Guinguette Marais Poitevin

Uzyskanie kredytu hipotecznego jest kluczowym krokiem w zakupie pierwszego domu, i istnieje kilka czynników, aby wybrać najbardziej odpowiedni. Podczas gdy niezliczone opcje finansowania dostępne dla osób kupujących dom po raz pierwszy mogą wydawać się przytłaczające, poświęcenie czasu na zbadanie podstaw finansowania nieruchomości może zaoszczędzić znaczną ilość czasu i pieniędzy.

Zrozumienie rynku, na którym znajduje się nieruchomość i czy oferuje on zachęty dla kredytodawców, może oznaczać dodatkowe korzyści finansowe dla Ciebie. A dzięki dokładnemu przyjrzeniu się swoim finansom, możesz upewnić się, że otrzymujesz kredyt hipoteczny, który najlepiej odpowiada Twoim potrzebom. Niniejszy artykuł przedstawia niektóre z ważnych szczegółów, których potrzebują osoby kupujące dom po raz pierwszy, aby dokonać dużego zakupu.

Typy pożyczek

Kredyty konwencjonalne

Kredyty konwencjonalne są kredytami hipotecznymi, które nie są ubezpieczone lub gwarantowane przez rząd federalny. Zazwyczaj są to kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu. Są to jedne z najtrudniejszych rodzajów kredytów hipotecznych do zakwalifikowania się do nich ze względu na ich bardziej rygorystyczne wymagania – większa zaliczka, wyższa punktacja kredytowa, niższy stosunek dochodu do długu oraz potencjalny wymóg prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Jednakże, jeśli możesz zakwalifikować się do konwencjonalnej hipoteki, są one zazwyczaj mniej kosztowne niż pożyczki gwarantowane przez rząd federalny.

Konwencjonalne pożyczki są definiowane jako pożyczki zgodne lub niezgodne. Pożyczki zgodne są zgodne z wytycznymi, takimi jak limity kredytowe ustalone przez przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE) Fannie Mae i Freddie Mac. Pożyczkodawcy ci (i różni inni) często kupują i pakują te pożyczki, a następnie sprzedają je jako papiery wartościowe na rynku wtórnym. Jednakże, kredyty sprzedawane na rynku wtórnym muszą spełniać określone wytyczne, aby mogły zostać zaklasyfikowane jako kredyty zgodne z wymogami.

Maksymalny limit kredytu zgodnego z wymogami dla konwencjonalnego kredytu hipotecznego w 2021 roku wynosi $548,250, chociaż może być wyższy dla wyznaczonych obszarów o wysokich kosztach. Pożyczka powyżej tej kwoty nazywana jest pożyczką typu jumbo, która zazwyczaj jest nieco wyżej oprocentowana. Pożyczki te wiążą się z większym ryzykiem (ponieważ wymagają większych nakładów finansowych), co czyni je mniej atrakcyjnymi na rynku wtórnym.

W przypadku pożyczek nonconforming, instytucja udzielająca pożyczki, zazwyczaj pożyczkodawca portfelowy, ustala własne wytyczne. Ze względu na przepisy, kredyty niezgodne nie mogą być sprzedawane na rynku wtórnym.

Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA) Kredyty

Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA), część amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), zapewnia różne programy kredytów hipotecznych dla Amerykanów. Pożyczka FHA ma niższe wymagania dotyczące zaliczki i łatwiej jest się do niej zakwalifikować niż do pożyczki konwencjonalnej. Pożyczki FHA są doskonałe dla osób kupujących dom po raz pierwszy, ponieważ oprócz niższych kosztów wstępnych i mniej rygorystycznych wymogów kredytowych, można wpłacić zaliczkę już od 3,5%. Kredyty FHA nie mogą przekroczyć ustawowych limitów opisanych powyżej.

Jednakże wszyscy kredytobiorcy FHA muszą płacić składkę ubezpieczenia hipotecznego, która jest wliczona w ich płatności hipoteczne. Ubezpieczenie hipoteczne jest polisą ubezpieczeniową, która chroni pożyczkodawcę hipotecznego lub posiadacza tytułu własności, jeżeli pożyczkobiorca nie wywiązuje się z płatności, nie żyje lub w inny sposób nie jest w stanie spełnić umownych zobowiązań hipotecznych.

Pożyczki VA

U.S. Department of Veterans Affairs (VA) gwarantuje pożyczki VA. VA nie udziela pożyczek samodzielnie, ale gwarantuje kredyty hipoteczne udzielane przez wykwalifikowanych kredytodawców. Gwarancje te pozwalają weteranom na uzyskanie kredytów mieszkaniowych na korzystnych warunkach (zazwyczaj bez zaliczki).

