Czy jesteś ciekawy potencjału inwestycyjnego nieruchomości, czy jesteś po prostu chory na infomercials obiecujących mało znane sposoby „zysku z nieruchomości”, warto dowiedzieć się, na prawdę, jak nieruchomości tworzy bogactwo.
Raczej niż dostarczanie niejasnych strategii inwestowania w nieruchomości lub elementarz na temat własności domu dla kupujących po raz pierwszy, ten artykuł będzie koncentrować się na tym, jak zarabiać pieniądze poprzez nieruchomości. Obejmie on zarówno podstawowe metody, które nie zmieniły się od wieków, bez względu na to, jaki rodzaj połysku guru chwili próbują umieścić na nich, jak również specyficzne możliwości, które pojawiły się stosunkowo niedawno.
Key Takeaways
- Najczęstszym sposobem zarabiania pieniędzy w nieruchomościach jest poprzez aprecjację – wzrost wartości nieruchomości, który jest realizowany, gdy sprzedajesz.
- Lokalizacja, rozwój, i ulepszenia są podstawowe sposoby, że mieszkalnych i komercyjnych nieruchomości może docenić wartość.
- Inflacja może również odgrywać rolę w zwiększaniu wartości nieruchomości w czasie.
- Można również zarabiać pieniądze w postaci dochodów z czynszów zarówno mieszkalnych i komercyjnych nieruchomości, a firmy mogą płacić tantiemy na surowej ziemi, na przykład, dla wszelkich odkryć, takich jak minerały lub ropy naftowej.
- Real estate investment trusts (REITs), mortgage-backed securities (MBSs), mortgage investment corporations (MICs), and real estate investment groups (REIGs) are investment alternatives within the real estate sector.
Real Estate Profits From Increasing Property Value
Najczęstszym sposobem nieruchomości oferuje zysk: To aprecjonuje – to znaczy, że zwiększa wartość. Osiąga się to w różny sposób dla różnych rodzajów nieruchomości, ale jest to realizowane tylko w jeden sposób: poprzez sprzedaż. Jednak można zwiększyć zwrot z inwestycji w nieruchomości na kilka sposobów. Jednym ze sposobów – jeśli pożyczyłeś pieniądze na zakup nieruchomości – jest refinansowanie kredytu przy niższym oprocentowaniu. To obniży twoją podstawę kosztową dla nieruchomości, zwiększając tym samym kwotę, którą z niej wyczyścisz.
Najbardziej oczywistym źródłem aprecjacji dla niezagospodarowanych gruntów jest oczywiście ich zagospodarowanie. Wraz z rozwojem miast, ziemia poza ich granicami staje się coraz bardziej wartościowa ze względu na możliwość jej zakupu przez deweloperów. Gdy deweloperzy wybudują domy lub budynki komercyjne, wartość ta wzrasta jeszcze bardziej.
Wzrost wartości ziemi może również pochodzić z odkryć cennych minerałów lub innych towarów – pod warunkiem, że kupujący posiada do nich prawa. Skrajnym przykładem tego byłoby uderzające ropy naftowej, ale uznanie może również pochodzić z depozytów żwiru, drzew i innych zasobów naturalnych.
Gdy patrząc na nieruchomości mieszkalnych, lokalizacja jest często największym czynnikiem w uznaniu. Jak okolica wokół domu rozwija się, dodając trasy tranzytowe, szkoły, centra handlowe, place zabaw i więcej, zmiany te powodują wartość domu do wspinaczki. Oczywiście, ten trend może również działać w odwrotnym kierunku, z wartości domu spada jak sąsiedztwo rozkłada.
Ulepszenia domu może również pobudzić uznanie. Umieszczenie w dodatkowej łazience, ogrzewanie garażu, i przebudowa kuchni z state-of-the-art urządzeń to tylko niektóre ze sposobów właściciel nieruchomości może spróbować zwiększyć wartość domu.
Nieruchomości komercyjne zyskuje wartość z tych samych powodów, jak surowej ziemi i nieruchomości mieszkalnych: lokalizacja, rozwój i ulepszeń. Najlepsze nieruchomości komercyjne są wiecznie poszukiwane.
