eine Versicherungspolice, die den Hypothekengeber oder Eigentümer schützt, wenn der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, verstirbt oder aus anderen Gründen nicht in der Lage ist, die vertraglichen Verpflichtungen der Hypothek zu erfüllen.
VA-Darlehen
Das U.S. Department of Veterans Affairs (VA) garantiert VA-Darlehen. Die VA vergibt selbst keine Kredite, sondern garantiert Hypotheken, die von qualifizierten Kreditgebern vergeben werden. Diese Garantien ermöglichen es Veteranen, Hauskredite zu günstigen Konditionen zu erhalten (in der Regel ohne Anzahlung).
In den meisten Fällen sind VA-Darlehen einfacher zu qualifizieren als konventionelle Darlehen. Kreditgeber begrenzen den maximalen VA-Kredit in der Regel auf die Grenzen konventioneller Hypothekendarlehen. Bevor Sie einen Kredit beantragen, müssen Sie Ihre Eignung bei der VA beantragen. Wenn Sie akzeptiert werden, stellt die VA eine Bescheinigung über die Eignung aus, mit der Sie ein Darlehen beantragen können.
Zusätzlich zu diesen Bundesdarlehenstypen und -programmen sponsern staatliche und lokale Regierungen und Behörden Hilfsprogramme, um Investitionen oder Wohneigentum in bestimmten Gebieten zu fördern.
Eigenkapital- und Einkommensanforderungen
Die Preisgestaltung für ein Hypothekendarlehen wird vom Kreditgeber auf zwei Arten festgelegt – beide Methoden basieren auf der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Zusätzlich zur Überprüfung Ihres FICO-Scores bei den drei großen Kreditbüros berechnen die Kreditgeber das Beleihungsausmaß (LTV) und den Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR), um den Betrag, den sie bereit sind, Ihnen zu leihen, sowie den Zinssatz zu bestimmen.
Das Beleihungsausmaß (LTV) ist der Betrag des tatsächlichen oder impliziten Eigenkapitals, der in der zu beleihenden Sicherheit vorhanden ist. Bei Hauskäufen wird der LTV ermittelt, indem der Kreditbetrag durch den Kaufpreis des Hauses geteilt wird. Kreditgeber gehen davon aus, dass die Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls umso geringer ist, je mehr Geld Sie (in Form einer Anzahlung) aufbringen. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto größer ist das Ausfallrisiko, so dass die Kreditgeber mehr verlangen.
Der DSCR bestimmt Ihre Fähigkeit, die Hypothek zu bezahlen. Kreditgeber teilen Ihr monatliches Nettoeinkommen durch die Hypothekenkosten, um die Wahrscheinlichkeit zu bewerten, dass Sie die Hypothek nicht bezahlen können. Die meisten Kreditgeber verlangen DSCRs von größer als eins. Je größer die Kennzahl ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Kreditkosten decken können und desto weniger Risiko geht der Kreditgeber ein. Je größer die DSCR, desto eher wird ein Kreditgeber den Kreditzins verhandeln; selbst bei einem niedrigeren Zinssatz erhält der Kreditgeber eine bessere risikoadjustierte Rendite.
Aus diesem Grund sollten Sie jede Art von qualifizierendem Einkommen angeben, wenn Sie mit einem Hypothekenkreditgeber verhandeln. Manchmal kann ein zusätzlicher Teilzeitjob oder eine andere einkommensschaffende Tätigkeit den Unterschied ausmachen, ob Sie sich für einen Kredit qualifizieren oder nicht, oder ob Sie den bestmöglichen Zinssatz erhalten.
Private Hypothekenversicherung (PMI)
Der LTV bestimmt auch, ob Sie eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen müssen. PMI hilft, den Kreditgeber vor einem Ausfall zu schützen, indem ein Teil des Kreditrisikos auf einen Hypothekenversicherer übertragen wird. Die meisten Kreditgeber verlangen PMI für jedes Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von mehr als 80%. Dies bedeutet, dass Sie weniger als 20 % Eigenkapital in Ihrem Haus haben. Der zu versichernde Betrag und das Hypothekenprogramm bestimmen die Kosten der Hypothekenversicherung und die Art und Weise, wie sie eingezogen werden.
Die meisten Hypothekenversicherungsprämien werden monatlich eingezogen, zusammen mit Steuer- und Sachversicherungsabgaben. Sobald der Beleihungsauslauf (LTV) gleich oder kleiner als 78% ist, sollte die PMI automatisch abgeschafft werden. Sie können die PMI auch stornieren, wenn das Haus genug an Wert gewonnen hat, um Ihnen 20 % Eigenkapital zu geben, und ein bestimmter Zeitraum verstrichen ist, z. B. zwei Jahre.
Einige Kreditgeber, wie z. B. die FHA, berechnen die Hypothekenversicherung als Pauschalbetrag und kapitalisieren sie in den Kreditbetrag.
Als Faustregel gilt: Versuchen Sie, die private Hypothekenversicherung zu vermeiden, da sie Kosten verursacht, die Ihnen keinen Nutzen bringen.
Es gibt Möglichkeiten, die Zahlung für PMI zu vermeiden. Eine davon ist, beim Kauf eines Hauses nicht mehr als 80 % des Immobilienwertes zu leihen; die andere ist, eine Eigenheimfinanzierung oder eine zweite Hypothek zu nutzen, um mehr als 20 % anzulegen. Das gebräuchlichste Programm ist eine 80-10-10-Hypothek. Die 80 steht für den Beleihungsauslauf der ersten Hypothek, die erste 10 steht für den Beleihungsauslauf der zweiten Hypothek, während die zweite 10 für das Eigenkapital steht, das Sie im Haus haben.
