Obter uma hipoteca é um passo crucial na compra da sua primeira habitação, e há vários factores para escolher a mais apropriada. Embora a miríade de opções de financiamento disponíveis para os compradores de primeira habitação possa parecer esmagadora, dedicar tempo à pesquisa das bases do financiamento imobiliário pode poupar-lhe uma quantidade significativa de tempo e dinheiro.
Compreender o mercado onde a propriedade está localizada, e se oferece incentivos aos mutuantes, pode significar vantagens financeiras adicionais para si. E, ao observar atentamente as suas finanças, pode assegurar-se de que está a receber a hipoteca que melhor se adapta às suas necessidades. Este artigo descreve alguns dos detalhes importantes que os compradores de primeira habitação precisam para fazer a sua grande compra.
Key Takeaways
Tipos de empréstimo
Empréstimos convencionais
Empréstimos convencionais são hipotecas que não estão seguradas ou garantidas pelo governo federal. São tipicamente hipotecas de taxa fixa. São alguns dos tipos de hipotecas mais difíceis de qualificar devido aos seus requisitos mais rigorosos – maior entrada, maior pontuação de crédito, menores rácios de rendimento/dívida, e o potencial para um requisito de seguro hipotecário privado. No entanto, se conseguir qualificar-se para uma hipoteca convencional, são normalmente menos dispendiosos do que os empréstimos garantidos pelo governo federal.
Os empréstimos convencionais são definidos como empréstimos em conformidade ou não-conformes. Os empréstimos conformes cumprem as directrizes, tais como os limites de empréstimo estabelecidos pelas empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) Fannie Mae e Freddie Mac. Estes emprestadores (e vários outros) compram e embalam frequentemente estes empréstimos, depois vendem-nos como títulos no mercado secundário. No entanto, os empréstimos que são vendidos no mercado secundário devem cumprir directrizes específicas para serem classificados como empréstimos conformes.
O limite máximo de empréstimos conformes para uma hipoteca convencional em 2021 é de $548.250, embora possa ser mais para áreas designadas de alto custo. Um empréstimo feito acima deste montante é chamado de empréstimo jumbo, que normalmente tem uma taxa de juro ligeiramente mais elevada. Estes empréstimos implicam mais risco (uma vez que envolvem mais dinheiro), tornando-os menos atractivos para o mercado secundário.
Para empréstimos não conformes, a instituição de crédito que subscreve o empréstimo, geralmente um credor de carteira, estabelece as suas próprias directrizes. Devido aos regulamentos, os empréstimos não conformes não podem ser vendidos no mercado secundário.
Empréstimos da Administração Federal de Habitação (FHA)
A Administração Federal de Habitação (FHA), parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD), fornece vários programas de empréstimo hipotecário para americanos. Um empréstimo da FHA tem requisitos de entrada mais baixos e é mais fácil de qualificar do que um empréstimo convencional. Os empréstimos FHA são excelentes para compradores de primeira habitação porque, para além de custos de empréstimo inicial mais baixos e requisitos de crédito menos rigorosos, é possível fazer um adiantamento tão baixo quanto 3,5%. Os empréstimos da FHA não podem exceder os limites legais acima descritos.
No entanto, todos os mutuários da FHA devem pagar um prémio de seguro de hipoteca, rolado nos seus pagamentos de hipoteca. O seguro hipotecário é uma apólice de seguro que protege um mutuante ou titular de hipoteca se o mutuário faltar aos pagamentos, falecer, ou for incapaz de cumprir as obrigações contratuais da hipoteca.
Empréstimos VA
O Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) dos EUA garante empréstimos VA. O VA não faz empréstimos em si, mas garante as hipotecas feitas por mutuantes qualificados. Estas garantias permitem aos veteranos obter empréstimos à habitação com condições favoráveis (geralmente sem um adiantamento).
Na maioria dos casos, os empréstimos VA são mais fáceis de qualificar do que os empréstimos convencionais. Os mutuantes geralmente limitam o empréstimo VA máximo aos limites dos empréstimos hipotecários convencionais. Antes de solicitar um empréstimo, terá de solicitar a sua elegibilidade à VA. Se for aceite, o VA emitirá um certificado de elegibilidade que poderá usar para solicitar um empréstimo.