W większości przypadków kredyty VA są łatwiejsze do zakwalifikowania niż kredyty konwencjonalne. Pożyczkodawcy zazwyczaj ograniczają maksymalną wysokość pożyczki VA do limitów konwencjonalnych pożyczek hipotecznych. Przed złożeniem wniosku o pożyczkę, trzeba będzie poprosić o kwalifikowalności z VA. Jeśli zostaniesz zaakceptowany, VA wyda certyfikat kwalifikowalności, który możesz wykorzystać do ubiegania się o pożyczkę.

Oprócz tych federalnych typów i programów pożyczkowych, rządy i agencje państwowe i lokalne sponsorują programy pomocowe mające na celu zwiększenie inwestycji lub własności domu w pewnych obszarach.

Wymagania dotyczące kapitału własnego i dochodu

Cena kredytu hipotecznego jest określana przez pożyczkodawcę na dwa sposoby – obie metody opierają się na zdolności kredytowej pożyczkobiorcy. Oprócz sprawdzenia twojej punktacji FICO z trzech głównych biur kredytowych, kredytodawcy obliczają wskaźnik LTV (loan-to-value ratio) oraz wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR) w celu określenia kwoty, którą są skłonni ci pożyczyć, plus stopę procentową.

LTV to kwota rzeczywistego lub domniemanego kapitału, który jest dostępny w zabezpieczeniu, na które zaciągana jest pożyczka. W przypadku zakupu domu, LTV jest określane poprzez podzielenie kwoty pożyczki przez cenę zakupu domu. Kredytodawcy zakładają, że im więcej pieniędzy wyłożysz (w formie zaliczki), tym mniej prawdopodobne jest, że nie wywiążesz się ze spłaty kredytu. Im wyższe LTV, tym większe ryzyko niespłacenia kredytu, więc kredytodawcy będą pobierać wyższe opłaty.

Wskaźnik DSCR określa zdolność do spłaty kredytu hipotecznego. Kredytodawcy dzielą miesięczny dochód netto przez koszty kredytu hipotecznego, aby ocenić prawdopodobieństwo niewywiązania się przez kredytobiorcę ze zobowiązań. Większość kredytodawców będzie wymagać DSCR większego niż jeden. Im wyższy wskaźnik, tym większe prawdopodobieństwo, że będziesz w stanie pokryć koszty kredytu i tym mniejsze ryzyko ponosi kredytodawca. Im wyższy wskaźnik DSCR, tym bardziej prawdopodobne jest, że pożyczkodawca będzie negocjował oprocentowanie pożyczki; nawet przy niższym oprocentowaniu, pożyczkodawca otrzymuje lepszy zwrot skorygowany o ryzyko.

Z tego powodu, należy uwzględnić każdy rodzaj kwalifikującego się dochodu, jaki można uzyskać podczas negocjacji z pożyczkodawcą hipotecznym. Czasami dodatkowa praca na pół etatu lub inna działalność generująca dochód może stanowić różnicę pomiędzy zakwalifikowaniem lub niezakwalifikowaniem się do kredytu lub otrzymaniem najlepszej możliwej stopy procentowej.

Prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI)

LTV określa również, czy będą Państwo zobowiązani do zakupu prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). PMI pomaga zabezpieczyć kredytodawcę przed niewypłacalnością poprzez przeniesienie części ryzyka kredytowego na ubezpieczyciela kredytu hipotecznego. Większość kredytodawców wymaga PMI dla każdego kredytu o LTV większym niż 80%. Przekłada się to na każdy kredyt, w którym posiadasz mniej niż 20% kapitału własnego w domu. Kwota ubezpieczenia oraz program hipoteczny określają koszt ubezpieczenia hipotecznego oraz sposób jego pobierania.

Większość składek na ubezpieczenie hipoteczne jest pobierana miesięcznie, wraz z podatkami i ubezpieczeniem nieruchomości. Gdy LTV jest równe lub niższe niż 78%, PMI powinno być automatycznie wyeliminowane. Możesz również być w stanie anulować PMI, gdy wartość domu wzrośnie na tyle, aby dać Ci 20% kapitału własnego i minie ustalony okres, np. dwa lata.

Niektórzy kredytodawcy, tacy jak FHA, wycenią ubezpieczenie hipoteczne jako sumę ryczałtową i skapitalizują ją w kwocie kredytu.

Istnieją sposoby, aby uniknąć płacenia za PMI. Jednym z nich jest nie pożyczać więcej niż 80% wartości nieruchomości przy zakupie domu; drugim jest użycie finansowania kapitału własnego lub drugiej hipoteki, aby odłożyć więcej niż 20%. Najbardziej powszechny program nazywa się 80-10-10 hipoteka. 80 oznacza LTV pierwszej hipoteki, pierwsze 10 oznacza LTV drugiej hipoteki, podczas gdy drugie 10 reprezentuje kapitał własny, który posiadasz w domu.