Rola inflacji w wartościach nieruchomości
Przy rozważaniu wzrostu wartości, należy wziąć pod uwagę wpływ inflacji na gospodarkę. Roczna stopa inflacji w wysokości 10% oznacza, że dolar może kupić tylko około 90% tych samych towarów w następnym roku, a to obejmuje nieruchomości. Jeśli kawałek ziemi był wart 100.000 dolarów w 1970 roku i siedział uśpiony i niezagospodarowany przez dziesięciolecia, to dziś nadal byłby wart wielokrotnie więcej. Ze względu na gwałtowny wzrost inflacji w latach 70-tych i stałe tempo od tego czasu, to prawdopodobnie zajmie więcej niż 500.000 dolarów, aby kupić tę ziemię teraz, zakładając, że 100.000 dolarów było sprawiedliwą wartością rynkową w tym czasie.
Tak więc, inflacja sama w sobie może prowadzić do wzrostu wartości nieruchomości, ale jest to trochę pyrrusowe zwycięstwo. Podczas gdy można uzyskać pięć razy swoje pieniądze ze względu na inflację, kiedy sprzedajesz, wiele innych towarów kosztuje pięć razy tyle, aby kupić zbyt, więc siła nabywcza w obecnym środowisku jest nadal czynnikiem.
Nieruchomości Zyskuje z dochodów
Drugi wielki sposób nieruchomości generuje bogactwo jest przez zapewnienie regularnych płatności dochodów. Ogólnie określane jako czynsz, dochód z nieruchomości może przyjść w wielu formach.
Dochód z surowej ziemi
Zależnie od praw do ziemi, firmy mogą płacić tantiemy za wszelkie odkrycia lub regularne płatności za wszelkie struktury, które dodają. Należą do nich na przykład dźwigniki pomp, rurociągi, żwirownie, drogi dojazdowe i wieże komórkowe. Surowa ziemia może być również wynajęta do produkcji, zazwyczaj rolnej, a grunty z drzewami mogą być cenne dla drewna, które może być okresowo zbierane.
Dochód z nieruchomości mieszkalnych
Zdecydowana większość dochodu z nieruchomości mieszkalnych pochodzi w formie podstawowego czynszu. Twoi najemcy płacą stałą kwotę miesięcznie, która wzrasta wraz z inflacją i popytem, a Ty odejmujesz od niej swoje koszty, traktując pozostałą część jako dochód z wynajmu. Pożądana lokalizacja jest niezwykle ważna, aby zapewnić, że można zabezpieczyć najemców łatwo.
Dochód z nieruchomości komercyjnych
Właściwości komercyjne mogą produkować dochód z wyżej wymienionych źródeł, z podstawowym czynszem ponownie jest najbardziej powszechne, ale może również dodać jeden więcej w postaci dochodu opcji. Wielu najemców komercyjnych będzie płacić opłaty za opcje umowne, takie jak prawo pierwokupu biura obok. Najemcy płacą premię za posiadanie tych opcji, niezależnie od tego, czy z nich korzystają, czy nie. Dochód z opcji czasami istnieje dla surowej ziemi, a nawet nieruchomości mieszkalnych, ale nie są one powszechne.
Nieruchomości mieszkalnych: Paths to Profits
Tutaj jest bliższe spojrzenie na niektóre z wielu sposobów, że można zarobić dochód z nieruchomości mieszkalnych.
Kup i trzymaj
Jest to jeden z bardziej tradycyjnych sposobów uzyskiwania dochodów z nieruchomości. Istnieje wiele sposobów, aby to osiągnąć: Możesz kupić dom jednorodzinny i go wynająć; kupić dom wielorodzinny i mieszkać w jednej z jednostek, wynajmując inne – najlepiej, aby pokryć kredyt hipoteczny i własne wydatki mieszkaniowe; lub kupić dom wielorodzinny i wynająć wszystkie jednostki – albo zarządzać nieruchomością samodzielnie, albo wynająć firmę zarządzającą do obsługi wynajmu jednostek, zbierania czynszu, zajmowania się potrzebnymi naprawami i tak dalej.
Przerzucanie nieruchomości
Przerzucanie nieruchomości specjalizuje się w dodawaniu wysokodochodowych napraw do domów w krótkim czasie, a następnie ich sprzedaży. Flipping może być lukratywny, jeśli wiesz, jak znaleźć nieruchomości do naprawy, masz niezbędne umiejętności, aby zrobić remont samodzielnie lub nadzorować załogę do ich przeprowadzenia, a masz poczucie nieruchomości kosztów podstawowych i potencjalnej wartości.