Obwohl der Zinssatz für die zweite Hypothek höher sein wird als der Zinssatz für die erste, sollte er auf einer gemischten Basis nicht viel höher sein als der Zinssatz eines Darlehens mit 90% Beleihungsauslauf. Eine 80-10-10-Hypothek kann kostengünstiger sein als die Zahlung einer PMI. Es erlaubt Ihnen auch, die Zahlung der zweiten Hypothek zu beschleunigen und diesen Teil der Schulden schnell zu eliminieren, so dass Sie Ihr Haus früher abbezahlen können.
Festverzinsliche Hypotheken vs. variabel verzinsliche Hypotheken
Eine weitere Überlegung ist, ob Sie eine festverzinsliche oder variabel verzinsliche (auch variabel verzinsliche) Hypothek aufnehmen. Bei einer festverzinslichen Hypothek ändert sich der Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Kredits nicht. Der offensichtliche Vorteil eines Festzinskredits ist, dass Sie wissen, wie hoch die monatlichen Kreditkosten für die gesamte Kreditlaufzeit sein werden.
Eine variabel verzinste Hypothek, wie z.B. eine reine Zinshypothek oder eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), ist für Erstkäufer oder Personen gedacht, die erwarten, dass ihr Einkommen während der Darlehenslaufzeit erheblich steigt. Darlehen mit variabler Verzinsung ermöglichen es Ihnen in der Regel, während der ersten Jahre des Darlehens niedrigere Einführungszinsen zu erhalten, und dies ermöglicht es Ihnen, sich für mehr Geld zu qualifizieren, als wenn Sie versucht hätten, ein teureres Darlehen mit festem Zinssatz zu bekommen.
Natürlich kann diese Option riskant sein, wenn Ihr Einkommen nicht im Gleichschritt mit dem Anstieg des Zinssatzes wächst. Der andere Nachteil ist, dass die Entwicklung der Marktzinsen ungewiss ist: Wenn sie dramatisch steigen, werden die Konditionen Ihres Kredits mit ihnen in die Höhe schießen.
Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, gibt es Schritte, die Sie unternehmen können. Ein solcher Schritt ist die Meldung an das Consumer Financial Protection Bureau oder an das U.S. Department of Housing and Urban Development.
Wie Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) funktionieren
Die häufigsten Arten von ARMs haben eine Laufzeit von einem, fünf oder sieben Jahren. Der anfängliche Zinssatz ist normalerweise für einen bestimmten Zeitraum festgelegt und wird dann in regelmäßigen Abständen, oft jeden Monat, neu festgelegt. Sobald ein ARM zurückgesetzt wird, passt er sich dem Marktzins an, in der Regel durch einen vorher festgelegten Aufschlag (Prozentsatz) auf den vorherrschenden Zinssatz des US-Schatzamtes.
Obwohl der Anstieg typischerweise gedeckelt ist, kann eine ARM-Anpassung teurer sein als das vorherrschende Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz, um den Kreditgeber dafür zu entschädigen, dass er während der Einführungsperiode einen niedrigeren Zinssatz anbietet.
Interest-only-Darlehen sind eine Art ARM, bei dem Sie während der Einführungsphase nur die Hypothekenzinsen und nicht die Tilgung zahlen, bis das Darlehen wieder in ein festes, tilgungsfreies Darlehen umgewandelt wird. Solche Darlehen können für Erstkreditnehmer sehr vorteilhaft sein, da nur die Zinszahlung die monatlichen Kosten für die Kreditaufnahme erheblich senkt und es Ihnen ermöglicht, sich für einen viel größeren Kredit zu qualifizieren. Da Sie jedoch in der Anfangsphase keine Tilgungsraten zahlen, ändert sich die Darlehenssumme nicht, bis Sie mit der Tilgung beginnen.
Das Fazit
Wenn Sie zum ersten Mal nach einer Hypothek für Ihr Haus suchen, finden Sie es vielleicht schwierig, alle Finanzierungsoptionen zu durchschauen. Nehmen Sie sich Zeit, um zu entscheiden, wie viel Haus Sie sich tatsächlich leisten können, und finanzieren Sie dann entsprechend. Wenn Sie es sich leisten können, eine beträchtliche Anzahlung zu leisten oder genug Einkommen haben, um einen niedrigen Beleihungsauslauf zu erreichen, haben Sie mehr Verhandlungsmacht mit den Kreditgebern und die meisten Finanzierungsmöglichkeiten. Wenn Sie auf den größten Kredit drängen, kann es sein, dass Ihnen ein höherer risikoangepasster Zinssatz und eine private Hypothekenversicherung angeboten werden.
Wägen Sie den Vorteil eines größeren Kredits gegen das Risiko ab. Die Zinssätze schwanken in der Regel während der Zinsbindungsfrist und werden oft als Reaktion auf Änderungen der Marktzinsen angepasst. Berücksichtigen Sie auch das Risiko, dass Ihr verfügbares Einkommen nicht mit dem möglichen Anstieg der Kreditkosten steigt.
Ein guter Hypothekenmakler oder Hypothekenbanker sollte in der Lage sein, Sie durch all die verschiedenen Programme und Optionen zu leiten, aber nichts wird Ihnen besser helfen, als Ihre Prioritäten für einen Hypothekarkredit zu kennen.