Além destes tipos e programas de empréstimos federais, os governos estaduais e locais e agências patrocinam programas de assistência para aumentar o investimento ou a propriedade da casa em certas áreas.
Requisitos de Equidade e Rendimento
Preço do empréstimo hipotecário residencial é determinado pelo mutuante de duas maneiras – ambos os métodos são baseados na solvabilidade do mutuário. Além de verificar a pontuação FICO das três principais agências de crédito, os mutuantes calcularão o rácio empréstimo-valor (LTV) e o rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR) a fim de determinar o montante que estão dispostos a emprestar-lhe, mais a taxa de juro.
LTV é o montante de capital próprio real ou implícito que está disponível na garantia contraída. Para a compra de casa, o LTV é determinado dividindo o montante do empréstimo pelo preço de compra da casa. Os credores assumem que quanto mais dinheiro estiver a colocar (sob a forma de um adiantamento), menor é a probabilidade de incumprimento do empréstimo. Quanto maior for o LTV, maior será o risco de incumprimento, pelo que as entidades financiadoras irão cobrar mais.
O DSCR determina a sua capacidade de pagar a hipoteca. As prestamistas dividem o seu rendimento líquido mensal pelos custos da hipoteca para avaliar a probabilidade de incumprimento da hipoteca. A maioria das entidades financiadoras irá exigir DSCRs superiores a um. Quanto maior for o rácio, maior será a probabilidade de poder cobrir os custos do empréstimo e menor será o risco assumido pelo mutuante. Quanto maior o DSCR, maior a probabilidade de um credor negociar a taxa de empréstimo; mesmo a uma taxa mais baixa, o credor recebe um melhor rendimento ajustado ao risco.
Por este motivo, deve incluir qualquer tipo de rendimento qualificado que consiga quando negociar com um credor hipotecário. Por vezes, um emprego a tempo parcial extra ou outro negócio gerador de rendimentos pode fazer a diferença entre qualificar-se ou não para um empréstimo, ou receber a melhor taxa possível.
Seguro Hipotecário Privado (PMI)
LTV também determina se será obrigado a comprar um seguro hipotecário privado (PMI). O PMI ajuda a isolar o mutuante do incumprimento, transferindo uma parte do risco do empréstimo para uma seguradora de hipoteca. A maioria dos mutuantes exige PMI para qualquer empréstimo com um LTV superior a 80%. Isto traduz-se em qualquer empréstimo em que o capital da casa seja inferior a 20%. O montante segurado e o programa de hipoteca determinarão o custo do seguro hipotecário e como é cobrado.
p>Prémios de seguro hipotecário são cobrados mensalmente, juntamente com os impostos e seguros de propriedade. Quando o LTV é igual ou inferior a 78%, o PMI é suposto ser eliminado automaticamente. Também pode ser possível cancelar o PMI uma vez que a casa tenha valorizado o suficiente para lhe dar 20% de capital próprio e tenha passado um período definido, tal como dois anos.
Alguns mutuantes, como a FHA, irão avaliar o seguro hipotecário como um montante fixo e capitalizá-lo no montante do empréstimo.
Existem formas de evitar o pagamento do PMI. Uma não é pedir mais de 80% do valor do imóvel quando se compra uma casa; a outra é usar o financiamento de capital de casa ou uma segunda hipoteca para colocar mais de 20%. O programa mais comum é chamado de hipoteca 80-10-10. O 80 representa o LTV da primeira hipoteca, o primeiro 10 representa o LTV da segunda hipoteca, enquanto o segundo 10 representa o capital próprio que se tem na casa.
P>Embora a taxa da segunda hipoteca seja superior à taxa da primeira, numa base mista, não deve ser muito superior à taxa de um empréstimo LTV de 90%. Uma hipoteca de 80-10-10 pode ser menos dispendiosa do que o pagamento do PMI. Também lhe permite acelerar o pagamento da segunda hipoteca e eliminar rapidamente essa parte da dívida para que possa pagar a sua casa mais cedo.