Airbnb i wynajem wakacyjny
Ale pandemia COVID-19 na razie położyła na tym kres, popyt na wynajem domów z dala od domu wystartował w ostatnich latach, ponieważ wielu podróżnych wolało tę opcję od pobytu w hotelu. Właściciele domów mogli zarobić na wynajmie domu lub nawet tylko pokoju na zasadzie krótkoterminowej, zwłaszcza jeśli nieruchomość znajduje się w obszarze, który jest znanym celem turystycznym. Nie jest jasne, kiedy ten rynek powróci. Ale jeśli pojawi się ponownie, należy pamiętać, że wynajem krótkoterminowy jest regulowany, a czasem nawet zakazany w niektórych miastach. Sprawdź przepisy obowiązujące w Twoim mieście, zanim wystawisz ofertę na stronie internetowej, takiej jak Airbnb, VRBO czy HomeAway. Należy również pamiętać o tym, że dodatkowe sprzątanie i odkażanie pomiędzy gośćmi doda do kosztów.
Alternatywne źródła dochodu z nieruchomości
Real estate investment trusts (REITs), mortgage-backed securitie (MBSs), mortgage investment corporations (MICs) i real estate investment groups (REIGs) są alternatywnymi inwestycjami w sektorze nieruchomości. Są one ogólnie uważane za pojazdy do uzyskiwania dochodów z nieruchomości, ale mają różne procesy, aby to zrobić i różne procesy wejścia.
REITs
W przypadku REIT, właściciel wielu nieruchomości komercyjnych sprzedaje akcje (często notowane na giełdzie) inwestorom (zwykle w celu sfinansowania zakupu kolejnych nieruchomości), a następnie przekazuje dochód z wynajmu w formie dystrybucji. REIT jest wynajmującym dla najemców (którzy płacą czynsz), ale właściciele REIT odnotowują dochód po odjęciu wydatków związanych z eksploatacją budynków i REIT. Istnieje specjalna metoda oceny REIT.
MBS-y, MIC-y i REIG-y
Te są jeszcze bardziej oddalone, ponieważ inwestują w prywatne kredyty hipoteczne, a nie w nieruchomości bazowe. MIC różnią się od MBS tym, że posiadają całe kredyty hipoteczne i przekazują inwestorom odsetki z płatności, a nie sekurytyzują części kapitału i/lub odsetek. Niemniej jednak, oba te instrumenty są nie tyle inwestycjami w nieruchomości, co inwestycjami w dług. REIG są zazwyczaj prywatnymi inwestycjami o unikalnej strukturze, oferującymi inwestorom inwestycje kapitałowe lub obsługę partnerstwa.
Są dostępne wiarygodne alternatywy dla nieruchomości, pozwalające na zarabianie pieniędzy w tym sektorze, ale wiążą się one z różnymi zastrzeżeniami i punktami wejścia.
Inne sposoby inwestowania w nieruchomości
Jedną z opcji jest nieformalna opcja nieruchomości mieszkalnych, która wymaga uiszczenia opłaty lub premii, aby mieć prawo do zakupu domu na określony czas za uzgodnioną cenę. Następnie znaleźć inwestorów, którzy będą płacić więcej niż cena opcji dla nieruchomości. W tym przypadku, premia dostajesz jest zasadniczo opłata za dopasowanie osoby szukającej inwestycji z osobą szukającą do sprzedaży – nie różni się od prowizji agenta nieruchomości, naprawdę. Chociaż jest to dochód, to nie pochodzi z posiadania (tj. posiadania aktu notarialnego do) kawałek nieruchomości.
Inne opcje obejmują:
- Krótka sprzedaż-polega na zakupie domu od kredytodawcy, gdy hipotecznych jest za płatności. Krótka sprzedaż może być czasochłonne i skomplikowane propos.
- Lease opcje – są to, co nazwa wskazuje. Kiedy dzierżawa z opcją zakupu na rynku nieruchomości byka, gdzie ceny rosną, może być w stanie zakończyć zakup później w niższej, wstępnie ustalonej cenie, lub zarobić sprzedając swoje prawa zakupu.
- Kontrakt flipping-inaczej flipping domów, ten rodzaj flipping obejmuje przeniesienie praw umowy zakupu do innego nabywcy. Jeśli można zlokalizować zagrożonych sprzedawców i zmotywowanych nabywców i przynieść je razem, może być w stanie osiągnąć zysk w ten sposób.
The Bottom Line
Istnieje kilka sprawdzonych strategii zarabiania pieniędzy w nieruchomości. Apprecjacja, inflacja i dochód plasują się wysoko na liście, ale kilka alternatywnych inwestycji w nieruchomości również istnieje. Zrozumienie swoich inwestycji, ryzyka i czy ogólny proces jest warte to czy nie jest do Ciebie.