Aczkolwiek oprocentowanie drugiej hipoteki będzie wyższe niż oprocentowanie pierwszej, na zasadzie mieszanej, nie powinno być dużo wyższe niż oprocentowanie kredytu z 90% LTV. Kredyt hipoteczny 80-10-10 może być tańszy niż płacenie za PMI. Pozwala ona również na przyspieszenie spłaty drugiej hipoteki i szybką eliminację tej części zadłużenia, dzięki czemu można wcześniej spłacić dom.

Kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej a kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej

Kolejną kwestią jest to, czy uzyskać kredyt hipoteczny o stałej czy zmiennej stopie procentowej (zwanej również zmienną stopą procentową). W przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, stopa procentowa nie zmienia się przez cały okres kredytowania. Oczywistą korzyścią z uzyskania kredytu o stałym oprocentowaniu jest to, że wiedzą Państwo, jakie będą miesięczne koszty kredytu przez cały okres kredytowania. A jeżeli obowiązujące stopy procentowe są niskie, masz zablokowane dobre oprocentowanie na znaczny okres czasu.

Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, taki jak kredyt hipoteczny tylko na procent lub kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM), jest przeznaczony dla osób kupujących dom po raz pierwszy lub osób, które oczekują, że ich dochody znacznie wzrosną w okresie kredytowania. Pożyczki o zmiennym oprocentowaniu zazwyczaj pozwalają na uzyskanie niższego oprocentowania początkowego w ciągu kilku pierwszych lat kredytowania, a to pozwala na zakwalifikowanie się do otrzymania większej ilości pieniędzy, niż gdybyś próbował uzyskać droższą pożyczkę o stałym oprocentowaniu.

Oczywiście, opcja ta może być ryzykowna, jeśli twoje dochody nie rosną wraz ze wzrostem oprocentowania. Innym minusem jest to, że ścieżka rynkowych stóp procentowych jest niepewna: jeśli drastycznie wzrosną, warunki twojej pożyczki będą gwałtownie rosły wraz z nimi.

Jak działają kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM)

Najczęściej spotykane rodzaje ARM-ów są na okres jednego, pięciu lub siedmiu lat. Początkowa stopa procentowa jest zwykle stała przez pewien okres czasu, a następnie okresowo resetowana, często co miesiąc. Kiedy ARM się resetuje, dostosowuje się do stopy rynkowej, zazwyczaj przez dodanie pewnego z góry określonego spreadu (procentu) do obowiązującej stopy skarbowej USA.

Ale wzrost jest zazwyczaj ograniczony, dostosowanie ARM może być droższe niż obowiązująca pożyczka hipoteczna o stałej stopie procentowej, aby zrekompensować kredytodawcy oferowanie niższej stopy podczas okresu wstępnego.

Interest-only loans są rodzajem ARM, w którym płacisz tylko odsetki hipoteczne, a nie kapitał podczas okresu wstępnego, aż do momentu, gdy pożyczka powróci do stałej, płacącej kapitał pożyczki. Takie pożyczki mogą być bardzo korzystne dla osób zaciągających pożyczkę po raz pierwszy, ponieważ płacenie tylko odsetek znacznie obniża miesięczny koszt pożyczki i pozwala na zakwalifikowanie się do znacznie większej pożyczki. Jednakże, ponieważ nie płacisz kapitału w początkowym okresie, saldo pożyczki nie zmienia się do czasu, aż zaczniesz spłacać kapitał.

Dolna linia

Jeśli szukasz kredytu hipotecznego po raz pierwszy, może być ci trudno przebrnąć przez wszystkie opcje finansowania. Poświęć trochę czasu, aby zdecydować, ile domu można rzeczywiście pozwolić sobie, a następnie finansować odpowiednio. Jeśli możesz sobie pozwolić na odłożenie znacznej kwoty w dół lub masz wystarczające dochody, aby stworzyć niskie LTV, będziesz miał większą siłę negocjacyjną z kredytodawcami i najwięcej opcji finansowania. Jeśli naciskasz na największą pożyczkę, możesz otrzymać wyższą stopę procentową skorygowaną o ryzyko i prywatne ubezpieczenie hipoteczne.

Waż korzyści z uzyskania większej pożyczki z ryzykiem. Stopy procentowe zazwyczaj zmieniają się podczas okresu odsetkowego i będą często dostosowywane w reakcji na zmiany w rynkowych stopach procentowych. Rozważ również ryzyko, że Twój dochód do dyspozycji nie wzrośnie wraz z możliwym wzrostem kosztów pożyczki.

Dobry broker hipoteczny lub bankier hipoteczny powinien być w stanie pomóc w przeprowadzeniu Cię przez wszystkie różne programy i opcje, ale nic nie będzie Ci służyć lepiej niż znajomość Twoich priorytetów w zakresie pożyczki hipotecznej.