Hipotecas de taxa fixa vs. Hipotecas de taxa flutuante
Outra consideração é se deve obter uma hipoteca de taxa fixa ou de taxa flutuante (também chamada hipoteca de taxa variável). Numa hipoteca de taxa fixa, a taxa não se altera durante todo o período do empréstimo. O benefício óbvio de obter um empréstimo de taxa fixa é que se sabe quais serão os custos mensais do empréstimo para todo o período do empréstimo. E, se as taxas de juro prevalecentes forem baixas, o cliente tem bloqueado uma boa taxa durante um período substancial.
Uma hipoteca de taxa variável, tal como uma hipoteca só de juros ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), foi concebida para ajudar os compradores de casas pela primeira vez ou as pessoas que esperam que os seus rendimentos aumentem substancialmente durante o período de empréstimo. Os empréstimos de taxa variável permitem geralmente obter taxas introdutórias mais baixas durante os primeiros anos do empréstimo, o que lhe permite qualificar-se para mais dinheiro do que se tivesse tentado obter um empréstimo de taxa fixa mais dispendioso.
Obviamente, esta opção pode ser arriscada se os seus rendimentos não crescerem de acordo com o aumento da taxa de juro. A outra desvantagem é que o caminho das taxas de juro do mercado é incerto: se estas subirem drasticamente, as condições do seu empréstimo dispararão com elas.
Discriminação de empréstimo de hipoteca é ilegal. Se pensa ter sido discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, origem nacional, deficiência, ou idade, há medidas que pode tomar. Um desses passos é apresentar um relatório ao Gabinete de Protecção Financeira ao Consumidor ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.
Como Funcionam as Taxas Ajustáveis de Hipoteca (MRA)
Os tipos mais comuns de MRA são para períodos de um, cinco, ou sete anos. A taxa de juro inicial é normalmente fixada por um período de tempo e depois reiniciada periodicamente, frequentemente todos os meses. Uma vez que um MRA reinicia, ajusta-se à taxa de mercado, normalmente adicionando algum spread (percentagem) pré-determinado à taxa prevalecente do Tesouro dos EUA.
P>Embora o aumento seja tipicamente limitado, um ajustamento do MRA pode ser mais caro do que o empréstimo hipotecário de taxa fixa prevalecente para compensar o mutuante por oferecer uma taxa mais baixa durante o período introdutório.
Empréstimos só com taxa fixa são um tipo de ARM em que só se paga juros hipotecários e não capital durante o período introdutório até o empréstimo reverter para um empréstimo com taxa fixa e capital pago. Tais empréstimos podem ser muito vantajosos para mutuários principiantes porque só o pagamento de juros diminui significativamente o custo mensal do empréstimo e permitir-lhe-á qualificar-se para um empréstimo muito maior. Contudo, porque não paga capital durante o período inicial, o saldo devido sobre o empréstimo não muda até começar a reembolsar o capital.
The Bottom Line
Se estiver à procura de uma hipoteca de casa pela primeira vez, poderá ter dificuldade em classificar através de todas as opções de financiamento. Tome tempo para decidir quanto é que pode efectivamente pagar e depois financiar em conformidade. Se puder dar-se ao luxo de baixar um montante substancial ou ter rendimentos suficientes para criar um LTV baixo, terá mais poder de negociação com os mutuantes e a maioria das opções de financiamento. Se insistir no maior empréstimo, poderá ser-lhe oferecida uma taxa ajustada ao risco mais elevada e um seguro hipotecário privado.
p>Pesar o benefício de obter um empréstimo maior com o risco. As taxas de juro normalmente flutuam durante o período só de juros e muitas vezes ajustam-se em reacção a alterações nas taxas de juro do mercado. Além disso, considere o risco de que o seu rendimento disponível não aumente juntamente com o possível aumento dos custos do empréstimo.
Um bom corretor de hipotecas ou banqueiro de hipotecas deve ser capaz de o ajudar a orientar através de todos os diferentes programas e opções, mas nada o servirá melhor do que conhecer as suas prioridades para um empréstimo hipotecário.